Научная статья (описание работы)

1. Введение

Актуальность.        

        Аренда квартиры всегда являлась одной из альтернатив ипотеке. Вариант выбора - ипотека или аренда встаёт перед многими людьми, которые не имеют возможности купить жильё (а это большинство людей), но хотят при этом иметь свой угол. Вопрос о том, что выгоднее, брать квартиру в ипотеку или снимать и копить на покупку собственной является давним из предметом споров. Одни люди считают, что однозначно выгоднее взять квартиру в ипотеку, потому-что в этом случае вы "платите за свою квартиру", а не владельцу квартиры, другие считают, что выгоднее снимать, поскольку, беря ипотеку, вы "переплачиваете две стоимости квартиры".

         В этом году мы заканчиваем школу, нам необходимо думать о своём будущем. Ведь с родителями мы не можем жить вечно. Мы провели опрос обучающихся 11-х классов нашей школы. В опросе принимало участие 35 человек. Результаты о планированиепоступления в высшие учебные заведения представлены в таблице 1 и на диаграмме (рис. 1)

Таблица 1

Планирование поступления в высшие учебные заведения

Рис.1. В каком городе планируете получить высшее образование

Итак, 80% обучающихся планируют поехать учиться в другие города. Результаты о планирование проживания представлены в таблице 2 и на диаграмме (рис. 2)

Таблица 2

Планирование проживания

        Рис.1.  Планирование проживания

        Мне бы хотелось учиться в г.Санкт-Петербург. Перед моей семьёй встал вопрос: снимать квартиру или воспользоваться ипотечным кредитом?  Мы выдвинули гипотезу:купить квартиру в ипотеку выгоднее, чем снимать квартиру.

Объект исследования: ипотечный кредит.

Предмет исследования: анализ ипотечного кредитования.

Цель: выявить преимущества и недостатки ипотечного кредитования.

Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:

1. Изучить теоретический материал по  данной теме.
2. Выяснить способы приобретения собственного жилья.

3. Провести сравнительный анализ аннуитетного и дифференцированного платежей.

4. Проанализировать преимущества и недостатки ипотечного кредитования и аренды жилья.

.

2. Основная часть

2.1. Теоретическая часть

        Принято считать, что история ипотеки в России начинается с конца 20 века, однако на самом деле наш ипотечный рынок начала активно развивать еще императрица Елизавета Петровна. С 1754 года были открыты первые банки в России, выдававшие ипотечные кредиты.

        Развитие ипотеки в дореволюционной России активно продолжалось до 1917 года. В то время ипотечные кредиты назывались поземельными, так как банки выдавали кредиты под залог земли. После революции в России от ипотечного рынка не осталось и следа, но элементы российского ипотечного кредитования были переняты различными странами.

        История развития современной ипотеки в России действительно берет свое начало в конце 20 века. И до сих пор система ипотечного кредитования в нашей стране находится в стадии становления (Приложение 1).

        Предлагая тот или иной способ погашения кредита, банк в первую очередь печется о собственной выгоде. Денежное выражение этой выгоды – проценты. Именно по способу начисления и взимания процентов кредитные платежи делятся на аннуитетные (равные) и дифференцированные (уменьшающиеся) (Приложение 1).

Аннуитетный платеж – представляет собой равные ежемесячные транши, растянутые на весь срок кредитования. В сумму транша включены: часть ссудной задолженности, начисленный процент, дополнительные комиссии и сборы банка (при наличии). При этом, в первые месяцы (или годы) кредита большую часть транша составляют проценты, а меньшую – погашаемая часть основного долга. Ближе к концу кредитования пропорция меняется: большая часть транша идет на погашение «тела» кредита, меньшая – на проценты. При этом общий размер транша всегда остается одинаковым.

Дифференцированный платеж – представляет собой неравные ежемесячные транши, пропорционально уменьшающиеся в течение срока кредитования. Наибольшие платежи – в первой четверти срока, наименьшие – в четвертой четверти. «Срединные» платежи обычно сравнимы с аннуитетом. Ежемесячно тело кредита уменьшается на равную долю, процент же насчитывается на остаток задолженности. Поэтому сумма транша меняется от выплаты к выплате.

        Большинство заемщиков, куда больше интересуются на тему одобрения кредитной заявки, чем по поводу вида платежей.

2.2. Практическая часть

Исследование № 1

Цель: выяснить способы приобретения собственного жилья.

Ход исследования:

1. Провести анкетирование родителей обучающихся 11-х классов.

2. Проанализироватьрезультаты  и сделать выводы.

