ОБЛАСТНОЕ БЮДЖЕТНОЕ  

ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

 «КУРСКИЙ МОНТАЖНЫЙ ТЕХНИКУМ»

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КУРСОВОЙ РАБОТЫ

для студентов очной формы  обучения

ПМ.04 «Определение стоимости недвижимого имущества»

МДК.04.01 «Оценка недвижимого имущества»

Специальность:  21.02.05. Земельно-имущественные отношения

РАЗРАБОТЧИК: преподаватель    ________________    Л.А.Кононова

КУРСК 2018

Основными целями написания курсовой работы являются:

• систематизация, закрепление и расширение теоретических и практических знаний по специальности и применение этих знаний при решении конкретных производственных задач и принятия управленческих решений;
• развитие навыков ведения самостоятельной работы по овладению методикой теоретических, компьютерных, документационных, управленческих исследований ВКР;
• приобретение опыта систематизации полученных результатов исследований, анализа, оптимизации и формулировки новых выводов и результатов выполненной работы;
• выяснение степени подготовленности студентов к основным видам профессиональной деятельности.

Задачи курсовой работы:

• демонстрация профессиональной подготовленности будущего специалиста самостоятельно решать теоретические и практические задачи в отрасли оценки недвижимости;
• закрепление полученных в процессе обучения умений и навыков вести научно-исследовательский поиск при решении разрабатываемых в дипломном проекте проблем и вопросов.

В курсовой  работе студент должен продемонстрировать:

• уровень сформированности общих и профессиональных компетенций в рамках исследуемой темы; умение изучать и обобщать различные источники информации, опыт и практику деятельности учреждений и организаций сферы оценки недвижимости;
• владение методами и методиками исследовательского поиска, экспериментирования, проектирования при решении рассматриваемой проблемы;
• умение разрабатывать практические предложения и рекомендации по исследуемой теме;
• умение анализировать результаты исследований, грамотно, логично оформлять их в соответствующий материал (графики, таблицы, рисунки и т.п.).

1. Порядок выполнения курсовой работы

Требования к тематике  курсовых работ:

• соответствовать задачам подготовки специалиста;
• учитывать направления и проблематику современных исследований;
• приобщать студентов к работе над проблемами, которые исследуют отдельные преподаватели; учитывать разнообразие интересов студентов; тема должна быть актуальна, иметь теоретическое и практическое значение для настоящего времени; позволять использовать материал работы для дальнейшего развития, расширения и углубления выбранной темы в последующих научно-исследовательских работах;
• учитывать реальные возможности студента собрать необходимые материалы – фактические, исследовательские, документальные, нормативно-правовые, библиографические и др.
• содержать четкую формулировку целей, задач и выводов, определение предмета и объекта исследования;

ВВЕДЕНИЕ

Автор должен в этом небольшом разделе показать: актуальность темы; объект, предмет, цель, задачи, защищаемые положения, материалы, методы исследования; новизну результатов, теоретическую и практическую значимость работы.

Кратко о содержании частей введения:

1 Актуальность темы исследования – степень её важности в данный момент и в данной ситуации для решения конкретных задач. Освещение актуальности должно быть кратким. При раскрытии актуальности темы исследования необходимо показать главное, исходя из двух направлений её характеристики:

­        не изученность выбранной темы (определенные аспекты темы изучены не в полной мере и проведение исследования направлено на устранение этих пробелов);

­        решение определенной практической задачи на основе полученных в процессе исследования данных.

Обоснование актуальности требует ответа на следующие вопросы:

•        Почему новое научное знание, которое предполагается получить в результате исследования, необходимо для практики?

•        Что определило выбор темы?

•        Чем эта тема интересна для Вас?

•        Какова основная идея исследования?

•        Что сделано исследователями до Вас, и что предстоит сделать Вам?

Вопрос (явление) исследования стоит на границе известного и неизвестного. Поставить вопрос исследования – значит найти эту границу. Проблема возникает тогда, когда старое знание показало свою несостоятельность, а новое еще не приняло развернутой формы. Следовательно, научная проблема – это противоречивая ситуация, требующая решения. Обосновать актуальность - проанализировать, объяснить, почему данную проблему нужно в настоящее время изучать.

2 Объект исследования (что рассматривается) – это процесс или явление, которое дает проблемную ситуацию для изучения.

3 Предмет исследования (как рассматривается объект, какие новые отношения, свойства, аспекты, функции раскрывает данное исследование).Варианты определения предмета и объекта исследования:

-        объект и предмет исследования соотносятся между собой как целое и часть, общее и частное;

-        предмет – это то, что находится в границах объекта;

-        предмет исследования определяет тему исследования.

4 Цели исследования – это то, что мы хотим получить в результате исследования. Какой результат исследователь намерен получить, каким он его видит? Цель исследования может быть связана либо с выявлением каких-либо закономерностей, связей объекта, либо с разработкой методических рекомендаций по разрешению проблемы исследования. Формулирование цели состоит в том, чтобы кратко и содержательно раскрыть искомый результат, искомое решение проблемы.

5 Задачи работы (что нужно сделать, чтобы цель была достигнута) – это те исследовательские действия, которые необходимо выполнить для достижения поставленной в работе цели. По своей сущности задачи представляют собой детализированную цель исследования с ориентацией на гипотезу. Количество задач может диктоваться главами или основными параграфами работы. Обычно формулируются пять-шесть задач. Формулирование задач имеет важное значение, ибо они определяют содержание работы.

1.4.5 Основная часть. Курсовая  работа содержит, как правило, три главы, каждая из которых делится на пункты и подпункты.

Первая и вторая, третья – теоретическая (обзор литературы). Ее содержание целиком зависит от выбранной темы, и будет включать те вопросы и проблемы, которые имеют к ней самое непосредственное отношение.

Четвертая глава – практическая. Здесь с аналитический точки зрения дается характеристика объекта исследования, на материалах которого выполняется работа, и проводится глубокий анализ изучаемой проблемы с использованием различных методов исследования.

1.4.6 Заключение. В заключение к курсовой работе студент должен подвести итоги изучения темы, обоснованно изложить свои взгляды по главным вопросам, рассмотренным в работе, сделать выводы. Выводы формулируются на основании поставленных задач и кратко отражают наиболее важные результаты работы. Выводы должны быть представлены в виде нумерованного списка, состоящего из 3 и более пунктов. Могут быть указаны перспективы дальнейшей разработки темы. Заключение не должно содержать новых сведений, фактов, аргументов и т.п., его выводы должны логически вытекать из основного текста работы.

Заключение должно отражать значимость работы, подтверждать ее актуальность в современных условия организации документационного обеспечения управления и архивоведения.

1.4.7 Список литературы. Представляет собой перечень всех литературных источников, использованных при выполнении работы. Источники располагаются в едином алфавитном порядке. Список литературы должен включать не менее 20 % источников, изданных за последние 5 лет, не менее 30 % источников периодических изданий (журнальные статьи и др.). Использование Интернет - ресурсов в объеме, не превышающем 10 % от общего количества источников. Список литературы должен быть оформлен единообразно с соблюдением государственного стандарта на библиографическое описание документа (ГОСТ 7.1.-2003).

1        Введение        8-10 %= 3,5листа

2        Глава 1        20-30 %= 7 листов

3        Глава 2        20-30 %= 6 листов

4     Глава 3     20– 30%= 8 листов

5      Глава 4     20 – 30 % = 9 листов

5        Заключение 6-8 %.= 2,5 листа

Итого 36  листов

2.2. Требования по выполнению курсовой работы

В качестве курсовой работы по ПМ «Определение стоимости недвижимого имущества» для специальности 21.02.05  «Земельно-имущественные отношения» предусмотрено теоретическое обоснование анализа НЭИ и сравнительного подхода к оценке, а также практический расчет рыночной стоимости объекта недвижимости по предложенным вариантам.

Студенту предлагается провести оценку собственного жилья, а именно частного домовладения или квартиры. Это обусловлено доступностью информации об объекте недвижимого имущества. Также, подобная работа несомненно будет представлять для студентов особый интерес в связи с проведением ими оценки реально существующей недвижимости

Требования к курсовой работе адекватны к уровню знаний студентов, полученных ими в процессе обучения.

