Методические указания по учебной практике УП.02 ПМ.04 "Определение стоимости недвижимого имущества"
методическая разработка по экономике на тему

КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ

Санкт-Петербургское  государственное бюджетное образовательное учреждение

 среднего профессионального образования

«Промышленно-экономический колледж»

(СПб ГБОУ СПО «ПЭК»)

Методические указания

По учебной  практике УП.02

ПМ.04.         Определение стоимости недвижимого имущества.

для специальности 120714 Земельно-имущественные отношения

базовой подготовки

Санкт-Петербург

2014 г.

1. Общие положения

Учебная практика для специальности 120714 Земельно-имущественные отношения согласно учебному плану завершает профессиональный модуль ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества.

Целями прохождения практики являются:

• углубление первоначального профессионального  опыта работы студента;
• проверка его готовности к самостоятельной трудовой деятельности;
• развитие общих и профессиональных компетенций:

В результате прохождения практики студенты должны уметь выполнять основные виды работ,  входящих в круг обязанностей специалиста в сфере земельно-имущественных отношений по направлениям  работы:

• Исследование состояния и тенденций развития рынка недвижимости.

• Сегментация рынка и ее критерии.
• Характеристика групп факторов, действующих на рынке недвижимости и влияющих на стоимость имущества. Выявление факторов, определяющих привлекательность объектов недвижимости.
• Составление договора с заказчиком (предусматривающего техническое задание).
• Организация  и проведение обследования объекта оценки (технической экспертизы объекта оценки). Планирование оценочных работ.
• Проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
• Применение целесообразных методов оценки и проведение сравнительного анализа  по результатам применения трех методов оценки.
•  Составление отчета об оценке в соответствии с условиями договора и требованиями стандартов.

Практика проводится в учебных кабинетах колледжа. Для прохождения практики необходимо соответствующее оборудование учебного кабинета и рабочих мест кабинета: посадочные места по количеству обучающихся; рабочее место руководителя практики; комплект учебно-методической документации; комплект наглядных пособий, схем, презентаций; проектор; компьютеры.

По окончании практики студенты  предъявляют преподавателю отчет по практике и защищают его.

Итоговая оценка выставляется в зачетную книжку студента и в ведомость.

Требования к результатам освоения  учебной  практики.

С целью овладения указанными видами профессиональной деятельности студент в ходе данного вида практики должен:

знать:  

• механизм регулирования оценочной деятельности;
• признаки, классификацию недвижимости, а также виды стоимости применительно к оценке недвижимого имущества;
• права собственности на недвижимость;
• принципы оценки недвижимости, факторы, влияющие на ее стоимость;
• рынки недвижимого имущества, их классификация, структура, особенности рынков земли;
• подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества;
• типологию объектов оценки;
• проектно-сметное дело;
• показатели инвестиционной привлекательности  объектов оценки;
• права и обязанности оценщика, саморегулируемых организаций оценщиков.

уметь:  

- оформить договор с заказчиком и задание на оценку объекта оценки;

- собрать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки и аналогичных объектах;

- производить расчеты на основе приемлемых подходов и методов оценки недвижимого имущества;

- обобщить результаты, полученные подходами, и делать вывод об итоговой величине стоимости объекта оценки;

- подготовить отчет об оценке и сдать его заказчику;

- определять стоимость воспроизводства (замещения) объекта оценки;

- руководствоваться при оценке недвижимости федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральными стандартами и стандартами оценки.

иметь практический опыт:

- оценки недвижимого имущества.

2. Распределение бюджета времени

3. Требования  к  оформлению отчета

Компьютерная верстка текста выполняется в соответствии с  Методическими указаниями по оформлению  текстовых учебных документов для студентов всех специальностей и всех форм обучения.

4. Содержание практики

Тема 2.1 Исследование рынка недвижимости

Вид работы: Исследование состояния и тенденций развития рынка недвижимости.

Содержание учебного материала:

Специфические особенности рынка недвижимости.  Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка. Цели анализа рынка недвижимости. Мониторинг рынка. Источники информации. 

Трудовые действия:

• Из имеющихся источников первичной и вторичной информации выбрать сведения  по заданному объекту исследований.
• На основе собранных данных провести обобщение информации, выявить тенденции в развитии рассматриваемого рынка недвижимости:
• показатели деловой активности (объем продаж и аренды); объем инвестиций в недвижимость и их структура; количество строящихся объектов; количество объектов, предлагаемых к продаже (аренде) на вторичном рынке;
• стоимостные показатели (уровень и динамика цен на первичном и вторичном рынках; уровень и динамика строительных издержек; уровень и динамика арендной платы);
• индикаторы тенденций рынка.
• Представить полученные данные в текстовой, табличной и графической форме.

Вид работы: Сегментация рынка и ее критерии.

Содержание учебного материала:

Структурирование рынка недвижимости. Рынки типов недвижимости.

Трудовые действия:

• Составить укрупненную схему классификации объектов недвижимости.
• Классифицировать жилые объекты недвижимости по различным основаниям: предпочтения целевых групп, градостроительные ориентиры, материал наружных стен, продолжительность и характер использования.
• Оценить выбранные  целевые сегменты рынка.
• Подготовить отчет о маркетинговом исследовании рынка недвижимости.

Вид работы: Характеристика групп факторов, действующих на рынке недвижимости и влияющих на стоимость имущества. Выявление факторов, определяющих привлекательность объектов недвижимости.

Содержание учебного материала:

Развитие отечественного рынка недвижимости. Государственная политика в развитии недвижимости.

Трудовые действия:

• Охарактеризовать объективные факторы, влияющие на цену объектов недвижимости (макроэкономические и микроэкономические).
• Привести характеристику факторов, связанных  с феноменом массового сознания и факторов психологического характера.
• Оценить физические факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
• Охарактеризовать  факторы, влияющие на цену и скорость продажи оцениваемого объекта недвижимости. 

Тема 3.1 Информационное обеспечение при оценке объекта недвижимости

Вид работы: Составление договора с заказчиком (предусматривающего техническое задание).

Содержание учебного материала:

        Классификация объектов оценки. Источники информации. Идентификация объекта оценки. Субъекты оценочной деятельности. Требования к оценщику в соответствии с законодательными и нормативно-правовыми актами.

Договор об оценке между оценщиком и заказчиком. Обязательные требования к договору в соответствии с положениями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ». Требования «Федеральных стандартов оценки», обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, к составу договора.

Трудовые действия:

• Провести идентификацию объекта оценки (по почтовому адресу,  коду участка, свидетельству).
• Привести состав оцениваемых прав, статус объекта оценки.
•  Определить цель и базу оценки, их соответствие требованиям стандартов оценки.
•  Установить вид оценочной стоимости, величина которой подлежит определению в ходе оценки.
• Зафиксировать дату оценки.
• Результаты выполнения  задания оформить в отчетной работе учебной практики.

Тема 3.2  Техническая экспертиза и описание оцениваемого объекта недвижимости

Вид работы: Организация  и проведение обследования объекта оценки (технической экспертизы объекта оценки). Планирование оценочных работ.

 Содержание учебного материала:

Статус объекта оценки. Описание объекта оценки. Физический состав объекта оценки. Классификация объекта оценки, его функционального назначения, конструктивного решения. Выявление даты постройки объекта, начала эксплуатации, уточнение первоначальной стоимости объекта, определение количественных и качественных эксплуатационных показателей, выявление характеристик улучшений, влияющих на изменение стоимости. Выявление ограничений по возможностям использования объекта оценки.

Трудовые действия:

• Ознакомиться с имеющейся внутренней документацией по объекту (юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка, технический паспорт, данные о частичном выбытии, демонтаже).
• Провести первичный осмотр объекта визуальным методом.
• Провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей.
• Зафиксировать все виды повреждений и дефектов.
• Указать функциональное назначение, тип конструктивного решения объекта оценки.
• Определить техническое состояние и физический износ объекта и его частей.
• Выявить ограничения по возможностям использования объекта оценки.
• Проверить полноту и достоверность собранной информации по ее актуальности, сопоставимости данных, избыточности сведений.
• Составить план работы.
• Составить график работ по оценке.
• Результаты выполнения  задания оформить в отчетной работе учебной практики.

Тема 3.3  Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Вид работы: Проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Содержание учебного материала:

Выполнение анализа ННЭИ путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования  объекта оценки критериям юридической правомочности, физической  и финансовой осуществимости. 

Трудовые действия:

• Оценить осуществимость физически реальных способов использования объекта оценки.
• Рассмотреть допустимость характера  предполагаемого использования объекта оценки с точки зрения действующего законодательства.
• Оценить финансовую целесообразность порядка использования объекта оценки.
• Рассмотреть возможность увеличения чистого дохода собственника от эксплуатации объекта или достижения его максимальной стоимости.
• Результаты выполнения  задания  оформить в отчетной работе учебной практики.

Тема 3.4  Определение стоимости объекта оценки

Вид работы: Применение целесообразных методов оценки и проведение сравнительного анализа  по результатам применения трех методов оценки.

Содержание учебного материала:

        Подходы и методы оценки недвижимого имущества:

Методы доходного подхода,  методы сравнительного подхода,  методы затратного подхода.

Определение согласованных результатов оценки 

Трудовые действия:

Сравнительный подход:

• Выявить  объекты недвижимости, сопоставимые с оцениваемым  и проданные относительно недавно.
• Собрать и проверить информацию по объектам –аналогам.
• Провести сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом.

     -    Внести поправки в цены продаж сопоставимых аналогов на выявленные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов.

• Согласовать скорректированные цены объектов-аналогов.
• Вывести итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости.

Затратный подход:

• Оценить восстановительную стоимость оцениваемого здания.
• Оценить величину предпринимательской прибыли.
• Рассчитать выявленные виды износа.
• Оценить рыночную стоимость земельного участка.

• Рассчитать итоговую стоимость объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Доходный подход (метод дисконтированных денежных потоков):

• Определить продолжительность периода получения дохода.
• Провести дисконтирование потоков денежных средств.
•  Определить ставку дисконтирования.
• Рассчитать выручку от продажи объекта недвижимости в конце периода владения.
• Определить сумму текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи объекта недвижимости.

• Провести согласование полученных результатов оценки, используя подходящую процедуру (выбирается студентом самостоятельно, в зависимости от полученных значений стоимости).
• Дать заключение о рыночной стоимости объекта оценки.
• Результаты выполненных  заданий  оформить в отчетной работе учебной практики.

Тема 3.5  Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости

Вид работы: Составление отчета об оценке в соответствии с условиями договора и требованиями стандартов.

Содержание учебного материала:

         План отчета по оценке:

Предпосылки оценки.

Классификация недвижимости для оценки стоимости. Базы оценки и виды стоимости. Термины и определения.

Виды и цели оценки.

Описание и анализ объекта оценки:

• анализ местоположения объекта оценки;
• описание объекта оценки;
• техническое состояние объекта оценки;
• анализ ННЭИ объекта.

Методология проведения оценки и определения стоимости.

Сертификат качества оценки.

Использованные нормативно-методические материалы и источники информации. Приложения.

Трудовые действия:

          Указать в отчете об оценке:

• Дату составления и порядковый номер отчета.
• Основание для проведения оценки объекта оценки.
• Место нахождения оценщика, сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.
• Точное описание объекта оценки.
• Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования.
• Перечень использованных для оценки данных с указанием источников их получения.
• Принятые при проведении оценки допущения.
• Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина.
• Дату определения стоимости объекта оценки.

Составленный документ является отчетом по учебной практике.

Процедура защиты отчета об учебной практике состоит из краткого доклада студента о проделанной работе и ответов на вопросы по существу доклада.

Защита практики оценивается уровнем овладения профессиональными (ПК) и общими (ОК) компетенциями, качеством оформления отчета.