        Мы провели опрос родителей обучающихся 11-х классов. В опросе принимали участие 31 человек.  Результаты анкеты для родителейо формах собственности жилья представлены в таблице 3 и на диаграмме (рис.3)

Таблица 3

Формы собственности жилья

Рис.3. Формы собственности жилья

        Результаты о способах приобретения жилья в собственность представлены в таблице 4 и на диаграмме (рис.4)

Таблица 4

Способы приобретения жилья в собственность

Рис.4. Способы приобретения жилья в собственность

        16% опрошенных не имеют собственного жилья, но хотели бы его приобрести. Результаты планирования приобретения жилья в собственность представлены в таблице 5 и на диаграмме (рис. 5)

Таблица 5

Планирование приобретения жилья

Рис.5. Планирование приобретения жилья

Вывод:большинство семей (84%) имеет собственную квартиру. 43% из тех, кто имеет свою квартиру приобрели её по ипотечному кредиту, 32% - за счёт накопления. Те кто не имеет собственного жилья (16%) имеют разные мнения на приобретение квартиры 60% хочет взять квартиру в ипотеку, а 40% - накопить.

Исследование № 2

Цель: сравнить специальные предложения банков  г. Нижневартовска по ипотеке.

Ход исследования:

1. Изучить предложения банков г.Нижневартовска по ипотеке в 2018 году.

2. Сравнить результаты и сделать выводы.

Вывод: процентная ставка составляет от 8,4% до 10%. Наименьший процент предлагает Сбербанк - 8,4 %.

Исследование № 3

Цель: выяснить какой платёж выгоднее аннуитетный или дифференцированный.

Ход исследования:

1. Вычислить сумму выплат разными платежами.

2. Сравнить результаты и сделать вывод.

        Для сравнения двух платежей мы воспользовались кредитным калькулятором www.Calculator-Credit.ru (Приложение 1).

Сумма кредита: 3000000 рублей

Срок кредитования: 20 лет

Процентная ставка: 8,4% в год

Вывод:аннуитетный платёж всегда одна фиксированная сумма, а при дифференцированном придётся сначала платить ежемесячно больше(до июня 2025 года (т.е. 7 лет) платёж будет больше, чем при аннуитетном, но с августа 2025 года - меньше). Но в итоге переплата по процентам за кредит при дифференцированном платеже позволит сэкономить 672 332 рубля. А это существенная сумма.

Исследование № 4

Цель: выяснить, что выгоднее взять кредит или накопить на квартиру.

Ход исследования:

1. Вычислить срок, за который я смогу накопить на квартиру.

2. Сравнить результаты и сделать вывод.

Пример № 1.

Я мечтаю о собственной квартире, которая стоит 3 млн.руб. Я могу купить ее в кредит, при этом банк готов выдать эту сумму сразу, а погашать кредит мне придётся 20 лет равными ежемесячными платежами. Платёж составляет 25 845 рублей. Вместо этого, я могу какое-то время снимать квартиру (стоимость аренды ― 15 тыс. руб. в месяц), откладывая каждый месяц на покупку квартиры сумму, которая останется от моего возможного платежа банку (по первой схеме) после уплаты арендной платы за съемную квартиру. За какое время в этом случае я смогу накопить на квартиру, если считать, что стоимость ее не изменится?

Решение:

1. 25 845-15 000 = 10 845 (руб.) - сумма, которую я смогу откладывать каждый месяц

2. 3 000 000 : 10 845277 (мес.) 23 ( года) - потребуется, чтобы накопить данную сумму.

Вывод: взять кредит, с одной стороны, выгоднее, так как я сразу буду жить в своей собственной квартире и время для выплаты кредита на 3 года меньше. Не надо забывать, что я возьму в кредит 3 млн. рублей, а отдам банку 6 202 832 прианнуитетном платеже   (переплата составит 3 202 832 руб.)  или 5 530 500 при дифференцированном (переплата составит 2 530 500). Когда буду снимать 23 года жильё заплачу владельцу квартиры -        4 140 000 рублей.Нет гарантии, что через 23 года цена на квартиру останется прежней. Поэтому, мы считаем, что ипотечный кредит выгоднее.

Пример № 2.

        Изучив предложения банков г.Нижневартовска по ипотеке в 2018 году, мы пришли к выводу, что когда банк даёт кредит мы должны внести первоначальный взнос за квартиру (от 10% ). Т.е. нам необходимо за нашу квартиру внести как минимум 300 000 рублей. Сумма кредита: 2 700 000 рублей

Срок кредитования: 20 лет

Процентная ставка: 8,4% в год

Вместо этого, я могу какое-то время снимать квартиру (стоимость аренды ― 15 тыс. руб. в месяц), откладывая каждый месяц на покупку квартиры сумму, которая останется от моего возможного платежа банку (по первой схеме) после уплаты арендной платы за съемную квартиру. А первоначальный взнос я положу под проценты в банк. За какое время в этом случае я смогу накопить на квартиру, если считать, что стоимость ее не изменится?

Решение:

Вклады, предлагаемые к открытию в Сбербанке России для физических лиц на 2018 г. в рублях на сегодня, отличаются своими возможностями и процентными ставками. При оформлении в банке ставка варьируется от 3,8 до 5 % в год. Мы будем производить расчёт 5% годовых. Взнос 300 000 рублей.

Если каждый месяц откладывать 8 000 рублей, то за год можно накопить 96 000 рублей и этой суммой пополнять счёт в банке.

1 год: 315 000 + 96 000 = 411 000 руб.; 2 год: 431 550 + 96 000 = 527 550 руб.;

3 год: 553 927 + 96 000 = 649 927 руб.; 4 год: 682 423 + 96 000 = 778 423 руб.;

5 год: 817 344 + 96 000 = 913 344 руб.; 6 год: 959 011+ 96 000 = 1 055 011 руб.;

7 год: 1 107 761 + 96 000 = 1 203 761 руб.; 8 год: 1 263 949 + 96 000 = 1 359 949 руб.;

9 год: 1 427 946 + 96 000 = 1 523 946 руб.; 10 год: 1 600 143 + 96 000 = 1 696 143 руб.;

11 год: 1 780 950 + 96 000 = 1 876 950 руб.; 12 год: 1 970 797 + 96 000 = 2 066 797 руб.;

13 год: 2 170 136 + 96 000 = 2 266 136 руб.; 14 год: 2 379 442 + 96 000 = 2 475 442 руб.;

15 год: 2 599 214 + 96 000 = 2 695 214 руб.; 16 год: 2 829 974 + 96 000 = 2 925 974 руб.

17 год: 3 072 272 + 96 000 = 3 168 272 руб.

Вывод: т. о. мы сможем накопить нужную сумму через 17 лет. При этом мы заплатим владельцу съёмной квартиры 3 060 000 рублей. Это ещё без учёта того, что стоимость аренды квартиры может дорожать, а через 17 лет моя желаемая квартира тоже может подорожать.А переплата по процентам за кредит 2 882 549 рублей (при аннуитетном платеже); 2 277 450 рублей (при дифференцированном платеже). Мы считаем, что взять квартиру в ипотеку выгоднее.

3. Заключение

        Мы в своей работе провели сравнительный анализ аннуитетного и дифференцированного платежей. Выяснили, что переплата по процентам за кредит при дифференцированном платеже меньше. Проанализировали преимущества и недостатки ипотечного кредитования и аренды жилья.

Плюсы аренды:

• Вы выбираете, где хотите жить. Можно переезжать с места на место. Например, поближе к работе, если ее поменяли. В другой город или страну.
• Платить нужно в большинстве случаев меньше, чем по кредиту за точно такую же квартиру.

Минусы аренды:

•  Права квартиросъемщика никак не защищены. В любой момент вас могут выгнать.
• Вы отдаете деньги постороннему человеку. И они никак не работают на ваш собственный кошелек
• Ставки по аренде могут повышаться (на величину инфляции, например). В отличие от фиксированного платежа по ипотеке.
• Нет стимула откладывать деньги дополнительно. Велик шанс, что вы потратите их на другие цели: машина, шуба, отпуск и пр.

Плюсы ипотеки:

• Не приходится ютиться с родителями.
• Вы живёте в своей квартире (можете сделать ремонт, завести  животное и др.)
• Не нужно отдавать деньги чужому дяде. Платите за свое.
• Ставки выгоднее, чем пару лет назад (тогда было 13 - 16% годовых).
• Цены на недвижимость снизились, предложение превышает спрос.

Минусы ипотеки:

• Большая переплата по кредиту.
• Плата по ипотеке обычно выше стоимости аренды. Есть опасность загнать себя в финансовый угол, когда денег вам будет хватать только на еду и взнос по кредиту.
• Дополнительные платежи. Например, страховку нужно оплачивать каждый год.

        И пришли к выводу, что можно долго спорить о том, что же выгоднее — арендовать чужое жилье или взять кредит на квартиру, которая в итоге станет полностью твоей? Есть минусы и плюсы как у ипотеки, так и при аренде жилья. И здесь уже каждый делает свой выбор, исходя из личных предпочтений и возможностей. К концу 2018 года Правительство обещает снизить ставку по ипотеке до 6%-7% годовых.

        Цель нашей работы достигнута, задачи выполнены, гипотеза подтвердилась.

Литература:

1. Разумова И.А. Учебное пособие. СПб.: Питер, 2005. 208 с.

2. Слуцкий А.А. Ценовые пузыри на рынке жилья и вариант вывода ипотечного кредитования из кризиса / Слуцкий А.А. // Банковское кредитование. - 2009.- №1- С. 5 - 13

3. http://moezhile.ru/ipoteka/istoriya.html

4. https://realty.ria.ru/multimedia_infographics/20161216/408219978.html