МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА ПРАКТИЧЕСКИХ РАБОТ
методическая разработка

ОГБПОУ «ТОМСКИЙ ЭКОНОМИКО-ПРОМЫШЛЕННЫЙ КОЛЛЕДЖ»

УТВЕРЖДАЮ

Зам. директора по УМНР

___________О.Н. Пояркова

«_____» ____________2018 г.

М.А. ХРАНОВА

МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА ПРАКТИЧЕСКИХ РАБОТ

МДК 04.01 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 ПМ.04 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Специальность 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Уровень подготовки – базовый

Томск 2018

Рассмотрена  на заседании кафедры экономики логистики и землепользования

Протокол № ____   от «____» __________________ 2018г.

Зав кафедрой___________________ Федяева И.В.

Разработчики:

Хранова М.А. преподаватель профессиональных дисциплин ОГБПОУ «ТЭПК»

Пояснительная записка

Методическая разработка практических работ по МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества» предназначена для студентов третьего курса специальности 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»

Курс МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества»рассчитан на 162 аудиторных часа, из которых 80  часов практические занятия, которые проводятся после изучения тем.

Практические занятия, прежде всего, выполняют традиционную задачу обучения, характерную для многих учебных дисциплин: способствуют более прочному усвоению основных научных понятий и положений, помогают тренировать память и экономическое мышление, учат самостоятельности.  В этих целях в практических заданиях приведены различные приемы проверки, закрепления и развития знаний (работа с нормативно – правовыми актами, разъяснение понятий, выполнение творческих заданий, решение задач, терминологические тренинги).

Выполнение практических занятий направлено на:

- обобщение, систематизацию, углубление, закрепление полученных теоретических знаний по М ДК 04.01 Оценка недвижимого имущества;

- формирование умений применять полученные знания на практике, реализацию единства интеллектуальной и практической деятельности;

- выработку при решении поставленных задач таких профессионально значимых качеств, как самостоятельность, ответственность, творческая инициатива.

Ведущей дидактической целью практических занятий является формирование общих и профессиональных компетенций, которыми должен обладать Специалист по земельно-имущественным отношениям:

ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес.

ОК 2. Анализировать социально-экономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарно-социологических наук в различных видах профессиональной и социальной деятельности.

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество.

ОК 4. Решать проблемы, оценивать риски и принимать решения в нестандартных ситуациях.

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации

об объекте оценки и аналогичных объектах.

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки.

ПК 4.3. Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки.

ПК 4.4. Рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками.

ПК 4.5. Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией.

ПК 4.6. Оформлять оценочную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области.

Практические занятия проводятся при фронтальной организации работы, которая имеет ряд преимуществ:

• Работы проводятся после изучение соответствующей темы программы, переходя последовательно от простых к более сложным;
• Значительно облегчается руководство студентами и наблюдение за ходом работы;
• Возможно проведение группового инструктажа по выполнению работы;
• Экономит учебное время;
• Позволяет вовлечь всех студентов в работу;
• Дает простор творческому мышлению;
• Позволяет понять, насколько глубоко студенты усвоили материал.

После выполнения практической работы подводятся итоги. Студенты сдают отчет в письменном виде. В ходе практической работы проводятся индивидуальные беседы.  Критериями оценки являются правильные и точные ответы, глубина раскрытия вопросов.

Перечень практических работ

Практическая работа № 1 «Классификация объектов оценки»

Практическая работа № 2 «Договор и задание на оценку различных объектов»

Практическая работа № 3 «Обследование объекта оценки и планирование оценочных работ»

Практическая работа № 4 «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки»

Практическая работа № 5 «Сравнительный подход к оценке объектов оценки»

Практическая работа № 6 «Затратный подход к оценке объектов оценки»

Практическая работа № 7 «Доходный подход к оценке объектов оценки»

Практическая работа № 8 «Шесть функций сложного процента»

Практическая работа № 9 «Инвестиционная привлекательность проекта»

Практическая работа № 1

«Классификация объектов оценки»

Цель – научиться классифицировать объекты оценки

Ход работы:

1. Ознакомиться с основными положениями подраздела 3 «Объекты гражданских прав» Гражданского кодекса РФ.
2. Опираясь на Гражданский кодекс РФ произвести классификацию объектов оценки и данные занести в таблицу:

Контрольные вопросы:

1. Дайте определение «оценочной деятельности»,  «субъект оценки», «объект оценки».
2. Что такое лицензия? Основные требования, предъявляемые к лицензиату.
3. Необходимые условия деятельности оценщика.
4. Суть страхования ответственности оценщика
5. Что понимается под независимостью оценщика?

Практическая работа № 2

«Договор и задание на оценку различных объектов»

Цель – ознакомиться с основными положениями Гражданского кодекса РФ по договору, научиться составлять договор и задание на оценку

Ход работы:

1. Изучить подраздел 2 «Общие положения о договоре» и письменно ответить на следующие вопросы:

• Понятие договора
• Чему должен соответствовать договор?
• Чем различаются возмездный и безвозмездный договор?
• Действие договора
• Когда начинается и оканчивается действие договора?
• Существенные условия договора
• Момент заключения договора
• Форма договора
• Основания изменения и расторжения договора

2. Составить договор на оценку объекта оценки, включив в него  следующее:

• Название вида документа (Договор);
• Дата;
• Место составления или издания;
• Заглавие к тексту (вид договора);
• Преамбула (наименование сторон, которые заключают договор, должности, фамилии, инициалы особ, которые подписывают договор и обозначение их полномочий);
• Предмет договора;
• Права и обязанности сторон;
• Особые условия;
• Ответственность за неисполнение условий договора;
• Порядок разрешения споров;
• Срок действия договора;
• Прочие условия;
• Подписи и печати сторон.

(см. приложение 1)

3. Составить техническое задание на оценку, включив в него следующее:

• Название документа (техническое задание);

• Преамбула (наименование сторон, которые составляют задание, должности, фамилии, инициалы особ, которые составляют задание и обозначение их полномочий, основание для составления технического задания (номер, дата договора));

• Объект оценки;
• Цель оценки;
• Вид определяемой стоимости;
• Дата оценки;
• Сведения об объекте оценки;
• Требования к проведению оценки;
• Требования к отчету об оценке;
• Заключительные положения;
• Подписи сторон.

(см. приложение 2)

Контрольные вопросы

1. Что является основанием для проведения оценки?
2. Обязательные элементы договора на проведение оценки объекта оценки?
3. Стороны договора.

Источники:

4. Гражданский кодекс РФ
5. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998г.

Практическая работа № 3

Тема «Обследование объекта оценки и планирование оценочных работ»

Вариант

Цель – научиться осматривать объект с целью определять степени износа и давать полное описание объекта оценки.

Задание

Дайте описание объекта оценки изображенного на рисунке по следующему плану:

• Описание объекта оценки
• Участок
• Здание
• Помещение
• Сведения о доходах, в случае, если объект сдан в аренду
• Описание местоположения объекта

Описание можно представить в виде текста или в виде таблицы.

Контрольные вопросы

1. Какие документы являются основанием для проведения оценки?
2. Каковы основные цели и задачи оценщика при осмотре объекта оценки?
3. Какую основную информацию необходимо изложить при описании объекта оценки в процессе составления отчета об оценке?
4. По каким основным направлениям происходит описание объекта?

Практическая работа № 4

«Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки»

Цель – научиться определять наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости

Необходимые данные:

Формула техники остатка дохода для земли

где

 VL         -  Стоимость  земли

NOI          - Чистый  операционный доход

VВ          - Стоимость новых улучшений

RB           - Коэффициент капитализации для зданий

RL           - Коэффициент капитализации для земли,

Задача 1

Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования.

Вы были приняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию.

Задача 2

Определить наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка общей площадью 500 кв. м., расположенного в 8-ой зоне градостроительной ценности г. Москвы. Участок находится в частной собственности

Задача 3

Имеется земельный участок 100*100 м. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из 4 способов:

• Строительство многоквартирного дома
• Разбивка на участки под строительство коттеджей
• Размещение на участке склада стройматериалов
• Организация на участке уличной торговли.

Необходимо выбрать вариант наилучшего использования исходя из имеющейся информации:

• Многоквартирный дом на 65 квартир, 12 000*Х у.е. за квартиру; минус 580 000*Х у.е. на строительство;
• Раздел на участки под жилищную застройку – 5 000*Х у.е. за участок при количестве возможных участков 25; минус 25 000*Х у.е. в оплату юридических и инженерных услуг на разбивку участков;
• Склад – 30*Х у. е. за кв. м. – чистый доход от продажи (площадь склада составит 9 500 кв. м.) минус 60 000*Х у.е. на строительство забора;
• Организация розничной торговли – 1100*Х у.е. за фронтальный метр.

Контрольные вопросы

1. Какие факторы учитываются при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться
2. Какой вариант использования объекта оценки будет являться наилучшим и наиболее эффективным?
3. Что означает критерий ЛНЭИ «физическая осуществимость»?

Практическое занятие  № 5

Сравнительный подход к оценке объектов оценки

Цель – научиться определять величину поправок и вносить корректировки, научится определять стоимость объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Задача 1

При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оцениваемого участка.

Задача 2

(Метод парных продаж)

Оцените стоимость коттеджа с земельным участком на основе данных о сравниваемых продажах, определив денежные корректировки.

Стоимость объекта составляет - ?

Задача 3

Поставлена задача, оценить однокомнатную квартиру площадью 30 кв.м. с балконом, расположенную недалеко от станции метро на третьем этаже, без лифта. Известно, что средняя стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 28 кв.м. с лифтом, без балкона, находящейся на средних этажах (не первый и не последний) и расположенной в 10 мин. Ходьбы пешком до станции метро составляет 15 000 * Х у.е. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 300*Х у.е. за 1 кв. м.. Наличие лифта оценивается в 1000*Х у.е., близость со станцией метро увеличивает стоимость на 10%, наличие балкона оценивается в 5 000*Х у. е.

Задача 4

Сопоставимый объе5кт был продан за 100 000*Х у.е. Оцениваемый объект имеет 5 отличий от сопоставимого:

Оценить объект, считая что:

1. все отличия не имеют взаимного влияния
2. все отличия имеют взаимное влияние

Задача 5

Известна величина годовой рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости – 20 000*Х у.е. Оценщик располагает следующей рыночной информацией:

Определить МВР

Определить  стоимость объекта оценки

Задача 6

Задача 7

Разместите в необходимом порядке корректировки  и определите рыночную стоимость участка земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку, проданному за 50 000 *Х у.е.

Задача 8

 Пользуясь данными  Задачи 1 проведите анализ полученных результатов стоимости и выведите итоговую стоимость объекта оценки. Данные внесите в таблицу.

Задача 9

(Метод переноса и соотнесения)

!!! Доля земли в стоимости объекта = стоимость земли / стоимость объекта = стоимость земли / (стоимость земли + стоимость зданий)

В одном микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне. Оцениваемый объект был недавно продан за 150500*Х руб.

1. Средняя арифметическая доля земли – ?

2. Стоимость земли - ?

Задача 10

(Метод переноса и соотнесения)

!!! Доля земли в стоимости объекта = стоимость земли / стоимость объекта = стоимость земли / (стоимость земли + стоимость зданий)

!!! Доля улучшений в стоимости объекта = стоимость улучшений / стоимость объекта = стоимость улучшений / (стоимость земли + стоимость зданий)

1 = доля земли + доля улучшений

Оценить земельный участок земли если:

• в ближайшем окружении участка отсутствуют продажи свободных участков, а его аналог с постройками был продан за 240 000*Х руб.
• имеются следующие данные о продаже трех типичных застроенных участков в данном районе

1.  Средняя арифметическая доля улучшений в стоимости объекта - ?

2. Средняя арифметическая доля земли в стоимости объекта - ?

3. Стоимость земли - ?

Задача 11

(Общий коэффициент капитализации)

Чистый доход от объекта недвижимости за истекший год составил 75 000*Х у.е.

Контрольные вопросы

1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?
2. Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе?
3. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода?
4. Какое количество сопоставимых объектов недвижимости необходимо и достаточно для реализации метода анализа парных данных в сравнительном подходе?
5. Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора.

Практическое занятие №   6

«Затратный подход к оценке объектов оценки»

Цель – научиться решать задачи с использованием затратного подхода к оценке земельных участков и задачи по оценке затрат на освоение новых земель и в условиях реконструкции.

Задача 1

Определите стоимость земельного участка методом изъятия, если известно, что недавно был продан объект – аналог по цене 500 * Х тыс. дол., прямые затраты на воспроизводство здания составляют 238*Х тыс. дол., затраты на проектирование составляют – 190,5*Х тыс. дол., предпринимательская прибыль планируется в размере 20% от прямых затрат, накопленный износ составляет 25 % от восстановительной стоимости.

Задача 2

Определите стоимость земельного участка методом изъятия, если известно, что недавно был продан объект – аналог по цене 850*Х тыс. дол., прямые затраты на воспроизводство здания составляют 368*Х тыс. дол., затраты на проектирование составляют – 200,84*Х тыс. дол., предпринимательская прибыль планируется в размере 20% от прямых затрат, накопленный износ составляет 25 % от восстановительной стоимости.

Задача 3

Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зонированием под жилую застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за  8600*Х дол. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 60 000*Х дол и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы, включая оформление сделок, составляют 25% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 38%  валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода 14%

Задача 4

Оценивается земельный массив площадью 24 га, отнесенный зонированием под жилую застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за  6850*Х дол. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 53 880*Х дол и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы, включая оформление сделок, составляют 22% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 39%  валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по четыре земельных участка. Ставка дохода 12%

Задача 5

Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 000*Х дол. При этом будут иметь место следующие издержки:

Продажа участков будет осуществляться равномерно и в течение 4 лет, норма отдачи на вложенный капитал – 10%

Задача  6

Определить физический износ нормативным методом

Задача 7

Определить физический износ стоимостным методом

Задача 8

1. Определить физический износ методом срока жизни, если эффективный возраст здания составляет 20 лет, а типичный срок физической жизни 75 лет.
2. Определить физический износ методом срока жизни, если хронологический  возраст здания составляет 5 лет, а типичный срок физической жизни 75 лет.
3. Определить обесценение, вызванное устранимым физическим износом, если известно, что ремонт водопроводной сети составляет 5 000*Х у.е.,  ремонт теплосети   3000*Х у.е.,  внутренняя покраска  2 000*Х у.е.
4. Определить обесценение, вызванное устранимым физическим износом, если известно, что восстановительная стоимость   здания   составит  250 000*Х у.е., а износ здания составляет 20%.

Задача 9

Расчет внешнего износа методом парных продаж

Задача 10

Определение накопленного износа методом рыночной выборки для объектов с различными сроками фактической службы

Контрольные вопросы

1. На каком принципе базируется затратный подход?
2. В каких случаях предпочтительнее применять сравнительный подход?
3. На базе каких стоимостей может быть рассчитана восстановительная стоимость?
4. Из каких частей состоит восстановительная стоимость?
5. Назовите виды износа.
6. Дайте определение физического, функционального и внешнего износа.
7. Назовите методы расчета физического износа.
8. Каковы основные этапы определения стоимости земли методом изъятия?
9. В каких случаях целесообразно определять стоимость земельного участка методом определения затрат на освоение?

Практическая работа № 7

«Доходный подход к оценке  объектов оценки»

Цель – научиться определять стоимость объекта доходным подходом.

1 Часть. Четыре уровня дохода

Задача 1

В здании общей площадью 10 000 кв.м., подлежащих аренде, из которых 400 кв.м. свободны, а остальные сданы в аренду за 12*Х дол./кв.м., операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Определить потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход.

Задача 2

Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет исходя из следующей информации:

• Месячная рента обычно составляет 300*Х дол/кв.м.
• Текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%
• Площадь каждой секции 500 кв.м.
• Здание состоит из 3 секций
• Плата управляющему составляет 4% от ДВД
• Управляющий получает дополнительное вознаграждение в 1000*Х дол.
• На ремонт здания ежегодно тратиться 3% от ДВД
• Юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать 5000*Х дол.
• Остальные расходы составляют 10% от ДВД
• Ежегодно на налоги и обслуживание долга тратиться 90 000*Х дол.

Определить чистый доход до налогообложения.

Задача 3

Собственник небольшого магазина пожелал продать свой объект недвижимости и предоставил следующую информацию оценщику:

• Ежемесячный ПВД равен 8 500*Х дол.
• Потери при сборе 300*Х дол.
• Текущие операционные расходы составляют 20% от ДВД
• Налогообложение и выплата основной суммы долга составляют 1/5 часть ДВД

Определите оценочную стоимость магазина, если коэффициент капитализации составляет 11%.

Задача 4

Рассчитать ЧОД за 1-й и 2-й год.

2 Часть. Техника остатка для земли

Задача 5

Определите ЛНЭИ и стоимость земельного участка, если имеются следующие данные:

Какова общая расчетная стоимость объекта?

Задача 6

Определить стоимость земельного участка. Стоимость строительства равна 500 000*Х дол. ЧОД по прогнозу оценивается в 120 000*Х дол. Коэффициент капитализации для земли и здания – 8% и 10% соответственно.

Задача 7

Стоимость здания 500 000*Х дол., коэффициента капитализации для здания – 16%, коэффициента капитализации для земли – 11%, ЧОД – 200 000*Х дол. Определить стоимость участка земли.

Задача 8

Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общий коэффициент капитализации. Ожидается ЧОД  90 000*Х у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 400 000*Х у.е. По мнению оценщика коэффициент капитализации для улучшений и земли составляют 19%  и 13% соответственно.

3 Часть. Метод прямой капитализации дохода

Задача 9

Оптовый рынок площадью в 4 га куплен за 120*Х млн. у.е. и приносит ежемесячный доход по 50*Х у.е. с каждого квадратного метра. Определить коэффициент капитализации.

Задача 10

Оптовый рынок площадью в 4 га куплен за 250*Х млн. у.е. и приносит ежемесячный доход по 100*Х у.е. с каждого квадратного метра. Определить коэффициент капитализации.

Задача 11

Актив, приносящий доход по ставке 12 % годовых, будет продан через 4 года за 80 % его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии прямолинейного возврата инвестиций.

Задача 12

Рассчитайте коэффициент капитализации для аннуитетного возмещения капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива за 5 лет до 20%. Ставка дохода – 12%

Задача 13

Рассчитайте ежегодную ипотечную постоянную, если ежегодные платежи по первой ипотеке 100000*Х  д.е. составляют 12500*Х  д.е.

Задача 14

Инвестор планирует получение 20% дохода свои инвестиции в объект недвижимости. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, равный 80% стоимости этого объекта недвижимости, под 12% годовых. Определите ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 50000*Х д.е., 2 года.

Задача 15

Инвестируется 20000*Х  д.е. в проект, который будет приносить в течении 10 лет чистый годовой доход в размере 2000*Х д.е. и в конце 10-го года будет продан за 60000*Х д.е. Определите чистую приведенную стоимость данного проекта при ставке 12% годовых.

Задача 16

Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%.

Задача 17

Актив, приносящий доход по ставке 15% годовых будет продан через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии прямолинейного возврата инвестиций (метод Ринга).

Задача 18

Актив, приносящий доход по ставке 9 % годовых будет продан через 10 лет за 40 % его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии аннуитетного возврата инвестиций (метод Инвуда).

Задача 19

Инвестиции в объект недвижимости составляют 50 000 * Х долл. Рыночная стоимость участка земли 10 000*Х долл. Ожидаемая ставка процента 11%. Здание полностью изнашивается за 10 лет. Рассчитайте коэффициент капитализации для всей собственности при условии прямолинейного возврата инвестиций (метод Ринга).

4 Часть. Метод дисконтирования денежных потоков

Задача 20

Рассчитать величину приведенного денежного потока: 1 год – 12 000 руб., 2 год – 15 000 руб., 3 год – 9 000 руб., 4 год – 25 000 руб. Приемлемая ставка дисконта – 12 %

Задача 21

Риэлтр на основе анализа рынка недвижимости делает вывод о том, что некий особняк с участком земли может быть продан по цене  60 000 дол. через 3 года. Он привык получать не менее 9 % годовых. Какая максимальная цена должна быть уплачена за объект сегодня, чтобы получить доход по желаемой ставке?

Задача 22

Земельный спекулянт полагает, что сможет через 4 года продать застройщику земельный массив площадью 100 га по цене 10 000 дол за га. Если не брать в расчет издержки по владению и продаже, то какая цена в денежном выражении, оплаченная сегодня, позволит спекулянту получить накапливаемый ежегодный доход в 12%?

Задача 23

Госпожа Браун только что заплатила 100 долларов за опцион на покупку участка земли. Опцион дает ей право через 2 года купить недвижимость за 10 000 дол. Сто долларов, заплаченные ею за опцион, не будет засчитаны в цене покупки. Сколько сегодня госпожа Браун  должна положить в банк, который платит 9% годовых с ежемесячным начислением процента, с тем, чтобы через 2 года на ее счете было 10 000 долларов?

Задача 24

Госпожа Браун только что заплатила 100 долларов за опцион на покупку участка земли. Опцион дает ей право через 3 года купить недвижимость за 18 000 дол. Сто долларов, заплаченные ею за опцион, не будет засчитаны в цене покупки. Сколько сегодня госпожа Браун  должна положить в банк, который платит 13% годовых с ежемесячным начислением процента, с тем, чтобы через 3 года на ее счете было 18 000 долларов?

Задача 25

Госпожа Браун только что заплатила 200 долларов за опцион на покупку участка земли. Опцион дает ей право через 4 года купить недвижимость за 18 000 дол. Сто долларов, заплаченные ею за опцион, не будет засчитаны в цене покупки. Сколько сегодня госпожа Браун  должна положить в банк, который платит 22% годовых, с тем, чтобы через 4 года на ее счете было 18 000 долларов?

Задача 26

Земельный спекулянт полагает, что сможет через 5 лет продать застройщику земельный массив площадью 115 га по цене 10 500 дол за га. Если не брать в расчет издержки по владению и продаже, то какая цена в денежном выражении, оплаченная сегодня, позволит спекулянту получить накапливаемый ежегодный доход в 20%?

Контрольные вопросы:

1. Случаи применения доходного подхода.
2. Какие методы включает доходный подход?
3. В каких случаях целесообразно применять метод дисконтирования денежных потоков?
4. Назовите четыре уровня дохода, с которыми работает оценщик.

Практическая работа № 8

«Шесть функций сложного процента»

Цель – научиться пользоваться шестью функциями сложных процентов и уметь их применять

1 функция

Задача 1

Какова будущая стоимость 1 000 руб., вложенных под 13% годовых на 5 лет при ежегодном начислении процента?

Задача 2

Какова будущая стоимость 1 000 дол., вложенных под 8% годовых на 12 месяцев при ежемесячном начислении?

Задача 3

Какова будущая стоимость 2 000 руб., вложенных под 13% годовых на 18 месяцев при ежемесячном накоплении?

Задача 4

Какова будущая стоимость 3 000 дол., вложенных под 15 % годовых на 12 месяцев при ежемесячном начислении?

Задача 5

Какова будущая стоимость 4 500 дол., вложенных под 15% годовых на 3 года  при ежемесячном начислении?

Задача 6

Какова будущая стоимость 15 000 руб., вложенных под 17% годовых на 8 лет при ежегодном начислении процента?

Задача 7

Земля куплена сегодня за 50 000 д. ед.  Инвестор ожидает прироста стоимости на 2%  в год. Предполагаемый период владения 7 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 7 лет?

Задача 8

Земельный участок площадью 1265 м2 куплен сегодня по цене 950 д.ед. за м2. Инвестор ожидает прироста ее стоимости на 4% в год Предполагаемый период владения 10 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 10 лет?

Задача 9

Земельный участок с домом куплен сегодня за 150 000 д. ед.  Инвестор ожидает прироста стоимости на 7%  в год. Предполагаемый период владения 10 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 10 лет?

Задача 10

Земельный участок площадью 2500 м2 куплен сегодня по цене 830 д.ед. за м2. Инвестор ожидает прироста ее стоимости на 9% в год Предполагаемый период владения 12 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 12 лет?

Задача 11

Стоимость земельного участка, купленного за  30 000 руб. ежегодно увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года после приобретения?

Задача 12

Три года назад Вы купили дачу в с. Трещиха за 40 000 руб.  Инфляция составляла 11% в год. Интересно, сколько стоит Ваша дача сегодня?

Функция 1 комбинированная с функцией 3

Задача 13

Владельцы кондоминиума планируют сменить покрытие крыши через 10 лет. Сегодня это обходится в 125 000 руб. Ожидается, что данная операция будет дорожать на 6% в год (по сложному проценту). Какую сумму им следует вносить в конце каждого года на счет, приносящий 8%, чтобы к указанному времени иметь достаточно средств на замену крыши?

Задача 14

Вы планируете купить дом в деревне через 2 года. Сегодня этот дом с участком стоит 500 000 руб. Ожидается, что цены будут расти на 9% в год. Какую сумму следует вносить в конце каждого года на счет, приносящий 15% годовых, чтобы к указанному времени иметь достаточно средств на покупку дома с участком?

Задача 15

Владельцы кондоминиума планируют сменить покрытие крыши через  10 лет. Сегодня это обходится в 1000 дол. Ожидается, что данная операция будет дорожать в месяц на 0,75%, что соответствует  9% годовых при ежемесячном начислении. Какую сумму им следует вносить в конце каждого месяца на счет, приносящий 9 % годовых, чтобы к указанному времени иметь достаточно средств на замену крыши?

Задача 16

Через 3 года Вам предстоит произвести капитальный ремонт своего коттеджа, стоимость ремонта составит 135 000 руб. Цены растут ежегодно на 8 %. Вы решили открыть накопительный счет в банке, на который Вы будете в начале каждого месяца вносить платеж. Какую сумму необходимо вносить в начале каждого месяца на счет, приносящий 23% годовых?

2 функция

Задача 17

Ежемесячные платежи по аренде поступают вначале каждого месяца в размере 8000 руб. Приемлемая годовая ставка дисконта 15%. Какова будущая стоимость платежей к концу 5 месяца?

Задача 18

Ежемесячные платежи по аренде  поступают в начале каждого месяца в размере 100 дол.. Приемлемая годовая ставка процента – 8%. Какова будущая стоимость платежей к концу 6 месяца?

Задача 19

Ежемесячные платежи по аренде поступают в конце каждого месяца в размере 3500 руб. Приемлемая годовая ставка дисконта 13%. Какова будущая стоимость платежей к концу 10 года?

Задача 20

Татьяна Ивановна откладывает деньги к выходу на пенсию через 5 лет. Она только что внесла 100 дол. На счет, на который будет ежемесячно начисляться 12% годовых. Она собирается откладывать такую сумму в конце каждого месяца до самого выхода на пенсию. Каков будет остаток на счете к тому времени?

Задача 21

Татьяна Ивановна откладывает деньги к выходу на пенсию через 5 лет. Она только что внесла 100 дол. На счет, на который будет ежемесячно начисляться 12% годовых. Она собирается откладывать такую сумму в начале каждого месяца до самого выхода на пенсию. Каков будет остаток на счете к тому времени?

Задача 22

Супруги Гарфинкель копят деньги для первоначального денежного взноса за дом. Если вначале каждого месяца они будут вносить 100 долларов на банковский счет, то сколько денег у них будет на счету через 5 лет и 3 месяца? Банковский процент – 10% годовых.

3 функция

Задача 23

Открыт депозитный счет под 12% годовых с ежемесячным начислением процентов на ребенка 17 лет. Родители планируют к совершеннолетию (18 лет), тог есть через год, иметь на счете 2000 руб. Какую сумму им следует вносить на счет в начале каждого месяца

Задача  24

Вы решили купить дачу (6 соток и дом 3*4) в районе с. Шумейка. Сегодня она стоит 96 000 руб. Так как таких денег у Вас нет, есть единственный способ накопить деньги – положить их в банк. Банк предлагает 15% годовых. Вам бы хотелось осуществить покупку уже через год. Какую сумму следует вносить в конце каждого месяца на счет, чтобы через год иметь достаточно средств на покупку дачи?

Задача 25

Ипотечный кредит в 50 000 дол. Предусматривает периодическую выплату только одних процентов. Однако через 3 года должна быть единовременно погашена вся основная сумма кредита. Господин Д., заемщик, хочет в начале каждого месяца вносить в специальный фонд, приносящий процент, определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через три года погасить долг. На эти вложения в фонде начисляется ежегодно 9%. Какую сумму должен ежегодно господин Д вносить в фонд погашения кредита

Задача 26

Ипотечный кредит в 70 000 дол. Предусматривает периодическую выплату только одних процентов. Однако через 3 года должна быть единовременно погашена вся основная сумма кредита. Господин Д., заемщик, хочет в конце каждого месяца вносить в специальный фонд, приносящий процент, определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через три года погасить долг. На эти вложения в фонде начисляется ежегодно 10%. Какую сумму должен ежегодно господин Д вносить в фонд погашения кредита

Задача 27

Ипотечный кредит в 178 000 дол. Предусматривает периодическую выплату только одних процентов. Однако через 8 лет должна быть единовременно погашена вся основная сумма кредита. Господин С., заемщик, хочет в конце каждого года вносить в специальный фонд, приносящий процент, определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через три года погасить долг. На эти вложения в фонде начисляется ежегодно 19%. Какую сумму должен ежегодно господин С вносить в фонд погашения кредита

4 функция

Задача 28

Рассчитать величину приведенного денежного потока: 1 год – 12 000 руб., 2 год – 15 000 руб., 3 год – 9 000 руб., 4 год – 25 000 руб. Приемлемая ставка дисконта – 12 %

Задача 29

Риэлтр на основе анализа рынка недвижимости делает вывод о том, что некий особняк с участком земли может быть продан по цене  60 000 дол. через 3 года. Он привык получать не менее 9 % годовых. Какая максимальная цена должна быть уплачена за объект сегодня, чтобы получить доход по желаемой ставке?

Задача 30

Земельный спекулянт полагает, что сможет через 4 года продать застройщику земельный массив площадью 100 га по цене 10 000 дол за га. Если не брать в расчет издержки по владению и продаже, то какая цена в денежном выражении, оплаченная сегодня, позволит спекулянту получить накапливаемый ежегодный доход в 12%?

Задача 31

Госпожа Браун только что заплатила 100 долларов за опцион на покупку участка земли. Опцион дает ей право через 2 года купить недвижимость за 10 000 дол. Сто долларов, заплаченные ею за опцион, не будет засчитаны в цене покупки. Сколько сегодня госпожа Браун  должна положить в банк, который платит 9% годовых с ежемесячным начислением процента, с тем, чтобы через 2 года на ее счете было 10 000 долларов?

Задача 32

Госпожа Браун только что заплатила 100 долларов за опцион на покупку участка земли. Опцион дает ей право через 3 года купить недвижимость за 18 000 дол. Сто долларов, заплаченные ею за опцион, не будет засчитаны в цене покупки. Сколько сегодня госпожа Браун  должна положить в банк, который платит 13% годовых с ежемесячным начислением процента, с тем, чтобы через 3 года на ее счете было 18 000 долларов?

Задача 33

Госпожа Браун только что заплатила 200 долларов за опцион на покупку участка земли. Опцион дает ей право через 4 года купить недвижимость за 18 000 дол. Сто долларов, заплаченные ею за опцион, не будет засчитаны в цене покупки. Сколько сегодня госпожа Браун  должна положить в банк, который платит 22% годовых, с тем, чтобы через 4 года на ее счете было 18 000 долларов?

Задача 34

Земельный спекулянт полагает, что сможет через 5 лет продать застройщику земельный массив площадью 115 га по цене 10 500 дол за га. Если не брать в расчет издержки по владению и продаже, то какая цена в денежном выражении, оплаченная сегодня, позволит спекулянту получить накапливаемый ежегодный доход в 20%?

5 функция

Задача 35

Ежемесячные платежи по аренде поступают в конце каждого месяца в размере 5 000 руб. Приемлемая ставка дисконта – 15%. Какова текущая стоимость платежей за 8 лет?

Задача 36

Ежемесячные платежи по аренде поступают в конце каждого месяца в размере 100 дол. Приемлемая ставка дисконта – 10%. Какова текущая стоимость платежей за 7 лет?

Задача 37

Вы уезжаете за границу на два года и сдаете свою квартиру за 200 дол в месяц, идущих на ваш счет авансовыми платежами под 15% годовых. Какова текущая стоимость такой аренды?

Задача 38

Вы уезжаете за границу на четыре года и сдаете свою квартиру за 250 дол в месяц, идущих на ваш счет авансовыми платежами под 14% годовых. Какова текущая стоимость такой аренды?

6 функция

Задача 39

Кредит в сумме 5 000 дол. Выдан на 6 лет под 11% годовых при условии ежемесячного взноса. Какова величина ежемесячного взноса в погашение кредита?

Задача 40

Кредит в сумме 25 000 дол. Выдан на 9 лет под 16% годовых при условии ежемесячного взноса. Какова величина ежегодного взноса в погашение кредита в условиях авансового аннуитета?

Задача 41

Кредит в сумме 25 000 дол. Выдан на 6 лет под 18% годовых при условии ежемесячного взноса. Какова величина ежегодного взноса в погашение кредита в условиях авансового аннуитета?

Контрольные вопросы:

1. В чем отличие сложного процента от простого?
2. Напишите базовую формулу сложного процента.
3. Как изменится формула при более частом начислении процента?
4. В чем отличие авансового аннуитета от обычного?
5. Дайте определение накоплению и дисконтированию.

Практическая работа № 9

«Инвестиционная привлекательность проекта»

Цель – научиться рассчитывать показатели инвестиционной привлекательности проекта и выбирать из нескольких проектов наиболее привлекательный.

Задача 1

Рассчитать срок окупаемости проекта «Звезда». Затраты 850*Х млн.руб.

Поток доходов:         1 год – 85*Х млн.руб.

                        2 год – 300*Х млн.руб.

                        3 год – 400*Х млн.руб.

                        4 год – 500*Х млн.руб.

                        5 год – 600*Х млн.руб.

Ставка дисконтирования – 12 %

Задача 2

Банк выдает кредиты сроком на 3 года. Определить, будет ли выдан кредит на строительство кирпичного завода стоимостью 1300*Х тыс.дол., если поток доходов составит 500*Х тыс.дол. ежегодно. Ставка дисконта – 8%

Задача 3

Рассчитать чистую текущую стоимость доходов (ЧТСД) от проекта «Север». Стоимость проекта – 2450*Х дол.

Поток доходов:         1 год – 100*Х руб.

                        2 год – 550*Х руб.

                        3 год – 800*Х руб.

                        4 год – 1200*Х руб.

                        5 год – 1500*Х руб.

Ставка дисконтирования – 10 %

Задача 4

Определить ставку доходности проекта «Восход». Стоимость проекта – 1400*Х тыс.руб. В первый год эксплуатации он приносит убыток в сумме 200*Х тыс.руб., в последующие 5 лет ежегодный доход составит 350*Х тыс.руб. Ставка дисконтирования – 6 %

Задача 5

Какой проект выберет инвестор? Определить СДП

«Омега»:         Затраты -         800*Х млн.руб. Дисконт – 11%

Поток доходов:         1 год – 200*Х млн.руб.

                        2 год – 350*Х млн.руб.

                        3 год – 400*Х млн.руб.

                        4 год – 500*Х млн.руб.

«Альфа»:        Затраты – 2100*Х млн.руб. Дисконт – 8%

Доход в течении 5 лет ежегодно – 600*Х млн.руб.

Задача 6

Рассчитать  внутреннюю ставку доходности проекта «Пионер» стоимостью 1800*Х млн.руб., если он в течение 7 лет обеспечивает ежегодный доход 350*Х млн.руб

Контрольные вопросы:

1. Каковы основные различия простых и усложненных методов оценки инвестиционных проектов?
2. Почему для оценки инвестиционного проекта необходимо использовать несколько показателей эффективности?
3. В каких случаях ставка доходности проекта является обязательной для оценки?
4. Какие показатели эффективности инвестиционного проекта зависят от применяемой аналитиком ставки дисконтирования?
5. Чем отличается ставка дисконтирования, применяемая к конкретному инвестиционному проекту, от его внутренней ставки доходности?

    Приложение 1

ДОГОВОР

Оценки объекта оценки

N ___________г.                                                                   "__" ________ 200_ г.

 ООО _________________________________  в лице ________________,

действующего  на  основании  Устава,  в  дальнейшем именуемое - Заказчик, с одной стороны, и ______________________________ в лице      __________,  действующего   на основании  _______________,  в  дальнейшем именуемая - Оценщик,  с другой  стороны,  при  совместном  упоминании именуемые - Стороны, заключили настоящий Договор (далее - Договор) о нижеследующем.

1. Предмет Договора

____________________________________________________________________________________________________________________________________

2. Права и обязанности Сторон

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

3. Порядок расчетов

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 

4. Конфиденциальность

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 

5. Основания прекращения Договора и ответственность Сторон

    5.1.  Договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.

    5.2. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное   неисполнение   обязательств   по   Договору,   если   это неисполнение    явилось    следствием    действия    обстоятельств непреодолимой   силы,   возникших   после  заключения  Договора  в результате  событий  чрезвычайного  характера,  которые Стороны не могли бы ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

6. Порядок разрешения споров

    6.1.  Взаимоотношения  Сторон,  не  установленные  в Договоре, регулируются законодательством Российской Федерации.

    6.2.  Все  споры и разногласия,  возникающие из Договора или в связи с ним и его толкованием,  будут, по возможности, улаживаться Сторонами   путем   переговоров,   а   при  недостижении  согласия передаются  на  рассмотрение в арбитражный суд по месту нахождения Заказчика.

7. Заключительные положения

    7.1.  Ни  одна  из  Сторон  не  вправе передавать свои права и обязательства  по  Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны, если иное не указано в Договоре.

    7.2.  Любое  уведомление  или  сообщение,  которое должно быть совершено  или  направлено одной Стороной другой Стороне в связи с

Договором,  должно быть составлено в письменной форме и направлено

в  адрес  лиц  и по  реквизитам Сторон в соответствии с разделом 8

Договора.

    7.3.    Дополнения,    изменения    и   расторжение   Договора

действительны,  если  они совершены в письменной форме и подписаны

уполномоченными представителями Сторон.

    7.4.  Договор  составлен  на  __________________ листах в двух

экземплярах  - по  одному  для  каждой  из Сторон.  Оба экземпляра

Договора имеют одинаковую юридическую силу.

                   8. Адреса и реквизиты Сторон

Подписи сторон:  

Приложение 2
 

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

НА ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 ООО _________________________________  в лице ________________,

действующего  на  основании  Устава,  в  дальнейшем именуемое - Заказчик, с одной стороны, и ______________________________ в лице      __________,  действующего   на основании  _______________,  в  дальнейшем именуемая - Оценщик,  с другой  стороны,  при  совместном  упоминании именуемые - Стороны, составили  настоящее  техническое  задание  для проведения работ по оценке в соответствии с договором N _______ от "__" ___________ 200_ г. (далее - Договор).

1. Объект оценки

     Объектом оценки является ____________________________________.

2. Цель оценки

     Целью оценки является: ______________________________________.

3. Вид определяемой стоимости

     Вид определяемой стоимости: _________________________________.

4. Дата оценки

     Оценка проводится по состоянию на "__" __________ 200_ г.

5. Сведения об объекте оценки

 __________________________________________________________________

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

6. Требования к проведению оценки

    6.1.  Оценка должна быть проведена с использованием доходного, сравнительного  (рыночного) и затратного (имущественного) подходов согласно соответствующим стандартам оценки.  Применение, равно как и    неприменение   указанных   методов   оценки,    должно   быть аргументировано Оценщиком.

    6.2.   Оценка   проводится   в последовательности  и в  сроки,

указанные в Договоре.

7. Требования к отчету об оценке

7.1. _______________________________________________________________

7.2. _______________________________________________________________

8. Заключительные положения

     Любые   дополнения,   изменения   и  приложения   к настоящему техническому  заданию  действительны  лишь  при условии,  если они совершены   в  письменной   форме   и  подписаны   уполномоченными представителями Сторон.

9. Подписи Сторон

 Заказчик:________________________________________________

 Оценщик:________________________________________________

Список литературы

1. Конституция РФ
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1. М., 2008.
3. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. М.: Интерреклама, 2014.
4. Оценка надвижимости/ под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2016.
5. Оценка рыночной стоимости земельных участков/ под ред. Д.Б. Арбатского, Л.И. Кошкина. М.: ВШПП, 2016.
6. Оценка городских земель/ под ред. В.А. Прорвича. М.: Экономика, 2015.
7. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело Лтд., 2016.

Остальные задачи

42.Стоимость здания 800 000 долларов, коэффициент капитализации для здания – 16%, чистый операционный доход – 200 000 дол., коэффициент капитализации для земли – 11 %. Определите стоимость земельного участка.

43.Стоимость здания 650 000 долларов, коэффициент капитализации для здания – 15%, чистый операционный доход – 300 000 дол., коэффициент капитализации для земли – 12 %. Определите стоимость земельного участка.

44.Стоимость здания 930500 долларов, коэффициент капитализации для здания – 18%, чистый операционный доход – 380 500 дол., коэффициент капитализации для земли – 15 %. Определите стоимость земельного участка.

45.Чистый операционный доход 70 000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений – 20%, коэффициент капитализации для земли – 17%, доля земли в стоимости объекта  0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

46.Чистый операционный доход 175 000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений – 22%, коэффициент капитализации для земли – 18%, доля земли в стоимости объекта  0,38. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

47.Чистый операционный доход 98 000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений – 28%, коэффициент капитализации для земли – 19%, доля земли в стоимости объекта  0,30. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

48.Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 90 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 400 000 у.е. По мнению оценщика коэффициент капитализации для улучшений и земли составят 19% и 13% соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общий коэффициент капитализации.

49.Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 180 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 700 000 у.е. По мнению оценщика коэффициент капитализации для улучшений и земли составят 20% и 14 % соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общий коэффициент капитализации.

50.Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При первом из возможных вариантов использования ожидается ЧОД в размере 250 000 у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 900 000 у.е. По мнению оценщика коэффициент капитализации для улучшений и земли составят 25% и 18 % соответственно. Определите стоимость земельного участка, долю земельного участка в стоимости объекта и общий коэффициент капитализации.