МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ГБОУ СПО МО "Подольский колледж"

                                        специальность 120714

                                      "Земельно-имущественные отношения"

Выпускная квалификационная работа

на тему:

"Оценка и управление имущественными отношениями объекта недвижимости:

_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

(адрес и сделка объекта по приказу)

                                                                       Группа________

Дипломник:       ____________________________________________ ФИО

Руководитель:  _______________________  

Консультанты:  ___________________________

                             __________________________

                             ______________ ____________

                             ___________________________

2015 г.

     МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

                              ГБОУ СПО МО «Подольский колледж»

Согласовано комиссией                                                    «УТВЕРЖДАЮ»

профессионального цикла                       Зам.директора по учебно-методической работе

 специальности 120714          

 ______________ Буцыка Г.М.                                     ___________________ Ольхова Н.Н.

        ЗАДАНИЕ

                      НА  ВЫПУСКНУЮ  КВАЛИФИКАЦИОННУЮ  РАБОТУ

Студент___________________________________________________________

Специальность 120714 Земельно-имущественные отношения

Группа ______________________ отделение __________________________-

Тема: Оценка и управление имущественными отношениями объекта недвижимости ………………(адрес и сделка объекта по приказу)

Руководитель проекта________________________________/________________________

Консультанты по разделам:

1. Информационное обеспечение

 процесса оценки объекта недвижимости____________________/____________________

2. Нормативно-правовое сопровождение

 сделки с объектом оцениваемой недвижимости_________________/_________________

3. Техническое обследование свойств и качеств

объекта оцениваемой недвижимости___________________________/_________________

4. Процесс оценки недвижимого имущества___________________/__________________

5. Экономическая эффективность

в управлении объектом недвижимости__________________/________________________

Дата выдачи задания

на Выпускную

квалификационную работу_____________________________________________________

Срок окончания___________________________________________

                           ГБОУ СПО МО «ПОДОЛЬСКИЙ КОЛЛЕДЖ»

                                                       ОТЗЫВ

на выпускную квалификационную работу, разработанную студентом_______________________________________________________________

по специальности 120714 Земельно-имущественные отношения

на тему Оценка и управление имущественными отношениями объекта недвижимости

………………….. (адрес и сделка объекта по приказу)

Выпускная квалификационная работа выполнена на___  листах  и___слайдах презентации

                                             ЗАМЕЧАНИЯ ПО РАБОТЕ

1. Информационное обеспечение процесса

 оценки объекта недвижимости _________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

                                         Консультант_____________________________________________

2. Нормативно-правовое сопровождение

 сделки с объектом оцениваемой недвижимости__________________________________

_____________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________

                                        Консультант_____________________________________________

3. Техническое обследование свойств и качеств объекта оцениваемой недвижимости________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

                                           Консультант____________________________________________

4. Процесс оценки недвижимого имущества___________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

                                       Консультант______________________________________________

5. Экономическая эффективность

в управлении объектом недвижимости________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

                                         Консультант_____________________________________________

Общие выводы______________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

                                                 Руководитель ВКР __________________________________

                                                                                        Дата _____________________________

        « ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ»                                                                                Председатель комиссии

Зам. директора  по учебной работе                                                    профессионального цикла

                                                                                                                    специальности 120714

«___»  _________________20   г.                                                              

                                                                                                                    «___»  _____________20   г.

РЕЦЕНЗИЯ*

на Выпускную квалификационную работу (дипломную работу)

студента  ГБОУ СПО МО «Подольский колледж»                              

Фамилия, и., о. студента  ______________________________________________________________

Специальность   120714 «Земельно-имущественные отношения»

Наименование темы ВКР ____________________________________________________________

___________________________________________________________________________________

ВКР заслуживает оценки  __________________________________________________________

Место работы и должность рецензента__________________________________________________

______________________________________________________________

Фамилия, и., о. рецензента____________________________________________________________

                                                                       Подпись

«____»  ______________________20   г.  

*Рецензия должна содержать: а) заключение о степени соответствия выполненной ВКР (дипломной работы) выданному заданию; б) характеристику выполнения каждого раздела работы и степени использования дипломником последних достижений науки и техники; в) оценку качества выполнения аналитической и расчетной части ВКР и пояснительной записки; г) перечень положительных качеств работы и ее основных недостатков. Общая оценка ВКР даётся по пятибалльной системе

                            ГБОУ СПО МО «ПОДОЛЬСКИЙ КОЛЛЕДЖ»

Согласовано на заседании                                                            «УТВЕРЖДАЮ»

комиссии профессионального цикла

специальности 120714                            Зам.директора по Учебно-методической работе

_______________Буцыка Г.М.                                   _________________Ольхова Н.Н.

          Темы и сделки  Выпускных квалификационных работ  студентов специальности 120714 Земельно-имущественные отношения

групп очного отделения

«Оценка и управление имущественными отношениями объекта недвижимости:

Введение

1.Оценочня деятельность в РФ (краткая историческая справка).

           Исходные данные

- Общая информация, идентифицирующая объект оценки.

- Задание на оценку.

- Основания  для проведения оценки.

- Задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения.

- Вид стоимости.

-  Сроки проведения оценки

- Допущения и ограничительные условия, использованные  при проведение оценки.

-  Заявление о соответствии.

-  Используемая терминология

                      Исходные данные

Общая информация, идентифицирующая Объект оценки_____________________________________________

Таблица

Общая информация

                                                                                                  Приложение № 1

                                                                         к Договору на оказание услуг по оценке

                                                                         № ___04__от «_0N_» ____0N__20  N   г.

        ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

                на проведение оценки

_____________ ________, в лице физического лица , действующего на основании условного Заявления, именуемое в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и ГБОУ СПО МО «Подольский колледж», в лице выпускника-исполнителя ______ __, действующего на основании Приказа о допуске к защите ВКР, именуемый в дальнейшем условно «Оценщик», с другой стороны, при совместном упоминании именуемые в дальнейшем Стороны, составили настоящее Техническое задание для проведения независимой оценки стоимости имущества в соответствии с Договором №___04_ от «_0N_» __0N___20   N       г.

1. Объект оценки:
2. Вид оцениваемого права:
3. Цель оценки: 
4. Назначение оценки: 
5. Вид определяемой стоимости:
6. Дата оценки: 0N.0N.20 N г.
7. Срок проведения оценки: в течении ____N____рабочих дней при условии предоставления Заказчиком всей необходимой для оказания услуг по оценке информации.

  Любые дополнения, изменения и предложения к настоящему Техническому заданию действительны лишь при условии, если они совершенны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями всех Сторон.

       Отчет об оценке должен быть постранично пронумерован и прошит.

            ЗАКАЗЧИК                                                                    ОЦЕНЩИК    

                Основание для проведения оценки

Договор на проведение оценки №___________ от________г., заключенный между _____________________ и __ФИО выпускника

На период выполнения Выпускной квалификационной работы, а именно для проведения всех аналитических и расчетных выводов, считать выпускника-исполнителя условно Оценщиком.

Настоящий отчет достоверен в полном объеме, но лишь в указанных целях Выпускной квалификационной работы. Ни одна их Сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Положением Выпускной квалификационной работы.

 В своих действиях исполнитель Выпускной квалификационной работы выступал как независимый исполнитель- Оценщик. При проведении оценки он исходил из того, что предоставленная и собранная им информация является достаточной и достоверной, и не проводил ее дополнительной проверки.

Итоговая величина стоимости Объекта оценки, указанная в Отчете Выпускной квалификационной работы, не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами, так как результаты оценки являются результатами Выпускной квалификационной работы выпускника ГБОУ СПО МО «Подольский колледж».

Задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки  и связанные с этим ограничения

           Задачей оценки в рамках настоящей Выпускной квалификационной  работы является определение величины _________(рыночной или других стоимостей Объекта оценки) для принятия решения о целесообразности заключения сделки. (Например, для принятия банком управленческого решения о целесообразности заключения залоговой сделки и её стоимостных параметрах.)

         Согласно пункту 26 Федеральная Стандарты Оценки (ФСО) №1 итоговая величина стоимости Объекта оценки указанная в Выпускной квалификационной работе, могла бы быть признана условно-рекомендуемой для цели совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета  об оценке до  даты совершения сделки с объектом оценки или даты  представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

        Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с  даты оценки до даты составления отчета Выпускной Квалификационной Работы должно пройти не более 3-х месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное (п.8 ФСО№1)

       Используемое определение стоимости

          ПРИМЕР !!!!!! Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

               одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

               стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

               объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

               цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

           платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

                                                  Вид стоимости

         В рамках настоящего Отчета Выпускной квалификационной работы оценке подлежит - … (стоимость)

 !!!!!!!Дать характеристику из Федеральных стандартов оценки (ФСО № 2) и из Стандартов и правил Российского общества оценщиков ( Стандарты РОО), а так же из Федерально закона « Об оценочной деятельности Российской Федерации» определение искомой стоимости.

       Определения ________________стоимости, приведенные, в Федеральном законе, Федеральных Стандартах оценки и Стандартах Российского общества Оценщиков, по смыслу и содержанию полностью аналогичны.

   Виды стоимости оценки объекта недвижимости

Таблица

Сроки проведения оценки

Датой оценки (датой определения стоимости) является _____201 г.

Работы по определению ____________стоимости проводились

с __________201  г. По ___________________20     год.

Датой определения стоимости Объекта оценки является дата осмотра - ____________20    г.

Все расчеты выполнены на дату определения стоимости. Курс доллара США по данным ЦБ России на дату определения стоимости составляет ______________руб.

(Источник информации: Данные центрального банка на дату оценки. http://www.cbr.ru)

Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки

1. Исполнитель не несет ответственности за достоверность юридических прав, вывод о которых был сделан на основании информации, предоставленной Заказчиком. Право на Объект оценки считается достоверным. Оцениваемый Объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете об оценке.
2. Исполнитель предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Исполнитель не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
3. Сведения, получаемые Исполнителем из открытых источников информации, которые будут содержаться в Отчете, считаются достоверными. Однако Исполнитель не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений будет указан источник информации.
4. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат Исполнителю и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений.
5. Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях и задачах. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного согласования с Оценщиком.
6. Мнение Исполнителя относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки Объекта оценки. Исполнитель не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объекта.
7. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
8. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Исполнителя относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.
9. Оценщик обязуется соблюдать условия строгой конфиденциальности во взаимоотношениях с Заказчиком, т.е. Оценщик обязуется не разглашать третьим лицам конфиденциальные сведения, полученные от Заказчика, равно как и результаты задания, выполненного для Заказчика, за исключением лиц, письменно уполномоченные Заказчиком; суда, арбитражного или третейского суда; уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся экспертизой отчетов профессиональных оценщиков или принимающих для хранения обязательные копии документов, подготовленных профессиональными оценщиками, для целей проведения официальных аттестаций или аккредитаций профессиональных оценщиков.
10. В процессе подготовки настоящего Отчета Оценщик исходил из того, что информация Заказчика о наличии права собственности на квартиру (объект недвижимого имущества), является достоверной. Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта были получены, исходя из представленных Заказчиком документов, приведенных в Таблице. При расчетах Оценщик использовал общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов. В соответствии со Статьей 15 второй главы Жилищного Кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
11. Оцениваемое право рассматривается свободным от каких-либо претензий, обременений или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
12. Оценщик не несет ответственности за оценку тех частей Объекта, которые нельзя изучить визуальным осмотром или путем изучения предоставленных Оценщику документов.
13. Объект оценки, по предположениям Оценщика, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, кроме оговоренных в настоящем Отчете, которые могут повлиять на его стоимость.

Задача оценки

Задачей оценки является _______________________________

!!!!! ПРИМЕР

Задачей оценки является обеспечение кредита в банке и страховании

Назначение оценки

Назначением настоящей оценки является определение стоимости ОБЪЕКТА

____________________________________________________________________________________________________________________________________

для реализации имущественных прав.

Цель оценки

         Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА___________________________________________________________________________________________________________________________

Используемое определение стоимости и дата оценки

           Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

               одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

               стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

               объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

               цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

           платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка произведена по состоянию на ___________________________г.

   Заявление о соответствии (необходимо при профессиональной оценке)

Оценщик при составлении Настоящего отчета об оценке соблюдал требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных РОО.

Оценщик не представлял факты, используемые при оценке, сознательно неточно или предвзято.

Оценщик при проведении оценки не допускал, чтобы личная предвзятость, предрассудки либо давление со стороны могли сказаться на объективности его суждений.

Оценщик не является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также предполагает невозможность возникновения в будущем личного интереса в объекте оценки, и не состоит с заказчиком оценки в близком родстве или свойстве.

Оценщик не допускал вмешательства заказчика либо иных заинтересованных лиц в его деятельность, при составлении Настоящего отчета и проведении оценки.

Размер вознаграждения труда Оценщика за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Оценщик имеет достаточный профессиональный уровень для оказания услуг по оценке. Оценщик  компетентен в данной области, обладает необходимым объемом знаний и навыков для того, чтобы добросовестно и профессионально выполнить обязательства, гарантировать заказчику услуги по оценке, основанные на современных методиках с точным использованием действующего законодательства в области оценочной деятельности.

Профессиональная компетентность Оценщика основывается на общем и профессиональном высшем образовании, сдаче аттестационных экзаменов, подтверждаемых дипломами (свидетельствами, сертификатами, аттестатами), а также на опыте непрерывной практической работы по оказанию профессиональных оценочных услуг.

Оценщик                                                                           подпись

  Используемая терминология

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Объекты оценки – объекты гражданских прав, участвующие в гражданском обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации. К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (ст.128ГК). Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.), относят к недвижимому имуществу (недвижимости) (ст. 130 ГК). Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. 

  Оценка стоимости – профессиональная услуга с конечным результатом в виде заключения об оценочной стоимости объекта оценки.

Оценка стоимости проводится при купле-продаже, налогообложении, страховании, приватизации, наследовании, аренде и т.д.

Оценщик – физическое лицо, имеющее соответствующий уровень специальной подготовки, профессиональную компетентность и оформившее свою деятельность в установленном законодательством РФ порядке.

Право собственности – право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1(ст.209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Право собственности – это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Право собственности является центральным правовым институтом во всякой системе права, важнейшим для рыночной экономики. Право собственности – это единственный вид вещного права, являющегося правом на свою вещь. Все остальные вещные права – это права на чужие вещи. Вещное право – право, дающее лицу юридическую власть над вещью. Объектом вещного права является вещь в материальном значении этого слова.

Рыночная стоимость объекта оценки – в соответствии со Ст.3 Федерального закона № 135-фз от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» это наиболее вероятная  цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,  когда стороны сделки  действуют  разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются  какие-либо  чрезвычайные  обстоятельства,  то  есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки  представляет собой разумное вознаграждение  за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним;

Субъекты оценки – исполнители услуг по оценке, деятельность которых регулируется законодательными актами и нормативно-методическими документами по оценочной деятельности, и потребители их услуг (заказчики). В качестве исполнителей услуг по оценке могут выступать как физические (индивидуальные предприниматели), так и юридические (оценочные организации) лица.

Улучшения – выполненные человеком на земельном участке обработка почвенного слоя и/или здания и сооружения различного назначения.

Цель оценки – установление вида стоимости и выражение мнения о величине стоимости объекта в соответствии с назначением оценки.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.