Методические разработки практический занятий по по МДК.04.01 "Оценка недвижимого имущества" для специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения
методическая разработка

Тамбовское областное государственное бюджетное

профессиональное образовательное учреждение

«Уваровский химико-технологический  колледж»

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

по организации и проведению практических (лабораторных) занятий 

по МДК.04.01 Оценка недвижимого имущества

профессионального модуля ПМ. 04. Определение стоимости недвижимого имущества

для специальности 21.02.05 Земельно – имущественные отношения

2016 г.

Методические рекомендации по организации и проведению практических (лабораторных) занятий по МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества разработаны на основе Федерального государственного образовательного стандарта (далее – ФГОС) по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Организация-разработчик: ТОГБПОУ «Уваровский химико-технологический колледж».

Разработчик: Козодаева К.Ю. преподаватель спецдисциплин

ВВЕДЕНИЕ

При изучении ПМ.04.Определение стоимости недвижимого имущества (МДК.04.01 Оценка недвижимого имущества) в соответствии с учебным планом и рабочей программой студенты специальности 21.02.05.Земельно-имущественные отношения выполняют практические работы с целью закрепления теоретических знаний, формирования необходимых умений и компетенций.

Результатом освоения программы профессионального модуля является овладение обучающимися видом профессиональной деятельности «Определение стоимости недвижимого имущества», в том числе профессиональными (ПК) и общими (ОК) компетенциями, указанными в ФГОС по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения (базовая подготовка):

ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес.

ОК 2. Анализировать социально-экономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарно-социологических наук в различных видах профессиональной и социальной деятельности.

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество.

ОК 4. Решать проблемы, оценивать риски и принимать решения в нестандартных ситуациях. ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и

решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

ОК 6. Работать в коллективе и команде, обеспечивать ее сплочение, эффективно общаться с коллегами, руководством, потребителями.

ОК 7. Самостоятельно определять задачи профессионального и личностного развития, заниматься самообразованием, осознанно планировать повышение квалификации.

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности.

ОК 9. Уважительно и бережно относиться к историческому наследию и культурным традициям, толерантно воспринимать социальные и культурные традиции.

ОК10. Соблюдать правила техники безопасности, нести ответственность за организацию мероприятий по обеспечению безопасности труда.

Профессиональные компетенции:

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах.

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки.

ПК 4.3. Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки.

ПК 4.4. Рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками.

ПК 4.5. Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией.

ПК 4.6. Оформлять оценочную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области.

• целью овладения видом профессиональной деятельности и соответствующими профессиональными компетенциями обучающийся в результате освоения профессионального модуля и выполнения практических работ должен:

иметь практический опыт:

• оценки недвижимого имущества;

уметь:

- оформлять договор с заказчиком и задание на оценку объекта оценки;

• собирать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки и аналогичных объектах;

1. производить расчеты на основе приемлемых подходов и методов оценки недвижимого имущества;
2. обобщать результаты, полученные подходами, и делать вывод об итоговой величине стоимости объекта оценки;
3. подготавливать отчет об оценке и сдавать его заказчику;

- определять стоимость воспроизводства (замещения) объекта оценки;

- руководствоваться при оценке недвижимости Федеральным законом от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральными стандартами оценки и стандартами оценки;

знать:

- механизм регулирования оценочной деятельности;

- признаки, классификацию недвижимости, а также виды стоимости применительно к оценке недвижимого имущества;

- права собственности на недвижимость;

- принципы оценки недвижимости; факторы, влияющие на ее стоимость;

- рынки недвижимого имущества, их классификацию, структуру, особенности рынков земли;

- подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества;

- типологию объектов оценки;

- проектно-сметное дело;

- показатели инвестиционной привлекательности объектов оценки;

- права и обязанности оценщика, саморегулируемых организаций оценщиков.

Данные методические указания по выполнению практических работ разработаны для оказания помощи обучающимся в организации их практической работы над изучением разделов ПМ.04.Определение стоимости недвижимого имущества. В пособии представлены задания и методические указания для выполнения практических работ по разделам Оценка недвижимого имущества, Экономическая оценка земли, Проектно-сметное дело, Типология объектов недвижимости.

На выполнение практических работ согласно рабочей программе ПМ.04.Определение стоимости недвижимого имущества (МДК.04.01 Оценка недвижимого имущества) отведено 28 ч,

ТЕМАТИКА ПРАКТИЧЕСКИХ РАБОТ

Практическая работа № 1

Тема: Составление договора на оценку, задания на оценку.

Цель – ознакомиться с основными положениями Гражданского кодекса РФ по договору, научиться составлять договор и задание на оценку

Ход работы:

Исходные данные для составления задания на оценку

• соответствии с договором между ООО «КонсалтПлюс» (в лице генерального директора Петрова М.К.) и гражданином Ивановым А. Б. будет проведена оценка объекта недвижимого имущества – однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м., находящейся на 2 этаже 5-этажного жилого дома. Квартира находится в собственности гражданина Иванова А.Б. Адрес объекта: Иркутская область, г.Иркутск, ул. Лопатина, д.10,кв 52.

Оценка будет выполнена с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Назначение оценки – для залога в обеспечение ипотечного кредита. Оценка будет произведена в срок с 05.05.20__г. по 08.05.20__г. Планируемая дата оценки – 06 мая 20__ г. Допущения и

1. на основе исходных данных составить договор на выполнение работ по определению рыночной стоимости имущества;
2. ответить на контрольные вопросы.

2. дополнительная информация для выполнения задания:

• Заказчик: КУМИ Иркутского района в лице Председателя Безик Н.П.
• Оценщик: ООО «Центр оценки и экспертизы» в лице директора Камыниной Л.Н.
• Реквизиты оценщика:

Банк:        ООО «Крона-Банк»

БИК:        042520840

Кор.счет:        30101810000000000840

Расч.счет:        40702810000000000040

ИНН:        3808060905

ОКПО:        53345124

ОКВЭД:        70.31.21, 70.31.22

ИНН Банка: 3807000886

Телефон:        33-85-46

• Характер текущего использования объекта: использование под ремонтно-стояночный бокс для автотранспорта
• Номер договора: 01-01
• Дата подписания договора: 30 марта 20__ года
• Время выполнения работ: 10 календарных дней с момента начала выполнения работ
• Срок сдачи работ: 11 апреля 20__ года
• Стоимость работ: по заданию.
• Величина (процент) предоплаты: предусмотреть самостоятельно (30-50%)
• Величина (процент) пени за нарушение сроков сдачи работ оценщиком и сроков оплаты работ заказчиком: предусмотреть самостоятельно (в пределах 5% за каждый день просрочки)

Контрольные вопросы:

1. Кто является сторонами-участниками данного договора, в лице кого они выступают и на основании чего действуют?
2. Каковы основные пункты данного договора?
3. Что является предметом договора?
4. Что является результатом выполнения работ по настоящему договору?
5. Какова цель проведения оценки?
6. Какой документ подписывают стороны после окончания выполнения работ?
7. Каковы права и обязанности сторон?
8. Какие три подхода к оценке обязан использовать оценщик?
9. На какую информацию не распространяются обязательства оценщика по сохранению конфиденциальности?
10. Каков порядок расчетов по данному договору?
11. Что является датой начала выполнения работ?
12. Какое необходимое условие принято для окончания выполнения работ?
13. За что несут ответственность заказчик и оценщик?
14. Какая ответственность установлена за нарушение сроков выполнения работ и сроков оплаты по договору?
15. Какие особые условия отражены в договоре?
16. Как могут повлиять на соблюдение условий договора форс-мажорные обстоятельства?
17. Что относится к основным реквизитам сторон?

Практическая работа № 2

Тема: Решение задач на методы дисконтирования, наращивания, расчет приведенной и будущей стоимости

Теоретическая часть

В процессе разработки инвестиционных проектов осуществляются различного рода финансово-экономические расчеты, связанные с потоками денежных средств в различные периоды времени. Ключевую роль в этих расчетах играет оценка стоимости денег во времени.

Необходимость учета фактора времени определяется принципом неравноценности денег, относящихся к разным периодам времени.

Концепция стоимости денег во времени состоит в том, что она с течением времени изменяется с учетом возможного получения дохода; в качестве последнего обычно выступает норма процента.

В практике применяются различные виды процентных ставок. Одно из основных их отличий связано с выбором исходной базы для начисления процентов. Ставки процентов, применяемые к одной и той же начальной сумме на протяжении всего срока ссуды, называются простыми процентными ставками, а к сумме с начисленными в предыдущем периоде процентами - сложными процентными ставками.

Процентные ставки могут быть, в зависимости от их постоянства во времени: постоянными или переменными («плавающими»).

Концепция неравномерности потоков денежных средств, относящихся к разным моментам времени, является основой анализа экономической эффективности таких операций. Используются два метода корректировки денежных потоков — метод наращивания капитала и метод дисконтирования.

Наращивание (компаундинг) - это процесс увеличения первоначальной суммы денежных средств в результате начисления процентов. Используя метод наращивания можно определить величину денежных средств через некоторый период времени - ее будущею стоимость (S).

наращивание

Первоначальная сумма Будущая стоимость

Наиболее простыми видами долгосрочных финансовых операций являются разовые платежи (выдача и погашение кредита и депозита).

Процесс наращивания с начислениями описывается арифметической прогрессией, и определяется по формуле:

S = P(1+n*i) (1)

где S – наращенная сумма денежных средств;

P – первоначальная сумма денежных средств;

n – период времени;

i – ставка процента.

Практика начисления простых процентов. Начисление простых процентов обычно используется в двух случаях: 1) при заключении краткосрочных контрактов (предоставление краткосрочных кредитов и т. д.), срок которых не превышает года (n <= 1); 2) когда проценты не присоединяются к сумме долга, а периодически выплачиваются.

При дискретно изменяющихся во времени процентных ставках показатель (коэффициент) наращивания определяется по формуле:

(2)

где it - ставка простых процентов в периоде t;

nt — продолжительность t — периода начисления процентов;

it — величина ставки процента в каждом интервале.

Если же продолжительность периода начисления процентов не равномерна, то можно использовать следующую форму расчета коэффициента наращивания:

(3)

где - величина каждого последующего интервала во времени.

Процесс обратный наращиванию называется дисконтированием.

Дисконтирование представляет собой метод нахождения величины денежной суммы в данный момент времени, получение или выплата которой планируется в будущем.

дисконтирование

Первоначальная сумма Будущая стоимость

Дисконтирование осуществляется по следующему выражению:

(4)

где Р — текущая (современная) стоимость денежных средств;

Дробь в правой части равенства при величине S называется дисконтным множителем. Этот множитель показывает, какую долю составляет первоначальная сумка ссуды в окончательной величине долга.

Сложные проценты применяются в долгосрочных финансовых операциях, если проценты не выплачиваются сразу после их начисления за прошедший интервал времени, а присоединяются к сумме долга. Присоединение начисленных процентов к сумме долга часто называют капитализацией процентов.

Формула наращивания по сложным процентам:

(5)

где - множитель наращивания.

В практических расчетах в основном применяют дискретные проценты, т.е. проценты, начисляемые за одинаковые интервалы времени (год, полугодие, месяц, и т.д.).

Как ранее указывалось, начисление процентов может производиться чаще, чем за один год, - по полугодиям, кварталам и т.д. В подобных случаях для расчета наращенной суммы можно использовать формулу наращивания, в которой n - число периодов начисления процентов, a i - ставка процента за соответствующий период.

Однако в большинстве случаев используется номинальная ставка ( j )

Начисление процентов по номинальной ставке производится по формуле:

(6)

где j - номинальная годовая процентная ставка;

m - число периодов начисления процентов в году;

n - число лет;

Р - число периодов начисления процентов за весь срок контракта.

Кроме номинальной ставки существует эффективная процентная ставка. Она измеряет тот относительный доход, который получает владелец капитала в целом за год и определяется по формуле:

 (7)

В том случае, когда ставка сложных процентов меняется во времени, формула коэффициента наращивания имеет вид:

(8)

где i1, i2, …, ir – процентные ставки по периодам;

n1, n2, …, nr – периоды начисления.

При дробном числе лет процент начисляется различными способами:

1) по формуле сложных процентов:

(9)

где t - дробная часть года

2) на основе смешанного метода, в соответствии с которым за целое число лет начисляются сложные проценты, а за дробное - простые проценты.

(10)

Дисконтирование или процесс нахождения текущей стоимости по сложным процентам производится по формуле:

(11),

где - дисконтный множитель.

При начислении процентов за m периодов в году расчет текущей стоимости можно производить по предыдущей формуле (31) или по формуле:

(12)

Очень часто в договорах финансового характера предусматриваются не отдельные разовые платежи, а серия платежей, распределенных во времени (например, регулярные выплаты с целью погашения долгосрочного кредита вместе с начисленными на него процентами; периодические взносы на расчетный счет, на котором формируется некоторый фонд целевого назначения; дивиденды, выплачиваемые по ценным бумагам и проч.). Ряд последовательных платежей и поступлений называют потоками платежей.

Наращенная сумма потока платежей это сумма всех последовательных платежей, с начисленными на них процентами, к концу срока ренты.

Под современной величиной потока платежей понимают сумму всех платежей, дисконтированных на некоторый момент времени, совпадающий с началом потока платежей или предшествующий ему.

Таким образом, современная стоимость на конец срока является эквивалентной суммой, выплачиваемой за один период платежа до даты первой выплаты. Будущая стоимость является эквивалентной суммой на момент последнего платежа.

Потоки платежей, производимых через равные промежутки времени, называют финансовой рентой или аннуитетом.

Период времени между двумя последовательными платежами называется интервалом (периодом) платежа (ренты).

Сроком аннуитета (ренты) является время от начала первого до конца последнего интервала платежа.

Наращенная сумма потока платежей в целом определяется следующим образом:

(13)

где Rt - ряд платежей, выплачиваемых в течении определенного периода;

n - общий срок выплат;

nt - время выплат рент после некоторого начального периода.

Современная стоимость такого платежа определяется как:

(14)

где -дисконтный множитель по ставке i

(15)

Обычная годовая рента наращивания суммы рассчитывается так:

(16)

где R - годовая сумма платежей.

Обычная годовая рента текущей величины рассчитывается как:

(17)

где А - современная (текущая) величина ренты.

Задание 1. Предприятием взята ссуда в размере 100 тыс. руб., срок долга 11 месяцев. Определить сумму накопленного долга по ставке простых процентов, равной 30 % годовых.

Задание 2. Договором предусматривается получение ссуды в размере 50 тыс. руб. на 1 год с ежеквартальным начислением процентов. За первый квартал размер процента - 10% годовых, а за каждый последующий на 1% выше, чем предыдущий. Необходимо определить суммы выплат по ссуде.

Задание 3. Организация получила ссуду на 2,5 года в размере 400 тыс.руб. под простые проценты. Договор предусматривает следующую схему начисления простых процентов: за первый год 20%, в следующее полугодие — 22%, в каждом последующем квартале ставка повышается на 3%. Требуется определить наращенное значение долга.

Задание 4. Определить какую сумму необходимо положить на депозитный счет в банке, чтобы получить через 6 месяцев 50 тыс. руб., при начислении простых процентов в размере 20 %.

Задание 5. Средства в размере 50 000 руб. вложены на 3 года под 10% годовых; начисление процентов производится ежеквартально. Определить наращенную сумму денег.

Задание 6. Определить эффективную ставку сложных процентов с тем, чтобы получить такую же наращенную сумму, как и при использовании номинальной ставки j=20 %, при ежемесячном начислении процентов (m=12):

Задание 7. Найти наращенное значение долга по ссуде, выданной в размере 80 тыс. руб., если процентная ставка по ней в первый год составила 28%, а во второй 30%.

Задание 8. Организации в банке предложили (предоставили) ссуду в размере 400 тыс. руб. на 28 месяцев под 30% годовых на условиях годового начисления процента. Необходимо определить будущую стоимость ссуды.

Задание 9. Определить современную (текущую) величину 100 тыс. руб. которые должно получить предприятия через 3 года с момента инвестирования, исходя из ставки 10% годовых.

Задание 10. Предприятие сдает в аренду помещение сроком на 3 года. Арендные платежи в размере 40 тыс. руб. вносятся арендатором ежегодно в конце года в банк на счет предприятия. Банк на внесенную сумму начисляет проценты из расчета 20 % годовых. Определить сумму, полбенную предприятием в конце срока аренды при условии, что деньги со счета не изымались.

Задача 1. Определить сумму накопленного долга, если ссуда равна 100 000 руб., срок долга 1,5 года при ставке простых процентов, равной 15% годовых.

Задача 2. Сумма в размере 50 000 руб. внесена в банк на 5 лет под 10% годовых, начисление производится ежеквартально. Определить наращенную сумму (при использовании сложных процентов).

Задача 3. Определить эффективную ставку сложных процентов с тем, чтобы получить наращенную сумму, если проценты начисляются ежеквартально, исходя из номинальной ставки 25% годовых. При этом внесён вклад в размере 50 000 руб. на четыре года.

Задача 4. Определить современную (текущую) сумму 300 000 руб., которые будут получены через четыре периода, при условии, что стоимость использования денег 15% годовых.

Задача 5. Определить какую сумму необходимо вложить, чтобы через 5 лет получить 400 000 руб., при ставке:

а) 20% годовых;

б) 3% ежемесячно.

Задача 6. В течение 5 лет на расчётный счёт в конце каждого года поступает по 10 млн. руб., на которые начисляют сложные проценты по:

а) годовой ставке – 20%;

б) ежеквартальной ставке – 4%;

Требуется определить сумму на расчётном счёте к концу указанного периода.

Задача 7. Компания АВС будет получать по 20 млн. руб. в год в течение 4 периода. Процентная ставка 10% годовых. Вычислить текущую стоимость денег.

Задача 8. Предположим, что стоимость денег 10% годовых. Мы можем заплатить долг, при этом у нас есть выбор: заплатить 10 000 руб. сегодня, или заплатить сумму Х через 5 лет. Чему равна максимальная величина Х, чтобы нам было выгодно платежи по ней отсрочить на 5 лет.

Задача 9. Организация получила ссуду на 3 года в размере 600 тыс. руб. под простые проценты. Договор предусматривает следующую схему начисления простых процентов: за первый год 25%, в каждом последующем квартале ставка повышается на 1%. Требуется определить наращенное значение долга.

Задача 10. Организации в банке предложили ссуду в размере 500 тыс. руб. на 36 месяцев под 24% годовых на условиях годового начисления процента. Необходимо определить будущую стоимость ссуды.

Задача 11. Компания создаёт фонд путём помещения в банк суммы в размере 2 млн. руб. Взносы в банк производятся по схеме обычного аннуитета (ренты):

а) ежеквартально, проценты банком начисляются один раз в год;

б) ежеквартально, проценты банком также начисляются ежеквартально;

Определить величину фонда в конце третьего года, при условии, что банк проценты начисляет по ставке 18% годовых.

Задача 12. Организация планирует создание в течение 5 лет фонда накопления в размере 300 тыс. руб. На эти цели ежегодно необходимо отчислять сумму в размере 40,3 тыс. руб. Какая сумма потребовалась бы организации на создание фонда в 300 тыс. руб., если она поместила их в банк на пять лет под 20% годовых с ежеквартальным начислением процентов на рентные платежи.

Задача 13. Необходимо определить наращенную сумму платежей за весь период ренты и современную стоимость потока платежей на начало срока при условии, что первоначальный платёж составит 100 тыс. руб. под 30% годовых, который с каждым кварталом увеличивается на 10%; срок ренты постнумерандо – 10 лет.

Задача 14. Банк "Империал" согласился ссудить компании "Чистый воздух" 300 тыс. руб. в ответ на обещание вернуть через 5 лет 750 тыс. руб. Какую годовую процентную ставку установил банк для компании.

Контрольные вопросы

1. Концепция временной ценности денежных средств.

2. Операции дисконтирования и наращивания капитала.

3. Формулы расчета текущей и будущей стоимости денежных средств.

4. Эффективная годовая процентная ставка

5. Понятие и виды аннуитетов.

6. Формулы расчета текущей и будущей стоимости аннуитета

Практическая работа № 3

Тема: Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки

Цель: закрепить знания о факторах, влияющих на стоимость оценки объекта оценки; закрепить умение определять факторы, оказывающие влияние на увеличение/уменьшение стоимости объекта оценки.

Основные сведения.

Региональные рынки недвижимости функционируют под влиянием ряда взаимосвязанных групп факторов, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости. Следует выделить шесть основных групп: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические и научно-технические.

Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на процессы функционирования региональных рынков недвижимости внутренней и внешней политикой страны. Влияние политической составляющей на формирование региональных рынков недвижимости часто не подвержено формализации, но абстрагироваться от этих факторов нельзя. К ним можно отнести:

- социально- экономическую направленность политики правящей партии;

- предвыборные кампании;

- военные действия в зоне межнациональных конфликтов;

-политику правительства и местных органов власти в области экономики- нормативно-законодательные акты, касающиеся сегментов рынка недвижимости (рынка жилья, коммерческих помещений, рынка земли и т.д.);

- политику местных органов власти по функциональному зонированию территории;

- элементы государственной политики в области производства, которые в свою очередь включают скорость и направленность процессов национализации и денационализации, налоговую систему, способы демонополизации, политику в области распределения, включая принятую систему социального обеспечения, политику в области защиты окружающей среды.

Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денежную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения.

Социально-культурные факторы представлены различными аспектами социально-экономической структуризации населения по различным основаниям, таким как социально-профессиональные, социально-потребительские, по уровню доходов, жилищные условия и т.д.

Демографические факторы, влияющие на состояние региональных рынков недвижимости,- это численность населения, прирост населения, уровни рождаемости, степень урбанизированности территорий и др.

К природно-географическим факторам следует отнести климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия и др.

Научно-технические факторы, влияющие на технологию и организацию строительства, во многом определяют параметры себестоимости и рыночной цены при формировании первичного рынка жилья.

Задание №1. Заполнить таблицу «Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки».

Задание 2. Отнесите факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, к трем различным иерархическим уровням

1. Первый уровень —

2. Второй уровень —

3. Третий уровень —

Задание 3. При ликвидации экологического загрязнения оценщик принимает во внимание стоимость следующих видов работ:

1.

2.

3

Задание 4.Архитектурно-строительные факторы:

1.

2.

3.

4.

5.

Практическая работа № 4.

Тема: Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

Задание: Рассчитать стоимость объекта жилой недвижимости (квартиры) затратным подходом, пользуясь исходными данными . Оформление расчетов и подготовка к защите по контрольным вопросам проводится во время самостоятельной внеаудиторной работы студентов.

Исходные данные:

Площадь квартиры – 63 кв. м, высота потолков – 2,7 м.

Восстановительная стоимость 1 куб . м. объема объекта в базисном уровне цен = 21,8 руб. Индексы пересчета цен: И 69-84 = 1,21; для перевода цен из базисного в текущий уровень

следует применить сборник «Индексы цен в строительстве».

Поправочные коэффициенты:

-по климатическому району = 1,07

-по сейсмичности = 1,04

-по инженерному обеспечению = 1,02

-по различию в объеме = 1,00

-по группе капитальности = 1,00

-по различию в конструкциях = 1,00

Прибыль предпринимателя принять равной 20 %. Косвенные издержки, характерные для

современных условий, составляют 10 %.

Оценка технического состояния конструктивных элементов

объекта (для расчета физического износа)

Стоимость недвижимости затратным методом рассчитывается по формуле:

С = СЗ + ВС – И,

где С – стоимость объекта недвижимости;

СЗ – стоимость земельного участка (при определении стоимости квартиры не учитывается);

ВС – восстановительная стоимость объекта;

И – накопленный износ по данному объекту.

Восстановительная стоимость представляет собой сумму прямых и косвенных затрат по возведению объекта, а также прибыли предпринимателя.

Полная восстановительная стоимость объекта с учетом косвенных затрат и прибыли определить по формуле:

ПВС 1 куб.м = ПЗ*КИ*КП,

где ПВС 1 куб.м – восстановительная стоимость 1 куб .м в ценах базисного периода; ПЗ – прямые затраты, связанные с созданием объекта, КИ – коэффициент косвенных издержек, доли ед. КП – коэффициент прибыли, доли ед.

Полная восстановительная стоимость объекта (ПВС) на дату оценки определяется по формуле:

ПВСдата оценки= ПВС1969*И69-84*И84-__,

где ПВС1969 – полная восстановительная стоимость объекта в ценах базисного года;

И69-84 – индекс изменения стоимости СМР и прочих работ и затрат в сметной стоимости объекта для пересчета в уровень цен 1984 г.;

И84-__ – индекс изменения стоимости СМР и прочих работ и затрат в сметной стоимости объекта для пересчета в уровень цен 20__ г.

Для определения ПВС1969 следует воспользоваться формулой:

ПВС1969= ПВС 1 куб.м*S*К1*К2*К3*К4*К5*К6, где S – площадь объекта оценки;

К1 – поправочный коэффициент по климатическому району;

К2 – поправочный коэффициент по сейсмичности;

К3 – поправочный коэффициент по инженерному обеспечению;

К4 – поправочный коэффициент по различию в объеме;

К5 – поправочный коэффициент по группе капитальности;

К6 – поправочный коэффициент по различию в конструктивных элементах.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем.

Физический износ объекта недвижимости следует определить нормативным методом по формуле:

где Fф – физический износ объекта недвижимости, %,

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента, %,

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания, %,

n – количество конструктивных элементов.

Оценка технического состояния конструктивных элементов объекта приведена выше. Функциональный износ с учетом затрат на проведение ремонта составляет по данному объекту 5%. По мнению оценщика на стоимость оцениваемого объекта не влияет экономическое устаревание, поскольку объект оценки расположен в одном из престижных районов г. Иркутска с развитой инфраструктурой, поэтому внешний износ следует принять равным 0.

Контрольные вопросы:

1 Как определяется стоимость объекта недвижимости затратным подходом?

2. Что включает восстановительная стоимость объекта? По какой формуле был произведен расчет в данном задании?
3. Какие поправочные коэффициенты для определения восстановительной стоимости были использованы в задании?
4. Какие индексы и для чего были использованы в расчете?
5. Какие виды износа учитываются при расчете стоимости недвижимости затратным подходом?
6. В чем заключается сущность физического, функционального и внешнего износа?
7. Каким методом был определен физический износ объекта оценки?

Практическая работа № 5

Тема: Расчет сметной стоимости здания. Составление акта осмотра здания

Цель: научиться рассчитывать сметную стоимость здания и составлять акт осмотра здания.

Теоретический материал

Сметная стоимость строительства предприятий, зданий, сооружений – это сумма денежных средств, определяемых сметными документами, необходимых для его осуществления в соответствии с проектом.

Сметная стоимость строительства определяется по следующей формуле:

где З смр-затраты на СМР;

З об.- затраты на приобретение оборудования;

З пр.-прочие затраты.

Сметная стоимость СМР

Сметная стоимость СМР определяется локальными сметами, включает в себя прямые затраты, накладные расходы, сметную прибыль, а также может включать сметную стоимость оборудования.

Ссмр= ПЗ+НР+СП;

где, Ссмр – сметная стоимость СМР;

ПЗ – прямые затраты;

НР – накладные расходы;

СП – сметная прибыль.

В состав прямых затрат входят:

1. сметная стоимость материалов;
2. оплата труда рабочих строителей (монтажников);
3. расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов (с учетом оплаты труда рабочих, обслуживающих строительные машины).

ПЗ = М + Зпл осн + Рэм

где: М – сметная стоимость материалов;

Зпл осн - основная заработная плата рабочих строителей;

Рэм - расходы по эксплуатации строительных машин.

Сметная стоимость материаловвключает:

- отпускную цену материалов, изделий, конструкций;

- расходы по доставке материалов до приобъектных складов с учетом погрузоразгрузочных работ;

- заготовительно-складские расходы.

М=Мо.ц. + Тр+ ЗСР;

Оплата труда рабочих строителей (монтажников) – в эту статью включаются затраты на оплату труда рабочих, выполняющих строительные работы, производящих монтаж оборудования.

Расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов включают:

- затраты на эксплуатацию машин;

- горюче-смазочные материалы;

- оплату труда рабочих, обслуживающих машины (затраты по оплате труда рабочих приведены для условий Челябинской области с учетом районного коэффициента к заработной плате, равного 1,15 по действующим на 01.01.2000 г. тарифным ставкам).

Накладные расходы- это сумма средств для возмещения затрат строительных и монтажных организаций, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организацией и обслуживанием.

Нормативы накладных расходов устанавливаются постановлением правительством РФ в зависимости от видов строительства или от видов выполняемых СМР. Они определяются: в процентах от затрат на оплату труда рабочих строителей и рабочих механизаторов.

НР=

где, – заработная плата основных рабочих;

– заработная плата рабочих, обслуживающих машины (механизаторы).

Nн.р. – норматив накладных расходов.

Сметная прибыль – это средства, предназначенные для покрытия расходов СМО на развитие производства и материальное стимулирование работников.

СП=

Где, Nс.п. – норматив сметной прибыли.

Пример решения задачи:

Определить сметную стоимость СМР, если прямые затраты составили – 850 тыс.руб., в т. ч. заработная плата рабочих-строителей и механизаторов – 620 тыс.руб., норматив накладных расходов – 105%, норматив сметной прибыли – 55%.

Решение

1. Ссмр= ПЗ+НР+СП;

2. НР=

НР= =651 тыс. руб.

3. СП=

СП= =341 тыс. руб.

4. Ссмр= 850+651+341=1842 тыс. руб.

Задачи для решения

Задача 1.

Определите сметную стоимость строительства объекта, если имеются следующие данные: сметная стоимость СМР – 2530 тыс. руб., затраты на приобретение оборудования – 1,64 млн. руб., прочие затраты – 726 тыс. руб.

Задача 2.

Определить величину сметной стоимости СМР в текущем уровне цен при затратах: на материалы – 420 тыс.руб., на основную заработную плату рабочих – 350 тыс.руб., на эксплуатацию машин – 220 тыс. руб., в том числе на заработную плату механизаторов – 80 тыс.руб., норма накладных расходов – 105%, норме сметной прибыли – 55%

Задача 3.

Определить сметную стоимость СМР в текущем уровне цен, если прямые затраты составили – 850 тыс.руб., в том числе заработная плата рабочих-строителей и механизаторов – 620 тыс.руб., норматив накладных расходов – 105%, норматив сметной прибыли – 55%.

Задача 4.

Определить сметную стоимость СМР в текущем уровне цен, если стоимость материалов по отпускным ценам – 62450 руб., основная заработная рабочих-строителей – 24750 руб., расходы по эксплуатации машин – 18640 руб., в том числе зарплата механизаторов – 4620 руб., нормативы: накладных расходов – 110%, сметной прибыли – 75%.

Задача 5.

Определите договорную цену на комплекс СМР, если сметная стоимость СМР 178 млн. руб., лимитированные затраты: временные здания и сооружения – 1,5%, зимнее удорожание – 3,4%

Практическая работа № 6

Тема: Расчет устранимого и неустранимого износа здания.

Цель: научиться рассчитывать устранимый и неустранимый износ здания

Задание № 1. Дайте определение.

1. Износ- это 
2. Физический износ –
3. Функциональный износ - это
4. Внешний (экономический) износ – это 
5. Физическая жизнь объекта оценки –
6. Хронологический возраст –
7. Экономическая жизнь –
8. Оставшийся срок экономической жизни –
9. Устранимый износ –
10. Неустранимый износ -

Задача 2. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты — 4 200 тыс. руб., 740 тыс. руб.; стены — 3 000 тыс. руб., 600 тыс. руб.; перекрытия — 700 тыс. руб., 260 тыс. руб.; прочие — 4 000 тыс. руб., 1 800 тыс. руб.

Задача 3. . Решить задачу по определению физического износа объекта оценки стоимостным способом.

Необходимо определить физический износ здания холодного склада стоимостным способом, если восстановительная стоимость всего объекта соответствует – 32 600 000 руб., восстановительная стоимость конструктивных элементов составляет:

• фундамент – 9 800 000 руб.
• капитальные стены и перегородки – 16 400 000 руб.
• перекрытия – 4 800 000 руб.
• кровля – 1 600 000 руб.

при этом известно (в соответствии со сметой),  на ремонтные мероприятия каждого элемента необходимо затратить:

• фундамент – 1 800 000 руб.
• капитальные стены и перегородки –  400 000 руб.
• перекрытия – 400 000 руб.
• кровля – 100 000 руб.

Задача 4. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты — 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены — 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия — 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие — 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Расчет проводить (Методом расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):

Практическая работа №7

Тема: Расчет общего накопленного износа здания

Цель: научится рассчитывать общий накопленный износ здания

Задача. 1. Определение величины накопленного износа методом сравнения продаж.

Определить накопленный износ объекта недвижимости, фактический (эффективный) возраст которого составляет 10 лет, а полная восстановительная стоимость – 2 650 00 руб., при наличии следующих данных о рыночных продажах объектов-аналогов и стоимости участков земли .

Задача 2.  Определение величины накопленного износа методом срока службы.

Определить стоимость объекта недвижимости – коттеджа. Оцениваемое здание имеет полную восстановительную стоимость 1 200 тыс. руб. Фактический срок жизни здания составляет 20 лет. Нормативный срок жизни – 60 лет. Стоимость земельного участка составляет 220 тыс. руб. Техническое состояние здания является надлежащим, и его техническая эксплуатация осуществляется по соответствующим нормам и правилам.

Практическая работа № 8.

Тема: Расчет рыночной стоимости земельного участка разными методами

Цель: научится рассчитывать рыночную стоимость земельного участка разными методами.

Задача 1. Определение стоимости земельного участка методом парных продаж

Условия задачи. Имеются данные о цене продажи незастроенного земельного участка аналога и его характеристики по сравнению с оцениваемым участком: Цена — $30 000. Условия финансирования — на 6% лучше, чем у оцениваемого участка; Дата продажи — 0,5 года назад; Местоположение — на 10% лучше оцениваемого; Удобства — на 5% хуже, чем у оцениваемого; Топография на 15% лучше, чем у оцениваемого. Определить стоимость оцениваемого участка.

Задача 2. Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

Определить стоимость земельного участка, расположенного в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство офисного здания. Для сравнения выбрано 4 участка-аналога, проданных на местном рынке с таким же целевым назначением. Характеристики участков-аналогов приведены в табл.

Задача 3. Определение стоимости земельного участка методом предполагаемого использования (методом развития).

Требуется определить стоимость незастроенного массива земли общей площадью 15 000 м2 (150 соток), который застройщик планирует разделить на 10 одинаковых участков, площадью 15 соток каждый, построить на них коттеджи и продать, получив при этом прибыль в размере 25 %. Прямые затраты определены в размере 20 000 тыс. руб., косвенные – 4 000 тыс. руб. Предполагаемая цена продажи одного участка 6 150 тыс. руб. Предполагается продать все участки с улучшениями в течение года в следующих объемах: в течение первого квартала – 1 участок, в течение второго квартала – 2 участка, в течение третьего квартала – 3 участка, в течение четвертого квартала – 4 участка. Ставка дисконтирования составляет 24 %.

Задача 4. Оценка стоимости массива земли методом разбивки на участки.

Предположим, что требуется оценить участок земли, который инвестор планирует разделить на 20 участков и затем продать их в течение 5 лет по 4 участка в год по цене 2 500 тыс. руб. за каждый участок. Ставка дохода на инвестиции (норма отдачи на капитал) составляет 15 %. При этом будут иметь место следующие издержки на устройство участков (тыс. руб.)

1) планировка, очистка, инженерные сети, проект                 15 000 тыс. руб.

2) управление                                                                                1 000 тыс. руб.

3) накладные расходы                                                                  2 000 тыс. руб.

4) маркетинг                                                                                     300 тыс. руб.

5) налоги и страховка                                                                      500 тыс. руб.

6) прибыль предпринимателя                                                       2 000 тыс. руб.

Практическая работа № 9.

Тема: Определение стоимости объекта методом валового рентного мультипликатора и методом общего коэффициента капитализации

Задание 1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости методом валового рентного мультипликатора (ВРМ), если потенциальный валовой доход от этого объекта составляет 300000 руб. В информационной базе данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах:

Задание 2. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации (ОКК), если чистый операционный доход от этого объекта составит 250000 руб. В информационной базе данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах:

Задание 3. Определить рыночную стоимость склада методом общего коэффициента капитализации (ОКК), если потенциальный валовой доход от этого объекта составит 130000 руб., коэффициент потерь – 10%, операционные расходы – 87000 руб. В информационной базе данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах:

Задание 4. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости методами валового рентного мультипликатора (ВРМ) и общего коэффициента капитализации (ОКК), если потенциальный валовой доход от этого объекта составляет 480000 руб., потери – 10%, операционные расходы – 320000 руб.

В информационной базе данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах:

Методические указания для выполнения практической работы

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) определяется по формуле:

ВРМ= цена продажи/ ПВД,

где ПВД – это потенциальный валовой доход.

ВРМср= ∑ВРМi/n

Стоимость объекта методом валового рентного мультипликатора определяется по формуле:

CВРМ=ПВД* ВРМср

Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется по формуле:

ОКК=ЧОД/ цена продажи,

где ЧОД – это чистый операционный доход.

ЧОД=ДВД – операционные расходы,

где ДВД – действительный валовой доход.

ДВД=ПВД – потери

ОККср=∑ОККi/n

Стоимость объекта методом общего коэффициента капитализации определяется по формуле:

CОКК=ЧОД/ОККср.

Практическая работа № 10.

Тема: Определение стоимости объекта методом сравнительного анализа продаж.

Задание 1. Сопоставимый объект был продан за 3 млн. руб. От оцениваемого объекта он имеет несколько основных отличий:

1. уступает оцениваемому на 5% (+5%);
2. лучше оцениваемого на 7% (-7%);
3. лучше оцениваемого на 2% (-2%);
4. уступает оцениваемому на 10% (+10%). Определить стоимость объекта, предполагая что:

а) отличия не имеют взаимного влияния, Va =?

б) отличия оказывают взаимное влияние Vб =?

Для решения рекомендуется использовать табличную форму (см. таблицы 1,2).

Таблица 1 – Определение стоимости объекта сравнительным подходом

Таблица 2 – Определение стоимости объекта сравнительным подходом при взаимном влиянии корректировок

Задание 2. Сопоставимый объект был продан за 10 млн. руб. От оцениваемого объекта он имеет несколько основных отличий:

1. уступает оцениваемому на 5%;
2. уступает оцениваемому на 4,5%;
3. превосходит оцениваемый на 2,6%;
4. превосходит оцениваемый на 8%. Определить стоимость объекта, предполагая, что:

а) отличия не имеют взаимного влияния, Va =?

б) отличия оказывают взаимное влияние Vб =?

Для решения рекомендуется использовать табличную форму.

Задание 3. Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 тыс. руб. дороже, чем такая же квартира без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 490 тыс. руб. дороже, чем такая же без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 тыс. дороже, чем такая же без балкона. Определить величину корректировки на наличие балкона.

Задание 4. Объект оценки – двухкомнатная квартира вблизи метро на четвертом этаже без лифта, с балконом, раздельным санузлом, с телефоном площадью 73 кв.м. Имеется информация: средняя стоимость двухкомнатной квартиры, площадью 70 кв.м., без телефона, с двумя балконами, совмещенным санузлом, есть лифт, в трех остановках от станции метро составляет Vср = 2,5 млн. руб.

Корректировочные данные:

1. дополнительная площадь увеличивает стоимость на 22,5 тыс. руб. за кв. м.;
2. близость от станции метро увеличивает стоимость на 7%;
3. наличие телефона увеличивает стоимость на 25 тыс. руб.;
4. раздельный санузел увеличивает стоимость на 4%;
5. наличие лифта оценивается в 30 тыс. руб.;
6. наличие дополнительного балкона оценивается в 42,5 тыс. руб.

Определить стоимость двухкомнатной квартиры, предполагая, что отличия не имеют взаимного влияния

Задание 5. Определить стоимость объекта оценки методом сравнения продаж. Оформление расчетов и подготовка к защите по контрольным вопросам проводится во время самостоятельной внеаудиторной работы.

Сведения об объектах-аналогах приведены в таблице 1. За единицу сравнения принять 1 кв. м. площади объекта. В цену аналогов по элементам сравнения внести поправки. Их вносят таким образом, чтобы определить, за какую цену аналоги были бы проданы, если бы обладали теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Рыночная стоимость методом сравнения продаж находится путем умножения средней скорректированной стоимости 1 кв.м. по объектам-аналогам на площадь оцениваемого объекта.

Таблица 1 – Исходные данные по объектам-аналогам

• ценам продаж по объектам-аналогам следует внести поправки:

• Поправка на цену предложения: уменьшение на 5 %, т.к. цены предложения обычно завышены.
• Поправка на дату продажи: соответствует росту цен на недвижимость.
• Поправка на местоположение: если объект оценки лучше аналога, то поправка к аналогу увеличивается на 5 %, если хуже, то уменьшается на 5 %.
• Поправка на этажность: разница в 1 этаж – 5 %, 2 этажа – 10 %, 3 этажа – 15 %.
• Поправка на размеры объекта: если площадь аналога больше площади объекта оценки до 10 кв. м., то поправка увеличивается на 5 %, если до 20 кв. м. – 10 %, до 25 кв. м. – 15 %.
• Поправка на отсутствие балкона: 3%, если балкон имеется, но не застеклен – 1%.
• Поправка на инженерное обеспечение: если нужен ремонт, то 5 %, если установлено дополнительное оборудование, то 10 %.
• Поправка на риэлтерские услуги: 0,97 для всех аналогов.

Корректировку цен продаж объектов-аналогов следует провести в таблице 2.

Таблица 2 - Корректировка цен продаж объектов-аналогов

Контрольные вопросы:

1. Как определяется стоимость объекта недвижимости методом сравнения продаж?
2. Что такое единица сравнения? Какая единица была использована в задании?
3. По каким элементам сравнения были внесены поправки?
4. Какой принцип положен в основу использования поправок?
5. Объясните технологию применения корректировок по объектам-аналогам.

Как определить стоимость объекта оценки по данным о скорректированной стоимости единицы сравнения по объектам-аналогам?

Практическая работа № 11.

Тема: Расчет методом ДДП объекта коммерческой недвижимости

Цель:

Задание: определить стоимость объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков, провести согласование результатов, ответить на контрольные вопросы. Оформление расчетов и подготовка к защите по контрольным вопросам проводится во время самостоятельной внеаудиторной работы.

Подход с точки зрения дохода основан на принципе ожидания, который связывает полезность и стоимость объекта недвижимости с величиной прогнозируемых будущих выгод. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать доходы в будущем от сдачи её в аренду и от последующей продажи.

Исходные данные

Расчёт стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:

PV=ΣЧДt/(1+r)t + M ,

где PV – текущая стоимость объекта;

ЧДi –чистый доход (денежный поток) периода t;

r – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

• – стоимость реверсии или доход от продажи объекта, n – число лет получения дохода,

1/ (1+r)t – дисконтный множитель периода t.

M= FVп  /(1+r)п  ,

где  FVп - будущая стоимость продажи объекта по истечении последнего года п.

1/ (1+r)п – дисконтный множитель для года п.

Определение текущей стоимости объекта с помощью чистого операционного дохода определяется по формуле:

V = I/R,

где        V - текущая стоимость объекта;

9. – чистый операционный доход;

R –ставка капитализации (в долях единицы).

Необходимо сделать прогноз потоков доходов на 3 года и оформить результаты расчетов в таблице:

Задание. Инвестор приобретает объект недвижимости в целях его коммерческой эксплуатации (сдачи в аренду) в течение 4 лет. В связи с прогнозируемыми изменениями арендной ставки и недогрузки площадей по годам ДВД по данному объекту составит: 1-й год – 13 608 000 руб.; 2-й год – 14 764 672 руб.; 3-й год – 16 673 592 руб.; 4-й год – 16 050 679 руб. После срока его использования (на 5-ый год) инвестор предполагает его продать за 28 000 000 руб. Капитальные вложения составляют 15 % от ЧОД). Ставка дисконтирования равна 20 %. Оце-нить рыночную стоимость складского комплекса методом ДДП, если операци-онные затраты по годам представлены в таблице.

Практическая работа № 12.

Тема: Определение ставки дисконтирования и метода прямой капитализации

Цель: научиться определять ставки дисконтирования и метода прямой капитализации

Задача 1. Определить стоимость недвижимости методом прямой капитализации, если потенциальный валовой доход равен 450 тыс. руб. в год, загруженность площадей, сдаваемых в аренду – 92 %, риск недополучения арендной платы – 10 %, постоянные расходы – 5 тыс. руб. в месяц, переменные –15 тыс. руб. в месяц, ставка капитализации – 12 %.

Задача 2. Определить ставку капитализации кумулятивным методом и рассчитать стоимость объекта недвижимости методом прямой капитализации.

Исходные данные:

Безрисковая норма прибыли – 9%; надбавка за дополнительный риск, связанный с вложением в данный объект недвижимости – 3%; надбавка за низкую ликвидность в связи с отдаленностью объекта от центра – 2%; надбавка за инвестиционный менеджмент –1%.

Потенциальный валовой доход от сдачи объекта в аренду равен 180 тыс. руб. Загруженность площадей планируется на уровне 90%; риск недополучения арендной платы был оценен в 5%. Постоянные расходы составляют 25 тыс. руб. в год, переменные расходы - 28 тыс. руб.

Методические указания для выполнения практической работы

ПВД – это максимально возможный потенциальный валовой доход.

ДВД – это действительный валовой доход. ДВД = ПВД – потери

ЧОД – это чистый операционный доход. ЧОД = ДВД – операц. расходы.

Потери доходов возникают в результате неполной загрузки площадей, сдаваемых в аренду, и в результате недополучения арендной платы.

Стоимость недвижимости методом прямой капитализации определяется по формуле:

С=ЧОД/R

где R – ставка капитализации, доли ед.

Метод кумулятивного построения – способ расчета ставки капитализации, при котором к безрисковой ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.

Логика данного метода основана на тезисе, что за безрисковое вложение инвесторы требуют безрисковую ставку доходности на инвестиции. Поскольку большинство инвестиций не являются безрисковыми (т.е. испытывают влияние факторов риска), к безрисковой ставке добавляется некоторое количество рисковых премий. Чем выше оценивается риск проекта, тем более высокие требования предъявляются к его доходности.

В задании 2 ставку капитализации находим кумулятивным методом путем суммирования безрисковой нормы прибыли, надбавки за дополнительный риск, связанный с вложением в данный объект недвижимости, надбавки за низкую ликвидность в связи с отдаленностью объекта от центра, надбавки за инвестиционный менеджмент.

Задача 3. Определить стоимость недвижимости методом прямой капитализации, если потенциальный валовой доход равен 640 тыс. руб. в год, загруженность площадей, сдаваемых в аренду – 93 %, риск недополучения арендной платы – 8 %, постоянные расходы –7 тыс.руб. в месяц, переменные – 18 тыс. руб. в месяц, ставка капитализации – 13 %.

Задача 4. Определить стоимость недвижимости методом прямой капитализации, если потенциальный валовой доход равен 480 тыс. руб. в год, загруженность площадей, сдаваемых в аренду – 93 %, риск недополучения арендной платы – 10 %, постоянные расходы – 5 тыс. руб. в месяц, переменные –13 тыс. руб. в месяц, ставка капитализации – 9 %.

Задача 5. Определить ставку капитализации и рассчитать стоимость объекта недвижимости методом прямой капитализации.

Исходные данные: Безрисковая норма прибыли – 6%; надбавка за дополнительный риск, связанный с вложением в данный объект недвижимости – 3%; надбавка за низкую ликвидность в связи с отдаленностью объекта от центра – 2%; надбавка за инвестиционный менеджмент –1%.

Потенциальный валовой доход от сдачи объекта в аренду равен 190 тыс. руб. Загруженность площадей планируется на уровне 91%; риск недополучения арендной платы был оценен в 7%. Постоянные расходы составляют 22 тыс. руб. в год, переменные расходы 28 тыс. руб.

Практическая работа № 13

Тема: Определение ЧОД

Цель: научиться определять чистый операционный доход

Задача 1. Определение чистого операционного дохода (ЧОД). Определить показатель чистого операционного дохода (ЧОД) объекта недвижимости – складского комплекса, сдаваемого в аренду кинокомпанией при следующих исходных данных.

Задача 2. В здании склада общей площадью 10 000 м2 на момент оценки 400 м2 свободны, а остальные сданы в аренду за 300 р./ м2 в год. Операционные расходы составляют 45 % потенциального валового дохода.

Какова велечина:

А) потенциального валового дохода;

Б) действительного валового дохода;

В) чистого операционного дохода;

Задача 3. Необходимо определить чистый ежегодный операционный доход с продажи земельного участка при следующих исходных данных.

Участок планируется продать за 75000 у.е. При этом деньги будут поступать ежегодно равными частями в течение 4 лет по 18750 у.е.

Перед продажей в течение названных 4 лет будут осуществляться следующие действия и вызванные ими затраты:

- улучшение участка: планировка, очистка, подведение инженерных сетей, составление проекта устройства территории; затраты составят 4500 у.е. в год;

- управление – затраты составят 250 у.е. в год;

- накладные расходы – 1500 у.е. в год;

- маркетинг – затраты составят 500 у.е. в год;

- налоги и страховка – 250 у.е. в год;

- отчисления в счет прибыли – 1000 у.е. в год.

Практическая работа № 14.

Тема: Оформление отчета, анализ структуры отчета

Задание на практическую работу:

1. изучить общие требования к составу и содержанию отчета об оценке по Федеральному закону № 135-ФЗ, ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»;
2. рассмотреть образцы реальных отчетов об оценке;
3. ответить на контрольные вопросы.

Контрольные вопросы:

1. В каком ФСО отражаются требования к отчету об оценке?
2. Что представляет собой отчет об оценке?
3. Какую информацию содержит отчет об оценке?
4. Что означает принцип существенности?
5. Что означает принцип обоснованности?
6. Что означает принцип однозначности?
7. Что означает принцип проверяемости?
8. В течение какого срока должна храниться оценщиком копия отчета об оценке?
9. Какие предъявляются требования к оформлению отчета об оценке?
10. Какие разделы должен содержать отчет об оценке?
11. Сведения о каких лицах должен содержать отчет об оценке?
12. Что содержит раздел отчета «Основные факты и выводы»?
13. Информация о каких стандартах должна быть приведена в отчете?
14. Какая информация об объекте оценки должна быть приведена в отчете?
15. Копии каких документов должны содержаться в приложении к отчету?
16. В каком случае информация, представленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, балансы) считается достоверной?
17. Какие существуют требования к описанию информации в отчете об оценке?
18. Какие три подхода к оценке должны быть приведены в описании процесса оценки?
19. С какой целью в отчете должно содержаться подробное описание последовательности определения стоимости объекта?
20. Как должен решаться спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки?