Методическая разработка урока МДК.01.01. 21.02.05. ЗИО
методическая разработка

ОБЛАСТНОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

«КУРСКИЙ МОНТАЖНЫЙ ТЕХНИКУМ»

МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА

 УЧЕБНОГО ЗАНЯТИЯ

Профессиональный модуль ПМ 01. Управление земельно – имущественным комплексом

Междисциплинарный курс МДК01.01. Управление территориями и недвижимым имуществом

Профессиональный модуль ПМ 04. Определение  стоимости недвижимого имущества

Междисциплинарный курс МДК04.01. Оценка недвижимого имущества

основной профессиональной образовательной программы -

программы подготовки специалистов среднего звена

по специальности  

21.02.05  Земельно-имущественные отношения

Выполнили: преподаватель  Кононова Л.А.,

                        преподаватель  Кузнецова О.В.

Курск 2021

СОДЕРЖАНИЕ

1. Пояснительная записка………………………………………………..3
2. Технологическая карта..…….…………………………………………4

Литература………………………………………………………………..14

        ПРИЛОЖЕНИЯ…………………………………………………………..16

1. Пояснительная записка

          Программы профессиональных модулей являются частью основной профессиональной образовательной программы. При изучении междисциплинарного курса МДК.04.01 Оценка недвижимого имущества и междисциплинарного курса МДК.01.01 Управление территориями и недвижимым имуществом основной профессиональной образовательной программы – программы подготовки специалистов среднего звена по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения предусматривается выполнение практических  работ: «Поправки на основе федеральных стандартов при оценке объектов недвижимости» и «Составление договора купли-продажи квартиры».

Выполнение практических работ позволяет обрести навыки поиска, сбора, обобщения и представления данных, полученных в ходе самостоятельно проведенных действий с использованием компьютера. Поиск необходимой информации в законодательной, правовой и справочной литературе, навыки работы с текстовыми редакторами, развивать умение самостоятельно пользоваться электронными правовыми базами, формировать способности к рефлексии своей деятельности.

Методическая разработка данного урока составлена на основе Рабочей программы учебного модуля ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества и ПМ.01 Управление земельно – имущественным комплексом разработанных на основе Федерального государственного образовательного стандарта по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения. В данной методической разработке представлены методы реализации формирования знаний и умений, определенных темой.

Технологическая карта учебного занятия

ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества,

ПМ.01 Управление земельно – имущественным комплексом.

                                                          Тема: «Применение поправок на основе федеральных стандартов при оценке объектов недвижимости»

Литература

Нормативные источники:

1. Гражданский кодекс РФ часть 1. от 30.11.1994 N51-ФЗ ((принят ГД ФС РФ 21.10.1994) действующая редакция).
2. Гражданский кодекс РФ часть 2. От 26.01.1996 N14-ФЗ ((принят ГД ФС РФ 22.12.1995) действующая редакция).
3. Федеральный закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: [с изменениями и дополнениями]. - М.: Омега-Л, 2010. - 63 с.
4. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)
5. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1 - №5, №7).- АГОРА, Экспертный центр.

Основная литература:

6. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник/ А.Н. Асаул . - 2-е  изд . - СПб.: Питер, 2017. - 624 с.: ил.
7. Басаков, М.И. Документационное обеспечение управления  (с  основами  архивоведения) [Текст]: учеб.пособие. Рекомендовано ФГАУ «ФИРО». ФГОС 3+/ М.И. Басаков. - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2016 . - 216  с. -(Начальное и  среднее  профессиональное образование)
8. Марченко, А.В. Экономика и управление  недвижимостью [Текст]: учеб.пособие/ А.В.Марченко. - 2-е изд., перераб. и  доп . - М.: Ростов н/Д, 2014. - 448 с.
9. Тепман, Л.Н.Оценка недвижимости [Текст]: учеб.пособие/ Л.Н.Тепман; под ред.В.А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2017. - 463 с.
10. Шевчук, Д.А. Оценка недвижимости и управление  собственностью  [Текст]/ Д. А. Шевчук. - Ростов н/Д: Феникс, 2016. - 155 с.

Интернет-источники:

11. http://ocenka-uia.ru
12. http://www.cfin.ru
13. http://www.realtypress.ru

ЛИТЕРАТУРА

Нормативные источники:

14. Гражданский кодекс РФ часть 1. от 30.11.1994 N51-ФЗ ((принят ГД ФС РФ 21.10.1994) действующая редакция).
15. Гражданский кодекс РФ часть 2. От 26.01.1996 N14-ФЗ ((принят ГД ФС РФ 22.12.1995) действующая редакция).
16. Федеральный закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: [с изменениями и дополнениями]. - М.: Омега-Л, 2010. - 63 с.
17. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)
18. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1 - №5, №7).- АГОРА, Экспертный центр.

Основная литература:

19. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник/ А.Н. Асаул . - 2-е  изд . - СПб.: Питер, 2017. - 624 с.: ил.
20. Басаков, М.И. Документационное обеспечение управления  (с  основами  архивоведения) [Текст]: учеб.пособие. Рекомендовано ФГАУ «ФИРО». ФГОС 3+/ М.И. Басаков. - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2016 . - 216  с. -(Начальное и  среднее  профессиональное образование)
21. Марченко, А.В. Экономика и управление  недвижимостью [Текст]: учеб.пособие/ А.В.Марченко. - 2-е изд., перераб. и  доп . - М.: Ростов н/Д, 2014. - 448 с.
22. Тепман, Л.Н.Оценка недвижимости [Текст]: учеб.пособие/ Л.Н.Тепман; под ред.В.А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2017. - 463 с.

23. Шевчук, Д.А. Оценка недвижимости и управление  собственностью  [Текст]/ Д. А. Шевчук. - Ростов н/Д: Феникс, 2016. - 155 с.

Интернет-источники:

24. http://ocenka-uia.ru
25. http://www.cfin.ru
26. http://www.realtypress.ru

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ А

КОМАНДА № _______ 

КРИТЕРИИ ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНКИ

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Алгоритм расчета команда №_____

Общественными элементами сравнения являются: оцениваемые права собственности, условия финансирования. Условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики. После анализа имеющейся информации необходимо корректировать стоимость предложений объектов аналогов при помощи поправок.

Для проведения и составления таблицы итогового расчета необходимо учесть следующие поправки:

1.Поправка на переданные права собственности на недвижимость. Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. При совершенствовании и совершении сделки купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружением, но и земельным участком на котором он находится. Введение ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости. Если оцениваемый объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравниваемый объект - ограниченное право, то необходимо провести положительную корректировку цены продажи сравниваемого объекта на величину, соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности. И наоборот, возможна отрицательная корректировка цены продажи сравниваемого объекта, если оцениваемый объект недвижимости имеет ограниченное право собственности, а сравниваемый полное. В нашем случае сделка купли – продажи объектов недвижимости не состоялись, следовательно, поправка на переданные права имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

2.Поправка на условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, так как сделки купли – продажи объектов не состоялись, и в финансовых расчетах по приобретению не было, то поправка имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

3.Поправка на условия продажи (чистота сделки) элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравниваемых при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием гласности и доступности для всех потенциальных покупателей. В нашем случае сделки не состоялись, следовательно, следовательно, поправка имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

4.Поправка на динамику сделок на рынке, так как информация о продаже или перепродаже объектов недвижимости на рынке (20.09.2021г.) отсутствует, они непродажны. Все цены аналогов 1-5 являются ценами предложения, факт продажи не состоялся, следовательно, поправка на динамику сделок на рынке имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

5.Поправка на конструктивные характеристики. Определяем экспертным путем, исходя из анализа данных по группам капитальности по объектам-аналогам и оцениваемому объекту. При этом диапазон цен в зависимости от конструктивных характеристик объектов-аналогов и оцениваемого объекта может составлять от 5 до 60%.

Аналог 1 имеет поправочный коэффициент _________;

скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

________________ х __________ = ____________________ руб.

Аналог 2 имеет поправочный коэффициент _________;

скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

________________ х __________ = ____________________ руб.

Аналог 3 имеет поправочный коэффициент _________;

скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

________________ х __________ = ____________________ руб.

6.Поправка на этаж. По объективным данным в результате исследования рынка недвижимости имущество стоимостью 1 кв. м квартиры, расположенный на первом или последнем этаже, ниже на 3 % стоимости 1кв.м аналогичной квартиры, расположенный на среднем этаже. Оценивается квартира, расположенная на 5 этаже пятиэтажного дома.

Аналог 1 расположен на ______ этаже ____-ти этажного дома, следовательно, имеет поправочный коэффициент ________:

скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

______________ х _______ = ______________ руб.

Аналог 2 расположен на ______ этаже ____-ти этажного дома, следовательно, имеет поправочный коэффициент ________:

скорректированная стоимость аналога 2 составляет:

______________ х _______ = ______________ руб.

Аналог 3 расположен на ______ этаже ____-ти этажного дома, следовательно, имеет поправочный коэффициент ________:

скорректированная стоимость аналога 3 составляет:

______________ х _______ = ______________ руб.

7.Поправка на местоположение. Поправка определяет удаленность выбранных аналогов от центра города, престижность местоположения, а также расположение объекта внутри района местонахождения, исходя из анализа рыночных данных по объектам-аналогам и оцениваемому объекту. При этом отклонение цены в зависимости от местоположения объектов-аналогов и оцениваемого объекта может быть от 5 до 80%.

Аналог 1 находится ближе(или дальше) к центру города, следовательно, поправочный коэффициент равен _________.

Скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

__________________ х ______________ = ____________________ руб.

Аналог 2 находится ближе(или дальше) к центру города, следовательно, поправочный коэффициент равен _________.

Скорректированная стоимость аналога 2 составляет:

__________________ х ______________ = ____________________ руб.

Аналог 3 находится ближе(или дальше) к центру города, следовательно, поправочный коэффициент равен _________.

Скорректированная стоимость аналога 3 составляет:

__________________ х ______________ = ____________________ руб.

8.Поправка на физический износ. Расчет производится по формуле:

Пи= 

где:  Пи – поправка на износ;

Иоб – фактический износ оцениваемого объекта;

Иан – фактический износ аналога.

Физический износ объекта оценивается по формуле:

Текущий год – год постройки х100%

группа капитальности

Определяем фактический износ оцениваемого объекта и объектов-аналогов:

Износ оцениваемого объекта = (2021 – _________) / _____ х 100 % = _____ %

Износ Аналога 1 = (2021 – ________) / _____ х 100 % = ______ %.

Износ Аналога 2 = (2021 – ________) / _____ х 100 % = ______ %.

Износ Аналога 3 = (2021 – ________) / _____ х 100 % = ______ %.

Определяем поправку на физический износ

Пи1 = (100 – _____) / (100 - _____) = _______.

Пи2 = (100 – _____) / (100 - _____) = _______.

Пи3 = (100 – _____) / (100 - _____) = _______.

Определяем скорректированную цену объектов-аналогов.

Скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

___________________ х _____ = ______________ руб.

Скорректированная стоимость аналога 2 составляет:

___________________ х _____ = ______________ руб.

Скорректированная стоимость аналога 3 составляет:

___________________ х _____ = ______________ руб.

9.Поправка на масштаб. Поправка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем цена меньших зданий.

Расчет производим по формуле:

Пм = -0,02519х(So-Sa),

где: Sа - площадь аналога;

So – площадь оцениваемого объекта.

Пм1 = -0,02519 x (________ – ________) = ___________.

Пм2 = -0,02519 x (________ – ________) = ___________.

Пм3 = -0,02519 x (________ – ________) = ___________.

Скорректированная цена каждого из аналогов будет равна:

Цоа скор. =Цоа / (Sa+- Пм) х So, где:

Цоа – цена объекта аналога;

Sа – площадь объекта аналога;

Sо – оцениваемый объект;

Пм – поправочный коэффициент на масштаб.

Скорректированная стоимость аналога   1 составляет:

Цоа.скор. =   х ________ = ______________ руб.

Скорректированная стоимость аналога   2 составляет:

Цоа.скор. =   х ________ = ______________ руб.

Скорректированная стоимость аналога   3 составляет:

Цоа.скор. =   х ________ = ______________ руб.

Стоимость оцениваемых объектов как средневзвешенная величина скорректированных цен аналогов может быть рассчитана по формуле:

Соб =

где: К1, К2, К3 – коэффициенты весомости.

К1= _________; К2 = __________; К3 = _________.

         Цоб =  ((_______________ х __________) + ( ______________ х ______) + (______________ х _______) )/ (_______ + ________ + ________) =

= _____________ + ___________ + _____________ = __________________ руб.

Итоговая рыночная стоимость на 3 квартал 2021 года объекта недвижимости сравнительным подходом составляет __________________ рубль (___________________________________________________________), без НДС.

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки

ПРИЛОЖЕНИЕ Г

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

     (город, область)                                

Мы, _______________________________________________________________, _______________ г.р.,

место рождения: ________________________________________________________________________,

гражданство: ____________________, пол: _______________, паспорт: ___________ № ____________,

выдан: ______________________________________________________________, _____________ года,

код подразделения: __________, зарегистрированный(ая) по адресу: ____________________________

_______________________________________________________________________________________

__________________________________________________ именуемый(ая) в дальнейшем Продавец, и

___________________________________________________________________, _______________ г.р.,

место рождения: ________________________________________________________________________,

гражданство: ____________________, пол: _______________, паспорт: ___________ № ____________,

выдан: ______________________________________________________________, _____________ года,

код подразделения: __________, зарегистрированный(ая) по адресу: ____________________________

______________________________________________________________________________________

________________________________________ именуемый(ая) в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: _______________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________

2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _______________________ от "___"___________ ____ г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N __________, выданным "___"____________ ____ г. , запись о государственной регистрации N ___________.

3. Вышеуказанная квартира состоит из ___ жилой(ых) комнат(ы), имеет общую площадь _______ кв.м., в том числе _______   кв.м. жилой площади

4. По соглашению сторон Продавец продал, а Покупатель купил вышеуказанную квартиру за _________________ (_________________________________________ рублей. Расчет между сторонами будет произведен полностью в течение одного дня после получения настоящего договора, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации  кадастра и картографии по Курской области. К Покупателю также переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
5. Продавец гарантирует, что указанная квартира до настоящего времени никому другому не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, свободна от прав третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.
6. Данный договор считается заключенным с момента его подписания и регистрации перехода прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации  кадастра и картографии по Курской области. После государственной регистрации перехода права собственности Покупатель становится собственником вышеуказанной квартиры и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории.
7. В указанной квартире никто не проживает и на регистрационном учете не состоит.
8. Продавец обязуется освободить квартиру и передать Покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в течение четырнадцати дней после получения зарегистрированных документов, в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием и не обремененную задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородние телефонные переговоры.
9. Покупатель осмотрел указанную квартиру, претензий по ее качеству не имеет. Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего договора указанная квартира находится в надлежащем состоянии и не имеет недостатков, которые следует оговаривать в договоре.
10. Покупатель на момент приобретения квартиры в зарегистрированном браке не состоит.
11. Участники договора подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
12. Содержание статей Гражданского Кодекса РФ: ст.161 (Сделки, совершаемые в простой письменной форме), ст.162 (Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), ст.164 (Государственная регистрация сделок), ст.209 (Содержание права собственности), ст.223 (Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), ст.288 (Собственность на жилое помещение), ст.292 (Права членов семьи собственников жилого помещения), ст.460 (Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), ст.461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), ст.549 (Договор продажи недвижимости), ст.550 (Форма договора продажи недвижимости), ст.551 (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), ст.554 (Определение предмета в договоре продажи недвижимости), ст.555 (Цена в договоре продажи недвижимости), ст.556 (Передача недвижимости), ст.557 (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), ст.558 (Особенности продажи жилых помещений); статей Жилищного Кодекса РФ: ст.30 (Права и обязанности собственника жилого помещения), ст.31 (Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении), ст.38 (Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме); статей Семейного Кодекса РФ: ст.34 (Совместная собственность супругов), ст.35 (Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов) сторонам известно.
13. Расходы по регистрации настоящего договора и перехода права собственности оплачивает Покупатель.
14. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации  кадастра и картографии по Курской области, по одному - у Продавца и Покупателя.

Продавец: ______________________________________________________

________________________________________________________________

_______________________________________________________________.

Покупатель: ____________________________________________________

________________________________________________________________

_______________________________________________________________.

           Продавец:                         Покупатель:

    _____________/_________________/    _____________/________________/

ПРИЛОЖЕНИЕ Д

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ

ПРАКТИЧЕСКОЙ РАБОТЫ № 20

Тема: «Применение поправок на основе федеральных стандартов при оценке объектов недвижимости»

Раздел  Управление земельно-имущественным комплексом

ПМ.01 Управление земельно – имущественным комплексом.

Тема 1.17. Операции с недвижимостью

Раздел  Обобщение результатов, полученных подходами для определения итоговой величины стоимости объекта оценки и формирование отчета об оценке объекта оценки

ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества,

Тема  4.2 Формирование отчета об оценке объекта оценки

Объем учебного времени, отведенный на практическую работу-2 часа

Цель:закрепление теоретических знаний по усвоению материала «Операции с недвижимостью», «Формирование отчета об оценке объекта оценки»

Наименование темы практической работы:Применение поправок на основе федеральных стандартов при оценке объектов недвижимости

Цель практической работы: Научиться применять поправки на основе федеральных стандартов при оценке объектов недвижимости

Перечень необходимых средств обучения: ПК, Интернет ресурсы

Материальное обеспечение:

- Методические указания по выполнению практических работ по МДК;

- конспект лекций;

- калькулятор.

Требования к теоретической подготовке обучающихся к выполнению практической работы:

Подготовка к практическим занятиям предполагает повтор теоретического материала. Особенно важно уделить внимание примерам и прикладным задачам, и упражнениям, которые были разобраны в ходе лекции.

Поскольку методическая функция является ведущей в любом практическом занятии, важно, при подготовке к подобной форме аудиторной работы усвоить представленную в ходе лекции методику и пополнить свои знания, изучая рекомендуемую преподавателем литературу. Решение некоторых заданий вызывает необходимость пополнить информационную базу дополнительными библиографическими источниками.

Чтобы подготовка к практическому занятию была удачной важно:

- посещать лекции и формировать на них полный конспект, содержащий всю необходимую теоретическую базу;

- выполнять все задания преподавателя, выносимые в разряд самостоятельной работы;

- пополнять базу знаний по теме практического занятия из дополнительных информационных источников.

Перед выполнением практической работы повторяются правила техники безопасности. При выполнении практической работы обучающийся придерживается следующего алгоритма:

- Записать дату, тему и цель работы.

- Ознакомиться с ЗУН, правилами и условиями выполнения практического задания.

- Повторить теоретические задания, необходимые для рациональной работы и других практических действий.

- Выполнить работу по предложенному алгоритму действий.

- Обобщить результаты работы, сформулировать выводы по работе.

- Дать ответы на контрольные вопросы.

Инструкция по выполнению расчетов:

1. Внимательно прочтите задание, продумайте смысл прочитанного, если задание не понятно, прочтите его вновь.
2. Коротко выпишите все данные.
3. Вспомните и запишите основные формулы, используемые для расчета.
4. Произведите последовательный расчет в тетрадях, используя ранее предложенные алгоритмы.

