Значение эскроу-счетов при покупке недвижимости

Значение эскроу-счетов при покупке недвижимости.

Ж.В. Мартынова, преподаватель

Ю.О. Гордиенко, студент

Областное бюджетное профессиональное образовательное учреждение "Курский монтажный техникум"

Введение

В настоящее время всё больше людей заинтересованы в выгодном приобретении недвижимости. Одни полагаются на услуги отдельных работников, таких как, риелторы, другие – рассматривают более узкие варианты. Эскроу-счета помогают закрыть ряд переживаний потенциальных покупателей на основе определённых особенностей их открытия.  

Так что же такое счёт эскроу и как он используется? Счёт эскроу — это банковский счёт для безопасных сделок между продавцом (застройщиком) и покупателем. Для них это своеобразная страховка: покупатель знает, что он получит купленный товар, работу или услугу, а продавец — что гарантированно получит всю сумму без риска неуплаты. Когда участниками сделки выступают покупатель (дольщик) и застройщик, первый должен внести деньги за квартиру, а второй — выполнить свои обязательства перед ним, то есть — предоставить готовое жильё. По этой схеме покупатель недвижимости в строящемся доме перечисляет деньги не напрямую на счёт застройщика, как это делалось до 2017 года, а на специальный счёт в банке, где средства будут храниться до тех пор, пока застройщик не достроит дом и не сдаст его в эксплуатацию. Но и это не всё: банк ещё должен убедиться, что дольщик действительно получил в распоряжение своё жильё. Для этого банк предоставляет либо акт приёма-передачи квартиры, либо выписку из ЕГРН. Только после этого строительная компания получит доступ к деньгам.

 В сделках со счётом эскроу участвуют три стороны: депонент, бенефициар и эскроу-агент. Депонент — это тот, кто открывает счёт эскроу, покупатель. Бенефициар — тот, кто получит деньги, если выполнит условия сделки. Эскроу-агент — банк, в котором стороны открывают счёт.

Использование таких счетов защищает права покупателей недвижимости, нередки были случаи, при которых застройщики не выполняли свои обязанности перед покупателями, тем самым оставляя их «обманутыми». В том числе, по этой причине граждане стали прибегать к открытию эскроу счетов, потому что в их случае, денежные средства покупателей сохраняет банк.

Как открыть счёт эскроу

За открытие счёта депонент платит комиссию. Комиссия зависит от банка, часто она не превышает одного процента от суммы. Застройщик и покупатель заключают договор долевого участия (ДДУ), в условиях которого должно быть указано, что оплата квартиры в строящемся доме будет осуществляться с использованием эскроу-счёта. Такие договоры регистрируются в Росреестре. Срок регистрации зависит от того, какой по счёту ДДУ на этом объекте заключает застройщик: на регистрацию ДДУ с первым дольщиком уходит до месяца, ДДУ с каждым последующим дольщиком регистрируются в срок до 5 рабочих дней.

После этого заключается трёхсторонний договор счёта эскроу между банком, получившим аккредитацию Центробанка, покупателем и застройщиком. Банк в данном случае выполняет посредническую функцию — он хранит средства и гарантирует их неприкосновенность. Договор заключается на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации - плюс шесть месяцев. На заключение договора и открытие счёта уйдет около трёх дней. Затем покупатель вносит средства на эскроу-счёт, и ждёт завершения строительства. На оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счёт понадобится около двух недель. Деньги на счетах эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, входят в систему страхования вкладов. Максимальный размер возмещения — 10 млн руб. По данным Центрального банка, на 1 января 2023 года было раскрыто более 775,2 тыс. эскроу-счетов на сумму свыше 3,2 млрд руб.

Какие нужны документы для открытия счёта эскроу:

Требования банков к перечню необходимых документов могут отличаться. Обязательным является заявление и документ, удостоверяющий личность депонента. Если эскроу открывает юридическое лицо, нужно предоставить банку копию учредительного документа, подтверждающую полномочия депонента.

У ИП потребуют копию паспорта, бухгалтерскую отчётность и справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей. Физическое лицо предоставляет только паспорт.

Эскроу-счета открываются в банке, который финансирует проект застройки. С момента внесения средств на такой счёт ни дольщик, ни застройщик не имеют доступа к этим деньгам до завершения строительства дома. Строительные компании, выступающие «застройщиками» берут кредит в банке и начинают строительство именно с этих денежных средств, так как других возможностей не предоставляется.

Если квартира, которая будет строиться оформляется в ипотеку, тогда средства для этого перечисляет банк, в котором взят ипотечный кредит. Дальнейшие отношения между банком и покупателем жилья складываются по обычной схеме, заёмщик выплачивает кредит банку с процентами, под которые он был взят.

При банкротстве строительной компании (застройщика) покупатель (дольщик) не теряет денежные средства, вложенные в эскроу счёт независимо от судьбы бенефициара.

Достоинства и недостатки такого счёта:

Любой банковский продукт имеет свои плюсы и минусы. Их стоит учесть, при выборе расчёта за новую квартиру.

Плюсы счёта эскроу:

- Продавцу гарантировано получение денег после выполнения обязательств по договору. Покупатель защищён от мошенничества;

- Покупателю гарантирован возврат денег, если одна из сторон сделки решит расторгнуть договор;

- Покупатель и продавец самостоятельно выбирают основания, по которым банк будет определять выполнение условий сделки;

- Сумма до 10 млн рублей страхуется в Агентстве по страхованию вкладов;

- Счёт эскроу невозможно арестовать, если у покупателя возникли долги по налогам или другим обязательным платежам.

Минусы счёта эскроу:

- Счёт эскроу возможно открыть не во всех российских банках;

- Покупатель может вернуть деньги только при расторжении договора;

- Проценты на деньги счёта эскроу не начисляют.

Далее разберём особенности эскроу счетов:

В оплату по сделке с эскроу счётом можно передавать не только денежные средства (как наличные, так и безналичные), но и ценные бумаги, имущество и многое другое. Также, эскроу счёт интересен тем, что туда могут быть включены как юридические, так и фактические обстоятельства, вплоть до того, что должен прийти человек, одетый определённым образом и это будет основанием для передачи ему какой-то суммы денег. Эти счета подходят не только для сделок с недвижимостью, но и для торгово-закупочных операций, для экспортно-импортных операций, и для любых операций, где очень много промежуточных условий для выполнения общей цели.

Для расчёта за новую квартиру с целью безопасности покупателя используют не только эскроу счёт, но ещё и аккредитив и банковскую ячейку. Однако, эти три способа имеют свои отличия друг от друга. Давайте разберём аккредитив и банковскую ячейку как способ расчёта.

Аккредитив - это специальный промежуточный счёт, на котором размещаются и замораживаются (блокируются) денежные средства до того момента, пока стороны не выполнят условия, предусмотренные договором. Банк выступает гарантом того, что продавец получит деньги, а покупатель — приобретаемое имущество. В принципе, пока как и с эскроу счётом.

А вот работа аккредитива уже будет отличной от эскроу счёта:

Покупатель (плательщик) пишет заявление в банк с просьбой открыть аккредитив и вносит деньги на свой текущий счёт. Банк открывает аккредитив и переводит на него со счёта покупателя денежные средства, временно блокируя их. Продавец получает платёжный документ по аккредитиву на электронную почту, но воспользоваться деньгами пока не может. Он выполняет условия договора и предоставляет в банк документы, подтверждающие перерегистрацию прав собственности на недвижимость в Росреестре. Банк проверяет корректность документов и после этого раскрывает аккредитив, то есть перечисляет деньги на счёт продавца.

Для того чтобы открыть аккредитив, покупателю понадобятся паспорт и договор с продавцом о приобретении недвижимости. Продавец, чтобы получить деньги, предоставляет в банк паспорт и документы, подтверждающие выполнение обязательств по аккредитиву (лично или по электронной почте). Если один из участников нарушит обязательства, могут применяться штрафные санкции, предусмотренные условиями договора. Банк за свои услуги берёт комиссию, оплачивать её могут как продавец, так и покупатель.

Аккредитив открывают на определённый срок. Если в течение этого времени продавец не предоставит необходимые документы, сделка будет считаться несостоявшейся: банк закрывает аккредитив, а деньги снова возвращаются на текущий счёт покупателя.

Но есть нюанс: Аккредитив должен быть безотзывным. Он считается таковым по умолчанию, если в тексте не указано иное. В противном случае у продавца появляются дополнительные риски, так как отзывной аккредитив банк может аннулировать или изменить по поручению плательщика в любой момент. Причём уведомлять об этом продавца ни банк, ни покупатель не обязаны.
Пока действует безотзывный аккредитив, изменить его условия или отказаться от сделки можно только при согласии обеих сторон. Сделку с использованием аккредитива можно провести даже в том случае, если её участники находятся в разных городах.

Банковская ячейка – это, по сути, личный сейф в банке, который круглосуточно находится под надёжной охраной. В нём можно хранить что угодно, за исключением запрещенных законом вещей: оружия, наркотических или радиоактивных веществ и т. п.
В то же время банковские ячейки арендуют и для взаиморасчётов наличными при приобретении недвижимости.

Как работает банковская ячейка:

- Покупатель и продавец вместе приходят в банк и заключают с банком трехсторонний договор. В нем указывают данные продавца и покупателя, условия доступа, срок аренды, стоимость, при необходимости дополнительные уточнения.

- Оба участника сделки пересчитывают деньги и закладывают их в ячейку. В некоторых случаях (в зависимости от договора) при этом присутствует и сотрудник банка.

- Порядок доступа клиентов к сейфу определяется условиями договора и может предусматривать только совместный доступ или доступ по очерёдности при условии предоставления необходимых документов в соответствии с договором.

Для заключения трёхстороннего договора с банком требуются паспорта обоих участников сделки. Каждый последующий доступ к ячейке также возможен только с паспортом.
Стоимость аренды зависит от срока, размера ячейки, региона, некоторые банки берут отдельную плату за контроль доступа к сейфу. Оплата производится покупателем, продавцом или пополам по взаимной договорённости.
Нюанс. Можно заключить договор ответственного хранения или договор аренды. В первом случае сотрудник банка составляет опись, заверяет её и гарантирует сохранность содержимого. Но такую услугу предоставляют не везде. Во втором случае банк не контролирует, что именно вы заложили в ячейку, а несёт ответственность только за её целостность.
Использование ячейки не регулируется законами, в спорных ситуациях решающим будет договор аренды. Следует выбирать проверенные банки, в юридической чистоте которых вы уверены.

Насколько удобен счёт эскроу в предпринимательской среде

В предпринимательской сфере счёт эскроу не получил широкого распространения. В основном потому, что круг эскроу-агентов ограничен только банками, а предметом эскроу могут выступать лишь безналичные денежные средства.

Основным препятствием для применения счетов эскроу является  невозможность применения движимых вещей, наличных денег и акций. Мы знаем, что при сделках между субъектами предпринимательства для произведения расчётов не всегда используются безналичные денежные средства.
Каким образом договор эскроу сможет защитить предпринимателей? Об этом расскажу ниже:

В новой главе Гражданского кодекса содержатся нормы, которые позволяют защитить интересы предпринимателей при заключении договора эскроу. Не допускаются обращение взыскания, арест, принятие обеспечительных мер в отношении депонированного имущества по долгам эскроу-агента или депонента. А вот по долгам бенефициара взыскание уже может быть обращено только на его право предъявить требование к эскроу-агенту о передаче депонированного имущества. Подробнее об этом говорится в ст. 926.7 ГК РФ.
Вместе с Гражданским кодексом законодатель внёс поправки в Закон об исполнительном производстве. На данный момент в нём содержатся нормы, запрещающие обращение взыскания и наложение ареста на имущество и денежные средства, переданные эскроу-агенту, по долгам сторон договора эскроу.

Эти поправки были внесены и в Закон о несостоятельности, то есть банкротстве. В него включены положения, согласно которым действует запрет распоряжаться депонированным имуществом должника-депонента. А признание его банкротом не препятствует передаче депонированного имущества бенефициару. В таком случае имущество может быть передано в конкурсную массу, если событие, указанное в договоре эскроу, не возникнет в течение шести месяцев с начала конкурсного производства.

Заключение

При проведении исследования, могу сказать, что при применении эскроу счетов жизнь граждан значительно улучшается, ведь риски стать обманутыми покупателями недвижимости снижаются. При этом, их применение набирает обороты и более того, стало популярным на рынке недвижимости. На сегодняшний день эти счета – это минимизирование  очень многих рисков и сбережение нервов покупателей. В дальнейшем вполне вероятно, что и мне удастся воспользоваться услугами этих счетов для выгодного приобретения недвижимости.

Список использованных источников

1. Горбунова А.А. Столыпинский вестник №6/2022. Научная статья – Договор счёта эскроу;
2. Квициния Н.В. Научная статья – Перспективы развития договора эскроу в России. УДК 347.214.2. ББК 67.404.1
3. Кувшинова В.С. Новеллы в ГК РФ: договор счета эскроу и договор эскроу.
4. Международный журнал гуманитарных и естественных наук. — 2021. № 1–3— С. 111–114.
5.  Крохина Ю.А. Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу. Банковское право. — 2021. — № 4. — С. 7–16.
6.  Петухова М.Р. Обязательственно-обеспечительная природа договора счёта эскроу. Закон и право. — 2022. — № 2. — С. 109–111.
7. Мизев Д.В., Татаринова Е.П. Эффективность договора счета эскроу как инструмента банковской защиты дольщиков // Юридический мир. — 2019. № 6. — С. 44–48.
8.  Белокопытова Н.Ю., Колесникова В.В. Договор эскроу как новый способ обеспечения исполнения обязательств. Сибирское юридическое обозрение. 2019. — Т. 16. — № 1. — С. 20–24.