        Данная курсовая работа должна быть выполнена в четком соответствии с заданием на курсовую работу, выданном преподавателем.

Технические требования к выполнению курсовой работы:

Параметры страницы: по левому краю – 3 см, по остальным – 1,5 см;

Основной текст: шрифт Times New Roman, 14, интервал полуторный;

Заголовки: разделы начинаются с новой страницы,  14 заглавные буквы, выравнивание по левому краю, подзаголовки по тексту 14 обычные буквы, выравнивание по левому краю.

Таблицы и рисунки именуются и нумеруются в соответствии с общими требованиями к выполнению курсовой работы.

Нумерация страниц начинается с  3 листа «Содержание» внизу с права.

Объем курсовой работы нормируется от 30 печатных листов и более.

         Титульный лист является обычным титульным листом, форма которого утверждена ОБПОУ «Курский монтажный техникум».

        На титульных листах в разделе «оцениваемый объект» указывается объект оценки, т.е. объект недвижимого имущества, выбранный студентом для оценки.

        Для облегчения проведения оценки в рамках данной курсовой работы, студентам предлагается взять в качестве объектов оценки собственное жилье, или жилые объекты недвижимого имущества, на которые имеются в наличии определенный набор документов.

        Наименование оцениваемых объектов:

- в случае оценки квартиры: жилая квартира общей площадью ______ кв.м, расположенная по адресу: Курская обл., (г. Курск) ул. ______, д. № ____, кв. __;

- в случае оценки дома: частное домовладение ________________;

- в случае оценки комнаты в общежитии: жилое помещение ________________.

        Документы, необходимые для проведения оценки:

1. Правоустанавливающие документы – документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимого имущества, а в случае его отсутствия – документы, подтверждающие право владения и пользования объектом. (свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, договора купли-продажи, мены, дарения, иные, свидетельства о праве на наследство по завещанию и по закону и т.д.);
2. В случае оценки частных домовладений необходимо приложить правоустанавливающие документы на земельный участок (придомовую территорию) – кадастровый план земельного участка, землеустроительное или межевое дело, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления о выделении земельных участков определенной категории земель, свидетельства о праве собственности на земельные участки и т.д.;
3. Документы, содержащие инвентарное описание объекта оценки – технические характеристики и параметры, поэтажные планы, материалы стен и фундаментов, площади, значение физического износа и т.д. – технический паспорт или выписка из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Также, для правильного и корректного обоснования расчетов, сделанных допущений и ограничивающих условий, оценщику необходим полный доступ на объект оценки для составления подробного описания объекта, включая его фотографии.

        Содержание курсовой работы, а также список использованной литературы оформляется в четком соответствии с заданием на курсовую работу.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 Должно содержать краткое описание проведенных исследований и работ, ответы на поставленные во введении задачи, а также итоговый вывод по цели работы. Объем заключения составляет 2 -2,5 печатных страниц.

ЛИТЕРАТУРА

 Основные источники содержатся в задании на проектирование. При выполнении курсовой работы можно использовать и иные источники при необходимости.

Областное бюджетное  профессиональное образовательное учреждение

 «Курский монтажный техникум»

ЗАДАНИЕ

на  курсовую работу по ПМ 04

«Определение стоимости недвижимого имущества»

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ:_21.02.05  Земельно – имущественные отношения_

                                                                       код наименование

Форма обучения:   очная

Студент: ____________________________   Курс  3 Группа 14

                                               Ф.И.О.

1.Тема:Определение рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом 

2.Оцениваемый объект:____________________________________________

__________________________________________________________________

3. Исходные данные для выполнения курсовой  работы:

1. Технический паспорт
2. Правоустанавливающие документы
3. Анализ рынка недвижимости
4. Данные и коэффициенты используемых нормативно – правовых актов и стандартов оценки

4.Содержание курсовой работы:

Введение

1.Алгоритмизация процедуры оценки  

1.1. Основные термины, используемые при описании недвижимого  имущества

1.2. Основные признаки оценки имущества

1.3. Систематизация объектов недвижимости

2. Правовая база оценочной деятельности

2.1. Признаки  профессиональной деятельности оценщиков

2.2. Анализ рынка недвижимоти г. Курска

3.Сжатое теоретическое обозрение подходов к оценке недвижимости  

3.1.  Сравнительный подход

3.2. Затратный подход

3.3. Доходный подход

4. Характеристика  объекта оценки

4.1.Формирование рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

ЗАКЛЮЧЕНИЕ        

 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

5. Перечень графической части курсовой работы: отсутствует

6. Список используемой литературы:

Основная литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 17.07.1998г.
3. Калинина В.М. Сокова С.Д. Оценка технического состояния здания – М,: Инфра – М, 2009г.
4. Оценка предприятия: теория и практика. В.В. Григорьев, М.А. Федорова. М. 2007 г.
5. Оценочная деятельность. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Соловьев М.М. – М.: ГУВШЭ, 2002.

Дополнительная литература:

6. Оценочная деятельность в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. Джухи В.М., Киреева В.Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2008.
7. Оценка недвижимости / Под. ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2013.
8. Логинов Н.П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. – 2009
9. Леви А.Б. О правовой природе норм Международных стандартов оценки имущества// Вопросы оценки. – 2012
10. Оценка недвижимости и бизнеса. Федотова М.А., Уткин Э.А.,М. «Экмос», 2010 г.
11. Выдержки из Всемирной сети Интернет, сайт «Моя реклама»

7. Срок сдачи курсовой работы «____» ____________2018г.

Дата выдачи задания «_____»  февраля 2018г.

Руководитель  курсовой работы _________________________ _Кононова Л.А.._  

                                                                 подпись                  Ф.И.О.

Задание принял к исполнению

Студент группы_3 - 14__   _____________    _________________________

                                                      подпись             Ф.И.О.

Областное бюджетное  профессиональное образовательное учреждение

«Курский монтажный техникум»

Форма обучения:  очная  

                                           очная, заочная

специальность: 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

код, наименование

КУРСОВАЯ РАБОТА

По ПМ 04.01 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

МДК 04.01 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Тема: «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом по адресу:  область, город , улица , номер дома , квартира №.»

Наименование объекта

КМТ.КР. 21.02.05

Шифр специальности

Студент:___________                 ______________________________

                 подпись                                                       Ф.И.О.

                «__»_____________2018г.

Руководитель работы:__________     Кононова Л.А.             ______________

                                       подпись               Ф.И.О.                              оценка

Курск 2018

СОДЕРЖАНИЕ

Стр.

ВВЕДЕНИЕ. …………………………………………………………………..…

Глава 1. АЛГОРИТМИЗАЦИЯ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ. . . . . . . . . . . . . …...

1.1. Основные термины, используемые при описании недвижимого     имущества…………………………………………………………………………..

1.2. Основные прищнаки оценки имущества………………………………..……

1.3. Систематизация объектов недвижимости …………………………. ….……

Глава 2. ПРАВОВАЯ БАЗА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ………………..

 2.1. Признаки  профессиональной деятельности оценщиков…………………..

2.2. Анализ рынка недвижимости г. Курска………………………………….........

Глава 3.СЖАТОЕ ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ ОБОЗРЕНИЕ  ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ……………………………………………………

3.1.  Сравнительный подход…………………… …………………………………

3.2. Затратный подход……………………………………………………...............

3.3. Доходный подход…………………………………………………..…….........

Глава 4. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ........................................

4.1.Формирование рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом………………………………………………………….

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………..…….......

ЛИТЕРАТУРА………………………………………………………..………….

Образец оформления последнего листа

Курсовая работа выполнена мною самостоятельно.

Объем работы составил ______ страниц.

Список использованной литературы составил ______ источников.

«__»__________2018г.

_______________                                                      ___________________

_______________________                                  _________________________

         (подпись)                                                                                            (Ф.И.О)

Образец оформления листа отзыва

Областное бюджетное профессиональное образовательное учреждение

«Курский монтажный техникум»

Отзыв

на курсовую работу

ПМ 04. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

По МДК 04.01. Оценка недвижимого имущества

Студент(ка)_________________________________________ курс 3 группа 14

Ф.И.О.

Специальность: 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Тема курсовой работы: «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом»

Проявленная студентом самостоятельность при выполнении курсовой работы. Плановость и дисциплинированность в работе. Умение пользоваться нормативной, справочной и технической литературой:

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

Характеристика выполнения каждого раздела работы, принятых в работе решений:

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

Положительные стороны курсовой работы:

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

Отрицательные стороны курсовой работы, основные недостатки:

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

Оценка полученных в ходе курсовой работы знаний и  умений, сформированности  профессиональных компетенций:

У1- Оформлять договора в соответствии с предъявляемыми требованиями

У2- Осуществлять сбор и обработку достаточной и достоверной информации об объекте оценки и аналогичным объектам;

У3- Рассчитывать стоимость различных объектов недвижимости. Применять различны методы оценки;

У4- Анализировать и обобщать результаты расчетов, делать выводы по конечной стоимости объектов оценки;

У5- Оформлять отчеты об оценке объектов в соответствии с требованиями;

У6- Рассчитывать стоимость воспроизводства оцениваемого объекта недвижимости в текущих ценах;  

 У7- Демонстрировать владения и применения свой деятельности законов и стандартов касающихся объектов оценки недвижимости;

З1- Выявлять и систематизировать  факторы, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости в современных условиях;

З2- Выявлять  основные признаки и классифицировать объекты недвижимости. Описывать классификацию видов стоимости различных объектов недвижимого имущества;

З3- Владеть классификацией прав собственности на объекты недвижимости

З4- Анализировать рынок недвижимости и выявлять факторы не ее стоимость;

З5- Описывать классификацию и составлять  структуру рынков недвижимости. Выявлять  отличительные особенности каждой группы;

З6- Применять различные подходы и методы к оценке недвижимости;

З7- Применять различные подходы и методы к оценке недвижимости, бизнеса, транспортных средств, машин и оборудовании;.

З8 - Владеть классификацией недвижимости в соответствии с ОКОС;

З9 - Демонстрировать умение рассчитывать сметную стоимость объектов в базовых и текущих ценах;

З10 - Оценивать инвестиционную привлекательность объектов недвижимости с помощью показателей

З11 - Демонстрировать  понимание должностной инструкции и кратко описывать права и обязанности оценщика в саморегулируемых организации оценщиков.

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Оценка курсовой работы  «____»  _______________  

                                                                                                          (прописью)

Руководитель курсовой работы ______ Л.А. Кононова «____»_______2018г.

                                                                                  подпись                                                                     дата

С отзывом ознакомлен студент(ка) ______ ___________ «____»_______2018г.

                                                                                         подпись                    Ф.И.О.                                       дата

Пример:

1.АЛГОРИТМИЗАЦИЯ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ

1. Основные термины, используемые при описании недвижимого     имущества

Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.

 Недвижимое имущество - имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.

Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок, совершенных в нем за определенный период времени.

«Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость» [2]

Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.  Методика затратного подхода основывается на расчете стоимости воспроизводства (замещения) по воспроизводимым видам активов, к которым земельные участки не относятся. Элементы затратного подхода могут применяться при расчете стоимости улучшений в рамках других методов оценки земли.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Жилая площадь квартиры – сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов.

Жилое помещение - это изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодным для постоянного проживания граждан.

Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

Износ – это уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое изменение стоимости. В оценке стоимости недвижимости учитывают физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение.

Имущество – это совокупность вещей, которые находятся в собственности какого – либо физического лица, юридического лица или публично – правового образования (включая деньги и ценные бумаги), а также их имущественных прав на получение вещей или имущественного удовлетворения от других лиц, и представляют для собственника какую – либо полезность.

Недвижимое имущество – имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.

Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

Оценщик - это специалист, способный определить стоимость любого вида имущества: движимого и недвижимого, земли, пакетов акций и долей бизнеса, имущественных прав, нематериальных активов.

Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

2. Основные признаки оценки имущества

В основании об оценке имущетсва лежат принципы, т.е. основопологющие правила, т.е. руководствуясь которыми профессиональный оценщик выполняет задание по оценке и составлению отчета об оценке имущества.

Принципы оценки имущества являются следствием комплексного анализа экономических законов, их проявлений, и в их построении учитываются основные факторы, влияющие на стоимость имущества. Корректное использование принципов оценки даёт оценщику возможность сформировать достоверное заключение о стоимости имущества, представленного к оценке. 

 Принципы оценки имущества (собственности) могут быть структурированы и объединены в три группы. 
    В первую группу принципов оценки имущества входят принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества. 

 Вторая группа содержит принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя имущества, на требованиях, предъявляемых к имуществу. 

 Третья группа принципов оценки имущества объединяет принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой. 
    Отдельно выделяется принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества) как основополагающий принцип оценки имущества. 

1.3. Систематизация объектов недвижимости

Классификация — это распределение множества объектов на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.

        Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

1. складские и производственные объекты;
2. квартиры и комнаты;
3. помещения и здания под офисы и магазины;
4. свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе).

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых развивается среди узкого круга покупателей:

1. участки недр;
2. водные объекты;
3. леса и многолетние насажден        

2. ПРАВОВАЯ БАЗА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1. Признаки  профессиональной деятельности оценщиков

Оценщик — специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр. Деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ

 Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Данным федеральным законом определены также права и обязанности оценщика, такие как: принимать самостоятельное решение о методах оценки, быть членом одной из саморегулирующихся организаций, требовать от заказчика доступа к документации и объекту оценки, обеспечивать сохранность документов, отказаться от проведения оценки, не разглашать конфиденциальную информацию, требовать возмещение расходов связанных с проведением оценки и др. Критерии деятельности оценщика могут определятся и внутренними документами СРО оценщика.

У профессиональных экспертов-оценщиков в обязательном порядке должны быть учредительные документы оценочной фирмы, лицензия на осуществление оценочной деятельности, а также полис страхования профессиональной ответственности оценщика.

Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющих на условиях членства оценщиков.

2.2. Анализ рынка недвижимости г. Курска

Основными объектами купли-продажи рынка недвижимости на территории г. Курска являются жилые дома и квартиры. В данном разделе проводится обзор структуры предложений жилой и офисной недвижимости, представленной на рынке г. Курска, по состоянию на дату выполнения курсовой работы.

Таблица 2.1.

Структура предложения жилой недвижимости

на территории г. Курска

Рисунок 2.1. -  График предложений жилой недвижимости

(2-х комнатные квартиры) на территории г. Курска

Таблица 2.2.

 Структура предложения торгово — офисной недвижимости

на территории г. Курска (право аренды за 1 кв.м)

Рисунок 2.2. - График предложения торгово — офисной недвижимости

на территории г. Курска (право аренды за 1 кв.м)

3.СЖАТОЕ ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ ОБОЗРЕНИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):  

Соб=Сзу+Свс-Сиз.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

– аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

– сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

– замещения;

– сбалансированности;

– спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

– изучение рынка;

– сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

– сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

– корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

– установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.2. Затратный подход

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

– уровень заработной платы;

– величина накладных расходов;

– затраты на оборудование;

– нормы прибыли строителей в данном регионе;

– рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

– расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

– расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

– расчет накопленного износа (Ин):

– физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

– функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

– внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов;

– расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

– определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

– анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

– технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

– оценка общественно-государственных и специальных объектов;

– оценка объектов на малоактивных рынках;

– оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

Отдельная оценка земельного участка от строений.

Проблематичность оценки земельных участков в России.

2. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV – формула):

V=I/R,

где V – стоимость недвижимости,

I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

– прямая капитализация;

– капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

– условно-постоянные;

– условно-переменные (эксплуатационные);

– резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

4. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

На основании имеющейся в наличии документации на рассматриваемый объект (технический паспорт) можно установить следующие данные рассматриваемого объекта оценки:

1. Адрес объекта:
2. Инвентарный номер —
3. Права собственности на объект зарегистрированы или нет.
4. Объект не является или нет памятником архитектуры, культуры и др.
5. На объекте центральное отопление, водоснабжение, канализация, горячее водоснабжение; имеется сетевой газ и электроснабжение.

Таблица 4.1.

Описание объекта оценки

4.1.Формирование рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Для оцениваемого объекта в процессе сбора информации были выбраны следующие аналоги:

Таблица 4.2.

Объекты – аналоги

Общепринятыми элементами сравнения являются: оцениваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики.

Для проведения итогового расчета необходимо учесть следующие поправки:

        Поправка на переданные права собственности на недвижимость Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. При совершении сделки купли - продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену. Если оцениваемый объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравниваемый объект – ограниченное право, то необходимо провести положительную корректировку цены продажи сравниваемого объекта на величину, соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности. И наоборот, возможна отрицательная корректировка цены продажи сравниваемого объекта, если оцениваемый объект недвижимости имеет ограниченное право собственности, а сравниваемый полное. В нашем случае сделки купли – продажи объектов недвижимости не состоялись, следовательно, поправка к ним равна единице.

      Поправка на условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, так как сделки купли – продажи объектов не состоялись, и финансовых расчетов по приобретению не было, то поправка к ним равна единице.

       Поправка на условия продажи (чистота сделки) элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравниваемых при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием гласности и доступности для всех потенциальных покупателей. В нашем случае сделки не состоялись, следовательно, поправка к ним равна единице.

      Поправка на динамику сделок на рынке (дата продажи), так как информация о продаже или перепродаже объектов недвижимости на рынке (по дате продажи) отсутствует, они непродажны. Все цены аналогов 1-3 являются ценами предложения, факт продажи не состоялся, следовательно, поправка к ним равна единице.

    Поправка на конструктивные характеристики. Определения экспертным путем исходя из анализа данных по группам капитальности объектов аналогов и оцениваемого объекта. При этом диапазон цен в зависимости от конструктивных характеристик может составлять от 5 до 60%.

   Аналог 1 имеет поправочный коэффициент;

скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

Стоимость предложения (руб.) умножаем на поправочный коэффициент = руб.

Аналог 2 имеет поправочный коэффициент:

скорректированная стоимость аналога 2 составляет:

Стоимость предложения (руб.) умножаем на поправочный коэффициент =  руб.

Аналог 3 имеет поправочный коэффициент 1, стоимость его не изменилась.

      Поправка (корректировка) на этаж. По объективным данным в результате исследования рынка недвижимого имущества стоимость одного квадратного метра квартиры, расположенной на первом и последнем этаже, ниже на 3 % стоимости одного квадратного метра аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Если существует отобранный объект аналог, расположенный на первом или последнем этаже, то для него принимается повышающаяся поправка равная 3 %.  Для остальных объектов аналогов поправка равна 0.

В рассматриваемом случае оцениваемый объект расположен на последнем этаже, исходя из этого, получаем:

Аналог 1 имеет поправочный коэффициент:

скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

скорректированная стоимость предложения (руб.) умножаем на поправочный коэффициент = руб.

Аналог 2 имеет поправочный коэффициент:

скорректированная стоимость аналога 2 составляет:

скорректированная стоимость предложения (руб.) умножаем на поправочный коэффициент =  руб.

Аналог 3 имеет поправочный коэффициент 0, стоимость его не изменилась.

  Поправка на местоположение. Поправка определяет удаленность выбранных аналогов от центра города, престижность местоположения, а также расположения объекта внутри района, местоположение исходя из анализа рыночных данных по объектам – аналогам и оцениваемым объектом. При этом отклонения цены в зависимости от места положения объектов – аналогов и оцениваемого объекта может быть от 5 до 80%.

В рассматриваемом случае объекты аналог 1 и аналог 3, по сравнению с оцениваемым объектом находятся в равных условиях, - поправочный коэффициент – 1.

Аналог 2 удален на значительное расстояние от инфраструктуры микрорайона, поправочный коэффициент – .

Скорректированная стоимость аналога 2 составляет:

скорректированная стоимость предложения (руб.) умножаем на поправочный коэффициент =  руб.

       Поправка на физический износ. Расчет производится по формуле:

  где Пи – поправка на износ;

Иоб – фактический износ оцениваемого объекта;

Иан – фактический износ аналога.

Оцениваемый объект имеет фактический износ.

Аналог 1 имеет фактический износ.

Пи =

Скорректированная стоимость составляет:

Аналог 2 имеет фактический износ.

Пи =

Скорректированная стоимость составляет:

Аналог 3 имеет фактический износ.

Пи =

Скорректированная стоимость составляет:

      Поправка на масштаб.  Поправка на масштаб учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем меньших зданий.

        Расчет производим по формуле:

Пм = - 0,02519 х  (Sо – Sа)

     где Sа – площадь аналога;

Sо – площадь оцениваемого объекта.

Пм1 =

Пм2 =

Пм3 =

Скорректированная цена каждого из аналогов будет равна:

Цан.скор. = (Цан / Sа + -Пм) х Sо.

        где Цан -  цена объекта аналога;

        Sан  -  площадь объекта аналога

        Пм - поправочный коэффициент на масштаб;

        Sо  -  площадь оцениваемого объекта.

Скорректированная стоимость аналога 1 составляет:

Скорректированная стоимость аналога 2 составляет:

Скорректированная стоимость аналога 3 составляет:

   Стоимость оцениваемых объектов как средневзвешенная величина скорректированных цен аналогов может быть рассчитана по формуле:

где К1,К2,К3 – коэффициенты весомости.                        

Определим К1=0,4; К2=0,28; К3=0,31.

Цоб =

Таблица 4.3.

Итоговый расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

В итоге на первый квартал 2018 года рыночная стоимость объекта оценки определенная сравнительным подходом составляет: _________________________________(______________________________________________________________________ прописью) (без НДС).

ЛИТЕРАТУРА

Нормативные акты:

1. Гражданский кодекс РФ часть 1. от 30.11.1994 N51-ФЗ ((принят ГД ФС РФ 21.10.1994)действующая редакция).
2. Гражданский кодекс РФ часть 2. От 26.01.1996 N14-ФЗ ((принят ГД ФС РФ 22.12.1995)действующая редакция).
3. Федеральный закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: [с изменениями и дополнениями]. - М.: Омега-Л, 2010. - 63 с.

Основная литература:

4. Гражданское право. Алексеев С.С.: учебник,2-е издание // С.С. Алексеев; Институт частного права -М: Проспект, 2012.
5. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Брагинский М.И., Витрянский В.В.– М.: Cтатут, 2012.
6. Концепции недвижимости в российском гражданском праве. Дроздецкая Я.С. // Консультант юриста. - 2012. 
7. Методические указания к выполнению курсовой работы. Кузнецова О.В., 2016.
8. Недвижимое имущество в гражданском праве. Степанов С.А. М., Статут. 2012.
9. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов н/Дону: Феникс, 2007.Хан О.К., Иванов В.В. Управление недвижимостью: учебное пособие/М., «Инфра-М», 2012
10. http://studme.org/1939051414156/ekonomika/nedvizhimoe_imuschestvo_ego_vidy
11. http://www.e-reading.club/chapter.php/73215/5/Zaiiceva_-_Priobretaem_i_prodaem_dachu.html
12. http://allrefs.net/c5/46zew/p8/
13. http://studopedia.ru/6_118440_osobennosti-nedvizhimosti-kak-tovara.html
14. http://allrefs.net/c5/1krlt/p2/?full
15. http://allrefs.net/c5/1krlt/p3/
16. http://ack1.ru/Library/sdelki_s_nedvijimostu_ponyatie_i_vidi.html
17. http://www.bibliofond.ru/view.aspx?id=22721
18. http://studopedia.ru/13_151702_vidi-rinkov-nedvizhimosti.html
19. http://studopedia.ru/3_131484_sub-ekti-rinka-nedvizhimosti.html
20. http://www.9r.ru/analytics/article.php?code=analiz+rynka_nedvizhimosti_kurskhttp://www.grandars.ru/college/biznes/sdelki-s-nedvizhimostyu.html
21. http://bibliofond.ru/view.aspx?id=659965