Теоретические аспекты:

Общественными элементами сравнения являются: оцениваемые права собственности, условия финансирования. Условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики. После анализа имеющейся информации необходимо корректировать стоимость предложений объектов аналогов при помощи поправок.

Для проведения и составления таблицы итогового расчета необходимо учесть следующие поправки:

1.Поправка на переданные права собственности на недвижимость. Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. При совершенствовании и совершении сделки купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружением, но и земельным участком на котором он находится. Введение ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости. Если оцениваемый объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравниваемый объект - ограниченное право, то необходимо провести положительную корректировку цены продажи сравниваемого объекта на величину, соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности. И наоборот, возможна отрицательная корректировка цены продажи сравниваемого объекта, если оцениваемый объект недвижимости имеет ограниченное право собственности, а сравниваемый полное. В нашем случае сделка купли – продажи объектов недвижимости не состоялись, следовательно, поправка на переданные права имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

2.Поправка на условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, так как сделки купли – продажи объектов не состоялись, и в финансовых расчетах по приобретению не было, то поправка имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

3.Поправка на условия продажи (чистота сделки) элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравниваемых при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием гласности и доступности для всех потенциальных покупателей. В нашем случае сделки не состоялись, следовательно, следовательно, поправка имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

4.Поправка на динамику сделок на рынке, так как информация о продаже или перепродаже объектов недвижимости на рынке (дата) отсутствует, они непродажны. Все цены аналогов 1-5 являются ценами предложения, факт продажи не состоялся, следовательно, поправка на динамику сделок на рынке имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

5.Поправка на конструктивные характеристики. Определяем экспертным путем, исходя из анализа данных по группам капитальности по объектам-аналогам и оцениваемому объекту. При этом диапазон цен в зависимости от конструктивных характеристик объектов-аналогов и оцениваемого объекта может составлять от 5 до 60%.

6.Поправка на этаж. По объективным данным в результате исследования рынка недвижимости имущество стоимостью 1 кв. м квартиры, расположенный на первом или последнем этаже, ниже на 3 % стоимости 1кв.м аналогичной квартиры, расположенный на среднем этаже.

7.Поправка на местоположение. Поправка определяет удаленность выбранных аналогов от центра города, престижность местоположения, а также расположение объекта внутри района местонахождения, исходя из анализа рыночных данных по объектам-аналогам и оцениваемому объекту. При этом отклонение цены в зависимости от местоположения объектов-аналогов и оцениваемого объекта может быть от 5 до 80%.

8.Поправка на физический износ. Расчет производится по формуле:

Пи=

где:  Пи – поправка на износ;

Иоб – фактический износ оцениваемого объекта;

Иан – фактический износ аналога.

Физический износ объекта оценивается по формуле:

Текущий год – год постройки х100%

группа капитальности

9.Поправка на масштаб. Поправка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем цена меньших зданий.

Расчет производим по формуле:

Пм = -0,02519х(So-Sa),

где: Sа - площадь аналога;

So – площадь оцениваемого объекта.

Скорректированная цена каждого из аналогов будет равна:

Цоа скор. =Цоа / (Sa+- Пм) х So, где:

Цоа – цена объекта аналога;

Sа – площадь объекта аналога;

Sо – оцениваемый объект;

Пм – поправочный коэффициент на масштаб.

Стоимость оцениваемых объектов как средневзвешенная величина скорректированных цен аналогов может быть рассчитана по формуле:

Соб =

где: К1, К2, К3 – коэффициенты весомости.

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки

Задача рассматривается и решаются в аудитории совместно с преподавателем.

В качестве объекта оценки была выбрана четырехкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Курск, ул. Малышева, д.10, кв.5. Целью оценки является определение стоимости указанного выше объекта недвижимости. Под объектом недвижимости понимается собственно объект, являющийся недвижимой собственностью, и юридические права на него.

Объектом является квартира, расположенная в девятиэтажном жилом доме. Остановка и магазин продуктов вблизи дома. В шаговой доступности кинотеатр «Ассоль». Рядом находится лес, парк. Тихий и благоприятный район. Особо не заселён. Оборудовано несколько детских площадок. На небольшой удалённости расположены детские сады № 37, №88, №115, а также школы № 49, №46, лицей №21.

На основании имеющейся в наличии документации на рассматриваемый объект (технический паспорт) можно установить следующие данные рассматриваемого объекта оценки:

1. Адрес объекта: г. Курск, ул. Малышева, д.10, кв.5.
2. Кадастровый номер — 46:29:103027:1138.
3. Права собственности на объект зарегистрированы.
4. Объект не является памятником архитектуры, культуры и др.

Таблица 1

Описание объекта оценки

Таблица 2

Общие характеристики объекта недвижимости

Формирование рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Для оцениваемого объекта в процессе сбора информации были выбраны следующие аналоги:

Таблица 3

Объекты – аналоги

Общественными элементами сравнения являются: оцениваемые права собственности, условия финансирования. Условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики. После анализа имеющейся информации необходимо корректировать стоимость предложений объектов аналогов при помощи поправок.

Для проведения и составления таблицы итогового расчета необходимо учесть следующие поправки:

1.Поправка на переданные права собственности на недвижимость. Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. При совершенствовании и совершении сделки купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружением, но и земельным участком на котором он находится. Введение ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости. Если оцениваемый объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравниваемый объект - ограниченное право, то необходимо провести положительную корректировку цены продажи сравниваемого объекта на величину, соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности. И наоборот, возможна отрицательная корректировка цены продажи сравниваемого объекта, если оцениваемый объект недвижимости имеет ограниченное право собственности, а сравниваемый полное. В нашем случае сделка купли – продажи объектов недвижимости не состоялись, поправка на переданные права имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

2.Поправка на условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, так как сделки купли – продажи объектов не состоялись, и в финансовых расчетах по приобретению не было, то поправка имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

3.Поправка на условия продажи (чистота сделки) элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравниваемых при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием гласности и доступности для всех потенциальных покупателей. В нашем случае сделки не состоялись, следовательно, поправка на динамику сделок на рынке имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

4.Поправка на динамику сделок на рынке, так как информация о продаже или перепродаже объектов недвижимости на рынке (01.06.2021г.) отсутствует, они непродажны. Все цены аналогов 1-5 являются ценами предложения, факт продажи не состоялся, следовательно, поправка на динамику сделок на рынке имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

5.Поправка на конструктивные характеристики. Определяем экспертным путем, исходя из анализа данных по группам капитальности по объектам-аналогам и оцениваемому объекту. При этом диапазон цен в зависимости от конструктивных характеристик объектов-аналогов и оцениваемого объекта может составлять от 5 до 60%.

   Аналог 1 имеет поправочный коэффициент 1,05;

скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

3 300 000 х 1,05 = 3 465 000 руб.

Аналог 2 имеет поправочный коэффициент 1,05:

скорректированная стоимость аналога 2 составляет:

4 500 000 х 1,05 = 4 725 000 руб.

Аналог 3 имеет поправочный коэффициент 1,05;

скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

3 090 000 х 1,05 = 3 244 500 руб.

Аналог 4 имеет поправочный коэффициент 1,05;

скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

5 500 000 х 1,05 = 5 775 000 руб.

Аналог 5 имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1, а это значит, стоимость его не изменилась.

6. Поправка (корректировка) на этаж. По объективным данным в результате исследования рынка недвижимого имущества стоимость одного квадратного метра квартиры, расположенной на первом и последнем этаже, ниже на 3 % стоимости одного квадратного метра аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Если существует отобранный объект аналог, расположенный на первом или последнем этаже, то для него принимается повышающаяся поправка равная 3 %.  Для остальных объектов аналогов 0% прибавка, поправочный коэффициент равен 1.

В рассматриваемом случае оцениваемый объект расположен на втором этаже 9-ти этажного дома, исходя из этого, получаем:

Аналог 1 расположен на 5 этаже 5-ти этажного дома, следовательно, имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

Аналог 2 расположен на 2 этаже 5-ти этажного дома, следовательно, имеет поправочный коэффициент 0,97:

скорректированная стоимость аналога 2 составляет: 4 725 000 х 0,97 = 4 583 250 руб;

Аналог 3 расположен на 5 этаже 5-ти этажного дома, следовательно, имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

Аналог 4 расположен на 2 этаже 5-ти этажного дома, следовательно, имеет поправочный коэффициент 0,97:

скорректированная стоимость аналога 4 составляет: 5 775 000 х 0,97 = 5 601 750 руб.;

Аналог 5 расположен на 1 этаже 5-ти этажного дома, следовательно, имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

7. Поправка на местоположение. Поправка определяет удаленность выбранных аналогов от центра города, престижность местоположения, а также расположения объекта внутри района, местоположение исходя из анализа рыночных данных по объектам – аналогам и оцениваемым объектом. При этом отклонения цены в зависимости от места положения объектов – аналогов и оцениваемого объекта может быть от 5 до 80%.

Аналог 1 удален на значительное расстояние от центра города, поправочный коэффициент – 1,10.

Скорректированная стоимость аналога 1 составляет: 3 465 000 х 1,10 = 3 811 500 руб.

Аналог 2 расположен рядом с оцениваемым объектом, следовательно, имеет 0% прибавку, поправочный коэффициент равен 1.

Аналог 3 расположен ближе к центру города, поправочный коэффициент – 0,95.

Скорректированная стоимость аналога 3 составляет: 3 244 500 х 0,95 = 3 082 275 руб.

Аналог 4, по сравнению с оцениваемым объектом находятся ближе по удаленности от центра, следовательно, поправочный коэффициент равен 0,95.

Скорректированная стоимость аналога 4 составляет:5 601 750 х 0,95 = 5 321 662 руб.

Аналог 5 удален на значительное расстояние от центра города, поправочный коэффициент – 1,10.

Скорректированная стоимость аналога 5 составляет: 3 985 000 х 1,10 = 4 383 500 руб.

8. Поправка на физический износ. Расчет производится по формуле:

где: Пи – поправка на износ;

Иоб – фактический износ оцениваемого объекта;

Иан – фактический износ аналога.

Физический износ объекта оценивается по формуле:

Текущий год – год постройки

группа капитальности

Оцениваемый объект имеет фактический износ. Аналоги 1-5 имеют фактический износ.

Найдём Физический износ оцениваемого объекта и объектов-аналогов.

Износ оцениваемого объекта = (2021 – 1979) / 130 х 100% = 32%

Износ аналога 1 = (2021 - 1970) / 100 х 100% = 51%

Износ аналога 2 = (2021 - 1971) / 100 х 100% = 50%

Износ аналога 3 = (2021 - 1973) / 100 х 100% = 48%

Износ аналога 4 = (2021 - 1998) / 70 х 100% = 32%

Износ аналога 5 = (2021 - 1973) / 130 х 100% = 36%

Найдём поправку на износ(Пи) для объектов-аналогов.

Пи1 = (100 - 32) / (100 – 51) = 1,36

Пи2 = (100 - 32) / (100 - 50) = 1,34

Пи3 = (100 - 32) / (100 - 48) = 1,28

Пи4 = (100 - 32) / (100 - 32) = 0,98

Пи5 = (100 - 32) / (100 - 36) = 1,04    

Найдём скорректированную стоимость объектов-аналогов.

Ск1 = 3 811 500 х 1,36 = 5 183 640 руб.

Ск2 = 4 583 250 х 1,34 = 6 141 555 руб.

Ск3 = 3 082 275 х 1,28 = 3 945 312 руб.

Ск4 = 5 321 662 х 0,98 = 5 215 228 руб.

Ск5 = 4 383 500 х 1,04 = 4 558 840 руб.

9. Поправка на масштаб. Поправка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем цена меньших зданий.

Расчет производим по формуле:

Пм = -0,02519х(So-Sa), где: Sа - площадь аналога;

So – площадь оцениваемого объекта.

Пм1 = -0,02519 x (61,6 – 61) = - 0,015114

Пм2 = -0,02519 x (61,6 – 78,1) = 0,415635

Пм3 = -0,02519 х (61,6 – 59) = - 0,065494

Пм4 = -0,02519 х (61,6 – 84,9) = 0,586927

Пм5 = -0,02519 х (61,6 – 92) = 0,765776

Скорректированная цена каждого из аналогов будет равна:

Цоа скор. = Цоа / (Sa+- Пм) х So, где:

Цоа – цена объекта аналога;

Sа – площадь объекта аналога;

Sо – оцениваемый объект;

Пм – поправочный коэффициент на масштаб

Скорректированная стоимость аналога  1 составляет:

Цоа.скор. = 5 183 640 / (61 – 0,015114) х 61,6 = 5 235 923 руб.

Скорректированная стоимость аналога  2 составляет:

Цоа.скор. = 6 141 555 / (78,1 + 0,415635) х 61,6 = 4 818 400 руб.

Скорректированная стоимость аналога  3 составляет:

Цоа.скор. = 3 945 312 / (59 - 0,065494) х 61,6 = 4 123 750 руб.

Скорректированная стоимость аналога  4 составляет:

Цоа.скор. = 5 215 228 / (84,9 + 0,586927) х 61,6 = 3 757 978 руб.

Скорректированная стоимость аналога  5 составляет:

Цоа.скор. = 4 558 840 / (92 + 0,765776) х 61,6 = 3 027 242 руб.

Стоимость оцениваемых объектов как средневзвешенная величина скорректированных цен аналогов может быть рассчитана по формуле:

Соб =

где: К1, К2, К3, К4, К5 – коэффициенты весомости

К1= 0,27; К2 = 0,22; К3 = 0,20; К4 = 0,13; К5 = 0,18.

Ц об = 5 235 923 х 0,27 + 4 818 400 х 0,22 + 4 123 750 х 0,20 + 3 757 978 х 0,13 + 3 027 242 х 0,18 = 4 331 937 руб.

Итоговая рыночная стоимость на 2 квартал 2021 года объекта недвижимости сравнительным подходом составляет 4 331 937 рублей (четыре миллиона триста тридцать одна тысяча девятьсот тридцать семь рублей), без НДС.

Образец заполнения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

     (город, область)                                

Мы, Кривомазова Елизавета Александровна, 17.09.2002 г.р., место рождения: _г. Курск, гражданство: РФ, пол: женский, паспорт: 3816 № 100842, выдан: _ОУФМС России по Курской обл. в САО гор. Курска, _11.10.2016 года, код подразделения: 460-007, зарегистрированный(ая) по адресу: Курская обл., гор. Курск, ул. Ольшанского, д. 24, кв. 25 именуемый(ая) в дальнейшем Продавец, и Петрухина Ирина Михайловна,27.04.1990 г.р., место рождения: _Курская обл., г. Курск, гражданство: РФ, пол: женский, паспорт: 3815 № 083562, выдан: ОУФМС России по Курской обл. в ЦАО гор. Курска, 29.05.2004 года, код подразделения:460-002, зарегистрированный(ая) по адресу: Курская обл., г. Курск, улиц Смородиновая, д. 205 именуемый(ая) в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем:

15. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу:

г. Курск, ул. Малышева, д. 10, кв. 5

16. Квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Постановления главы администрации г. _Курска№ _46-0-1-208/4201/2017-2218 от _16.06.2017 г. и договора на передачу и продажу квартиры  в собственность граждан № 5 от _16.06.2017 г.
17. Вышеуказанная квартира состоит из _одной_ жилой(ых) комнат(ы), имеет общую площадь _61.6_ кв.м., в том числе _42.2_кв.м. жилой площади.
18. По соглашению сторон Продавец продал, а Покупатель купил вышеуказанную квартиру за 2 989 130рубля (два миллиона девятьсот девяносто восемьдесят девять тысяч сто тридцать рублей).Расчет между сторонами будет произведен полностью в течение одного дня после получения настоящего договора, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области. К Покупателю также переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
19. Продавец гарантирует, что указанная квартира до настоящего времени никому другому не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, свободна от прав третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.
20. Данный договор считается заключенным с момента его подписания и регистрации перехода прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области. После государственной регистрации перехода права собственности Покупатель становится собственником вышеуказанной квартиры и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории.
21. В указанной квартире никто не проживает и на регистрационном учете не состоит.
22. Продавец обязуется освободить квартиру и передать Покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в течение четырнадцати дней после получения зарегистрированных документов, в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием и не обремененную задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородние телефонные переговоры.
23. Покупатель осмотрел указанную квартиру, претензий по ее качеству не имеет. Стороны подтверждают, что на момент подписания настоящего договора указанная квартира находится в надлежащем состоянии и не имеет недостатков, которые следует оговаривать в договоре.
24. Покупатель на момент приобретения квартиры в зарегистрированном браке не состоит.
25. Участники договора подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
26. Содержание статей Гражданского Кодекса РФ: ст.161 (Сделки, совершаемые в простой письменной форме), ст.162 (Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), ст.164 (Государственная регистрация сделок), ст.209 (Содержание права собственности), ст.223 (Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), ст.288 (Собственность на жилое помещение), ст.292 (Права членов семьи собственников жилого помещения), ст.460 (Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), ст.461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), ст.549 (Договор продажи недвижимости), ст.550 (Форма договора продажи недвижимости), ст.551 (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), ст.554 (Определение предмета в договоре продажи недвижимости), ст.555 (Цена в договоре продажи недвижимости), ст.556 (Передача недвижимости), ст.557 (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), ст.558 (Особенности продажи жилых помещений); статей Жилищного Кодекса РФ: ст.30 (Права и обязанности собственника жилого помещения), ст.31 (Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении), ст.38 (Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме); статей Семейного Кодекса РФ: ст.34 (Совместная собственность супругов), ст.35 (Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов) сторонам известно.
27. Расходы по регистрации настоящего договора и перехода права собственности оплачивает Покупатель.
28. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области, по одному - у Продавца и Покупателя.

Продавец: _ Кривомазова Елизавета Александровна _

Покупатель: Петрухина Ирина Михайловна_

      Продавец:                                                    Покупатель:

_ Кривомазова Е.А._/_________________/    _Петрухина И.М.__/________________/

В соответствии с вариантом заданий, обучающийся решает предложенные индивидуальные варианты самостоятельно, для закрепления изученной темы. Оформляет и представляет к защите практическую работу.

Контрольные вопросы

1. Расскажите последовательность действий при применении сравнительного подхода.
2. Какие факторы влияют на стоимость недвижимости?

3. Перечислите какие поправки при корректировке на недвижимость вы знаете?

4. Как применяется поправка на конструктивные характеристики?

5. Как применяется поправка на местоположение?

6. Как применяется поправка на площадь?

7. Как определяются коэффициенты весомости?

ПРИЛОЖЕНИЕ Е

Макет отчета по практической  работе

Практическая работа №20
Применение поправок на основе федеральных стандартов при оценке объектов недвижимости

Цель: Научиться применять поправки на основе федеральных стандартов при оценке объектов недвижимости. Составлять договор купли-продажи.

Ход работы

1.Методические указания:

Перечислить поправки и правила их применения

2.Исходные данные:

Решение:

Выполнить расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе выбранных объектов-аналогов.

Заполнить договор купли-продажи квартиры

Вывод: