глоссарий по ПМ.04. Определение стоимости недвижимого имущества Специальность СПО: 120714 Земельно-имущественные отношения
методическая разработка по теме

Основные понятия и определения (глоссарий)

При проведении оценки используются следующие основные понятия и определения

А

Актив – совокупность вещей (имущества), принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

Аннуитет – серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды времени в течение определенного срока.

Аренда – юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свое имущество на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

Арендная плата – плата за предоставление в порядке аренды имущества.

Б

Баланс бухгалтерский – форма бухгалтерской отчетности, отражающая и характеризующая в обобщенных денежных показателях средства предприятий (организаций, фирм) по их состоянию, размещению, использованию и источникам их образования.

Балансовая прибыль – общая сумма прибыли по всем видам производственной и непроизводственной деятельности, отражаемая в его балансе.

Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Безнадежные долги – часть дебиторской задолженности, получение которой признано безнадежным (невозможным) вследствие отказа суда или арбитража по взыскании, либо вследствие неплатежеспособности должника.

Бизнес – любой (разрешенный законом) вид деятельности, приносящий доход или другие выгоды.

Будущая стоимость аннуитета (накопление денежной единицы за период) – одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчета будущей стоимости периодических равновеликих платежей при известных текущей стоимости платежа, процентной ставке и числе периодов.

В

Вексель – документ, составленный по установленной законом форме и содержащий безусловное абстрактное денежное обязательство; ценная бумага, разновидность кредитных денег.

Внутренняя норма прибыли (ВНП) – процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций равна текущей стоимости инвестиционных затрат.

Взнос на амортизацию денежной единицы (периодический взнос в погашение кредита) – одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (кредита) при известном проценте, начисляемом на уменьшающийся остаток кредита.

Г

Гудвилл (репутация фирмы) – часть нематериальных активов предприятия, обусловленная доброй репутацией, деловыми связями, известностью фирменного наименования, фирменной марки, товарного знака выпускаемой продукции. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие доходы (прибыль), превышающие средний уровень в данной отрасли. Гудвилл учитывается в оценке стоимости предприятия при смене собственника.

Д

Дата оценки – дата, по состоянию на которую произведена оценка стоимости объекта оценки.

Дата определения стоимости объекта оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата составления отчета – календарная дата завершения работы по оценке объекта оценки в соответствии с требованиями ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Также дату составления отчета можно трактовать как календарная дата, с которой итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты преставления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (п. 20 Стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519).

Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, неплатежей арендаторов, а также дополнительных видов доходов.

Денежный поток – совокупность распределенных во времени поступлений (притоков) и выплат (оттоков) денежных средств предприятий (инвесторов).

Диверсификация – процесс распределения инвестиций (продукции, работ, услуг) между различными объектами вложения или их реализации.

Дисконтирование – 1. процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов; 2. одна из шести функций сложного процента, позволяющая привести ожидаемые будущие денежные потоки (притоки или оттоки) к их текущей стоимости.

Дисконтированные денежные потоки (ДДП) – текущая стоимость будущих денежных поступлений или платежей.

Доход на собственный капитал – ставка дохода на первоначальный собственный капитал, определяемая поступлениями денежных средств и выручкой от перепродажи.

Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Доходный подход – один из трех традиционных подходов к оценке имущества (бизнеса), включающий метод прямой капитализации годового дохода и метод дисконтирования денежных потоков, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых доходов от объекта оценки в прогнозный и постпрогнозный периоды.

Е

Единица сравнения – единица измерения, общая для оцениваемых и  сопоставимых объектов оценки.

Единичная оценка – определение рыночной или другой стоимости отдельного объекта оценки.

З

Заказчик – лицо, по заказу которого производится работа по оценке.

Залоговая стоимость – вид специальной стоимости, рассчитываемый на основе рыночной стоимости для определения величины кредита, предоставляемого под залог имущества предприятия. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисков, учитывающих вынужденный характер продажи (в сокращенный срок экспозиции) объекта залога в случае неплатежеспособности заемщика.

Затратный подход – один из трех традиционных подходов к оценке земельных участков.

Земельный кадастр (государственный) – систематизированный свод документов, содержащих сведения о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков.

Земельный кодекс – свод государственных законов, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

Земельная рента – доход, приносимый земельным участком.

Земельный участок – часть поверхности Земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

И

Имущество – см. в разделе 2 УМК.

Инвестиции – вложения финансовых и материально-технических средств с целью получения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.

Инвестированный капитал – сумма обязательств и собственного капитала предприятия, оцениваемая в долгосрочной перспективе.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта для конкретного инвестора, определяемая исходя из его доходности при заданных инвестиционных целях.

Инвестиционный анализ – изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала, определяющее их соответствие специфическим потребностям и предпочтениям конкретного инвестора.

Интеллектуальная собственность (ИС) – исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.).

Ипотека – кредит, полученный под залог имущества.

Ипотечная (кредитная) постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.

Ипотечный инвестиционный анализ – оценка недвижимости, основанная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заемного капиталов.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов к оценке.

К

Кадастровая оценка – совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения в границах административно-территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату.

Капитал – накопленное богатство физического лица или предприятия.

Капитал основной – состоит из основных средств, нематериальных активов, долгосрочных финансовых вложений.

Капитал оборотный – денежные средства, используемые для выплаты заработной платы и оплаты сырья и материалов. Капитал оборотный определяется как превышение текущих активов над краткосрочными обязательствами.

Капитал собственный – состоит из уставного и резервного капитала, нераспределенной прибыли и целевых резервных фондов. Определяется как разница между стоимостью имущества (активным капиталом) и заемным капиталом.

Капитальные вложения – совокупность затрат на создание новых основных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроизводственного назначения.

Капитализированная стоимость – текущая стоимость будущих выгод, ожидаемых от потока доходов и выручки от перепродажи.

Коэффициент капитализации – ставка, используемая для пересчета потока земельной ренты в единую сумму капитальной стоимости.

Л

Левередж – использование заемных средств для финансирования покупки земельного участка.

Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию.

Ликвидность – способность предприятия своевременно выполнять свои платежные обязательства.

Ликвидные средства – наличные денежные средства, ресурсы на счетах в банках, ценные бумаги и легко реализуемые элементы оборотного капитала.

М

Метод оценки – способ расчета стоимости земельного участка в рамках одного из подходов к оценке.

Метод капитализации земельной ренты – определение рыночной стоимости земельного участка путем деления величины годовой земельной ренты на ставку капитализации для земли.

Метод сравнения продаж – оценка рыночной стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после корректировок, учитывающих различия между объектами.

Н

Налогооблагаемая стоимость – стоимость имущества (остаточная), определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Недвижимость – см. в разделе 2.

Нематериальные активы – объекты, используемые для получения дохода в течение длительного периода (не менее года). В составе нематериальных активов различают интеллектуальную собственность, имущественные права, отложенные или отсроченные расходы, Гудвилл (деловая репутация).

Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества, категории и местоположения. Порядок определения нормативной цены земли установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.03.97г. №319 «О порядке определения нормативной цены земли»

Ноу-хау – полностью или частично конфиденциальные экономические, технические, управленческие или финансовые знания и опыт, обеспечивающие доход или определенные преимущества их владельцу.

О

Объекты оценки:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Отчет об оценке - документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости объекта оценки.

Оценка - это 1) обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и 2) процесс определения стоимости объекта оценки с применением специальных методик и правил, а равно с соблюдением требований законодательства и Стандартов оценки.

Оценщик – специалист, обладающий высокой квалификацией, имеющий профессиональную подготовку и опыт оценочной деятельности.

П

Право аренды - это право вступления в арендные отношения с собственником земельного участка Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Право собственности:

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации под правом собственности понимается:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Право аренды может трактоваться как право вступления в арендные отношения с собственником имущества. Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности".

Принципы оценки - основные экономические факторы, правила и причины, определяющие стоимость объекта оценки.

Периодический взнос в фонд накопления (фактор фонда возмещения) – одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчета величины периодических равновеликих взносов, необходимых для накопления известной будущей денежной суммы, при определенной процентной ставке и периоде.

Полезность – субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту.

Предмет оценки – вид стоимости объекта, а также имущественные и прочие права, связанные с его оценкой.

Прогнозный период – период прогнозирования земельной ренты, за которым следует постпрогнозный период.

Р

Риск – вероятность возможных потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучения доходов, предусмотренных в прогнозном периоде.

Рыночная цена – денежная сумма, фактически выплаченная в сделке.

Рыночная стоимость объекта оценки - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости объекта оценки и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости объекта оценки и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

С

Собственник - физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании права собственности. 

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - рыночная стоимость объекта оценки, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке. 

Стоимость объекта оценки для налогообложения - стоимость объекта оценки, используемая для определения налогооблагаемой базы. 

Срок экспозиции Объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Субъекты оценочной деятельности - юридические и физические лица (Оценщики), деятельность которых регулируется Законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, и потребители их услуг (Заказчики).

У

Услуга по оценке - результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки.

Улучшения – все изменения, являющиеся результатом деятельности по преобразованию свободного земельного участка для целей его использования.

Ф

Фактор стоимости – фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.

Ц

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за Объект оценки или его аналог.

Э

Этика оценщика - совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки.