Страхование ответственности застройщиков - острота проблемы

XII ВСЕРОССИЙСКИЙ КОНКУРС НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИХ И ТВОРЧЕСКИХ РАБОТ МОЛОДЁЖИ

«МЕНЯ ОЦЕНЯТ В XXI ВЕКЕ»

_______________________________________________________

Экономика и менеджмент

Тема: «Страхование ответственности застройщиков - острота проблемы»

Автор: Терехова Елена

Научный руководитель: Рафаэльян Э.А.

Место выполнения работы: Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Воронежской области «Воронежский юридический техникум»

2015

Содержание

Введение.

1.  Основные положения страхования ответственности застройщика……………………4
2. Экономическая выгода данного вида страхования для застройщика………………….8
3. Проблемы застройщиков в условиях кризиса……………………………………………..9
4. Проблемы  страховщиков в условиях кризиса…………………………………………….10
5. Решение Центробанка………………………………………………………………………….12
6. Реальное положение дел в долевом строительстве

 (на примере Кубани, Челябинска)…………………………………………………………...14

Заключение. Будет ли  долевое строительство  в 2016г. ………………………………………….16

Список литературы.

        Тема страхования ответственности застройщиков является весьма актуальной в наше время. Поскольку она неразрывно связана с долевым строительством жилья и затрагивает социальные проблемы населения такие как: нехватка доступного жилья, невозможность получение кредита, отсутствие поддержки государства и т.д. Которые весьма обострились в условиях мирового кризиса и экономических санкций, введенных в отношении России. Не секрет что стоимость жилья в Росси, по сравнению с другими странами, в несколько раз больше. Не говоря уже о качестве отделки конструкций, материалов и вообще внешнего вида возводимых «сооружений». Уровень жизни наших граждан совершенно далек от жителей зарубежья. А если сравнивать ставки по ипотечным кредитам, то тут можно сказать что они на порядок больше чем в других странах. Другими словами налицо острая необходимость в доступном жилье и доступных кредитных ресурсах. Накопить на жилье в нашей стране получается совсем не у каждого.

        Совсем не давно Центробанк понизил ключевую ставку рефинансирования и стоимость ипотечных кредитов почти вернулась к докризисному уровню. И банки теперь выдают кредиты населению под долевое строительство. Которое в свою очередь выгодно и покупателям и застройщикам. Покупателям оно выгодно тем что, приобретая недвижимость в  недостроенных домах, они экономят свои денежные средства, так как квартиры в уже готовых домах с отделкой стоят гораздо дороже. Застройщику долевое строительство выгодно тем, что ему не нужно брать кредит на строительство дома его фактически кредитуют покупатели квартир. Казалось на лицо хорошая схема покупки и реализации возводимого жилья. У населения есть возможность покупать недорогое жилье у застройщиков есть возможность строить многоквартирные дома, банки получают возможность реализовывать программы ипотечного кредитования населению. Но не все так гладко как может показаться на первый взгляд. И так обо всем по порядку.

        Долевое строительство у нас регулируется 214 ФЗ по которому для того чтобы зарегистрировать договор долевого участия в Росрестре, застройщик должен предоставить поручительство банка или страховку, либо быть членом общества взаимного страхования (ОВС).

1. Основные положения Федерального закона  № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

        Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство

        Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

        Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

        Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

 Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

        Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

        Федеральным законом закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлены следующие способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств:

1)         поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Федерального закона;

2)         страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Федерального закона.

        В свою очередь страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору может осуществляться путем:

1)         участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;

2)         заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее – договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.

        Обязанности застройщика, участвующего в рынке долевого строительства:

1.        Застройщик обязан до начала привлечения средств граждан заключить договор страхования ответственности.

2.        Застройщик обязан предоставить информацию об условиях страхования гражданам, участвующим в долевом строительстве.

3.        Застройщик обязан зарегистрировать в Росреестре договор страхования ответственности, так как действительным он считается не со дня заключения, а именно со дня регистрации.

        Основные условия страхования ответственности застройщика:

Предмет страхования — ответственность застройщика перед гражданами и юридическими лицами, вложившими средства в долевое строительство, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилья инвесторам.

        Объект страхования — имущественные интересы застройщика, которые связаны с его ответственностью перед участниками долевого строительства.

        Выгодоприобретатели — юридические лица и граждане РФ, финансировавшие своими взносами застройщика.

        Страховой случай - таковым случаем является неисполнение или некачественное исполнение застройщиком принятых обязательств, которые подтверждаются:

а) Решением суда о взыскании дома, квартиры как предмета залога;

б) Решением арбитража о признании застройщика банкротом.

        Минимальная страховая сумма не может быть меньше эквивалента средней рыночной стоимости суммы, рассчитанной по общей площади жилья.

        Договор страхования не может оставлять без возмещения хотя бы часть причиненных застройщиком убытков.

        Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.

        Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям, наступившим в течение срока действия договора страхования. В случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования страховщик обязан уведомить об этом участников долевого строительства и осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в течение семи рабочих дней, а также в течение трех рабочих дней - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом застройщик обязан заключить другой договор страхования в течение пятнадцати дней с даты расторжения или досрочного прекращения договора страхования. В случае отзыва лицензии на осуществление добровольного имущественного страхования у страховой организации, с которой в соответствии с настоящей статьей застройщиком заключен договор страхования, или назначения в такой страховой организации временной администрации застройщик в течение пятнадцати дней с даты отзыва лицензии или назначения временной администрации страховой организации в зависимости от того, какое из событий наступило ранее, обязан заключить договор страхования с другой страховой организацией или участвовать в обществе взаимного страхования либо в соответствии со статьей 15.1 настоящего Федерального закона заключить договор поручительства.

2. Экономическая выгода данного вида страхования для застройщика

        Если говорить о финансовой выгоде, то, разумеется, для дольщика будущего собственника квартиры более благоприятным будет тот способ обеспечения, который дешевле для застройщика, ведь в конечном итоге все расходы застройщика покрываются деньгами дольщиков.

        Поручительство банка на данный момент неоправданно дорого. Годовая ставка в среднем около 2% годовых от стоимости квартиры. Срок гарантии должен быть не менее 4-х лет. Получается по этой схеме застройщик должен заложить в стоимость квартиры около 8% от ее стоимости на банковскую гарантию.  Кроме того, выдавать поручительство смогут не все банки.  Также следует помнить, что получая поручительство банка, застройщик расходует установленные ему банком лимиты на кредитование.

        Страхование ответственности застройщиков в плане финансовой нагрузки на строительную компанию гораздо менее чувствительно. До недавнего времени у различных страховых компаниях можно было оформить заветный договор страхования  от 0,2 до 1,0 % от стоимости квартиры в зависимости от срока сдачи объекта и финансового состояния, опыта застройщика.

        Страхование ответственности застройщиков в формате Общества взаимного страхования сопряжено более сложными условиями. Это высокий вступительный взнос и более высокий тариф от 1%. Также стоит отметить то, что учредитель общества — группа компаний-застройщиков. А это отпугивает многих застройщиков, которые боятся утечек своей конфиденциальной информации, предоставляемой в ОВС.  

3. Проблемы застройщиков в условиях кризиса

        Начало 2015 года ознаменовалось резким падением продаж квартир на первичном рынке. Причины этого весьма понятны: сезонный спад совпал с насыщением спроса в результате большого числа инвестиционных покупок в конце прошлого года, ростом ставок по ипотеке, снижением платежеспособности потенциальных покупателей. Люди в конце прошлого года имевшие денежные средства и видя удешевление национальной валюты, выбирали самый традиционный и надежный инструмент сохранение денежных средств покупку недвижимости. Которая всегда до не давнего времени росла в цене.

        Кроме того, растет себестоимость строительства жилья: выросла стоимость металла, кирпича, стекла и других строительных материалов примерно на четверть по сравнению с прошлым периодом. Падение рубля и дополнительные административные барьеры, введенные недавно вступившим в силу законом о трудовых мигрантах, повлекли рост затрат на привлечение иностранной рабочей силы.

        Есть еще один негативный сценарий. Всем известны истории о том, как во время прошлогоднего ажиотажа кто-то купил на почти последние деньги пять ненужных ему телевизоров, а теперь пытается продать их на треть ниже покупной цены. Такая же ситуация происходит и на рынке жилья. Граждане, купившие строящиеся и готовые квартиры в инвестиционных целях, увидев, что цены на них не растут, а их собственные доходы падают даже в рублевом выражении, выставляют на продажу значительное число квартир ниже той которая была в прошлом году. И ряд застройщиков, которые не могут пополнить оборотные средства в банках вынуждены демпинговать продавая квартиры по заниженной стоимости чтобы хоть как то оставаться на плаву. Вот и получается что цена на квартиры в каком то отдельном взятом месте в некоторых случаях станет ниже, чем себестоимость их строительства.

        Все это сделает бессмысленным начало реализации новых проектов в сфере жилищного строительства и увеличивает риск того, что уже начатые строительством объекты будут заморожены застройщиками, а дольщики, вложившие в стройку свои средства, окажутся обманутыми.

4. Проблемы  страховщиков в условиях кризиса

        Из более 600 существующих страховых компаний лишь несколько десятков соответствуют требованиям закона к страхованию ответственности застройщиков — необходимо иметь соответствующую лицензию, опыт работы и размер собственного капитала. И большинство из них, не готовы страховать ответственность застройщиков. Многим страховым компаниям не ясны риски, возникающие в связи с данным видом страхования. Перестрахование по данному виду весьма проблематично. Перестраховочных ёмкостей в России  по данному виду недостаточно. Зарубежные перестраховочные компании практически не размещают риски по данному виду.

        Повышение риска банкротств ряда крупных и мелких застройщиков не могло не отразиться на страховом рынке. К этому виду страхования в свое время были допущены ряд компаний которые в принципе не могли обеспечить страховой защитой дольщиков. Ни собственными средствами, ни своими активами, ни перестраховочной защитой. На момент вступления в силу 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» этим видом могли заниматься порядка 40 компаний. За год их количество сократилось до 26

        Требования закона к страховщикам ответственности застройщиков были  недостаточно жесткие. Так, для того чтобы заниматься этим видом страхования, страховой компании достаточно было иметь уставный капитал в 120 млн рублей и собственный капитал не менее 400 млн. рублей. Многие крупные застройщики, ответственность которых должна обеспечиваться страховкой, имеют гораздо более серьезные финансовые показатели.

        Стоимость строительства «среднего» дома по г.Воронеж на сегодняшний момент составляет порядка 250 млн. рублей.

        Но все таки какое-то время ряд компаний успешно «трудился» занимая рейтинговый позиции по сборам по этому виду.

        В начале этого года Центробанк исключил из перечня страховых компаний, имеющих право страховать ответственность застройщиков ООО Страховая компания "КОМЕСТРА" и ЗАО Страховая компания "АВАНГАРД ПОЛИС". Ранее эти страховщики являлись одними из лидеров в сфере страхования ответственности застройщиков. По итогам 9 месяцев 2014 года они занимали 4 и 6 места по объемам сборов по данному виду страхования. Тем не менее, несмотря на исключение из списка ЦБ и явное несоответствие требованиям закона этих страховщиков, некоторые отделения Росреестра до сих пор продолжают принимать на регистрацию ДДУ с их страховками.

        Однако были страховщики, которые умудрялись страховать застройщиков, не будучи включенными в список ЦБ РФ.

        Таким образом работали например ООО Страховая компания "АРТЕКС", АО «Страховая компания «Выручим!» и ряд других.

5.Решение Центробанка

Сейчас требование закона немного выше. Вступил в силу законопроект, предусматривающий увеличение требований к уставному капиталу страховщиков ответственности застройщиков до 400 млн рублей, а к собственному средствам - до 1 млрд.

        Что резко сократило количество компаний допущенных до этого вида до 16 штук.

        Список страховщиков, соответствующих требованиям статьи 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и иным нормативным актам Банка России по состоянию на 01.10.2015:

1.        Страховое акционерное общество «ВСК»  СИ № 0621

2.        Акционерное общество «Страховая Компания «ПАРИ»  СИ № 0915

3.        Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах»  СИ № 0928

4.        Закрытое акционерное общество «Страховая группа «УралСиб» С № 0983 77

5.        Общество с ограниченной ответственностью «Зетта Страхование» СИ № 1083

6.        Открытое акционерное общество «Международная страховая компания профсоюзов «МЕСКО» СИ № 1461

7.        Акционерное общество «ГУТА-Страхование»  С № 1820 77

8.        Открытое акционерное общество «Страховая акционерная компания ЭНЕРГОГАРАНТ» СИ № 1834

9.        Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование»  С № 2239 77

10.        Общество с ограниченной ответственностью Информационно-страховая компания «ИСК Евро-Полис» СИ № 2496

11.         Закрытое акционерное общество «Страховая компания «РСХБ-Страхование» СИ № 2947

12.         Открытое акционерное общество «Национальная страховая компания ТАТАРСТАН» СИ № 3116

13.         Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания «ВТБ Страхование» СИ № 3398

14.         Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование» С № 3487 77

15.         Общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «РЕСПЕКТ-ПОЛИС» C № 3492 50

16.         Некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» ВС № 4314        

        Казалось бы вот она золотая середина есть компании надежные проверенные ЦБ и отвечающие всем нормам. Страховой рынок избавился от случайных компаний, которые демпинговали обгоняя друг друга стремясь собрать по больше и уйти. Сейчас можно было бы нормально конкурировать, устанавливать адекватные тарифы, которые устраивали бы и перестраховщиков и были по силам застройщикам. Но с 29 октября 2015 г. Вступит в силу новое решение Центробанка касающиеся соответствия маржи платежеспособности. После этого по прогнозам экспертов не все страховые компании успеют исправить данный показатель, и останется порядка 6 страховщиков.

6.Реальное положение дел в долевом строительстве (на примере Кубани, Челябинска)

        Главными заложниками сложившейся ситуации стали застройщики, которые работали с исключенными компаниями, и теперь вынуждены искать варианты страхования новых ДДУ без гарантий, что вновь найденную компанию ЦБ не вычеркнет из списка уже в ближайшее время.

        Это все сейчас оборачивается простоями, замораживаниями возведения текущих объектов, возможными просрочками кредитных платежей и, как следствие, растущими шансами на новые банкротства застройщиков.

        Например вот что происходит в краснодарском крае по данным информационного агентства РБК Кубань:

«Два страховщика, выдавших полисы 40% кубанским застройщикам, приостанавливают деятельность либо выдачу страховок. По мнению эксперта, это не отразится на рынке, так как страхование и раньше не защищало дольщиков.

        По данным Управления по надзору в сфере долевого строительства Краснодарского края, недавно было приостановлено действие лицензии ООО «Страховое общество «Помощь».

        По сведениям управления, в ООО «Страховое общество «Помощь» страховали свою ответственность, в частности, ООО «ОБД-Риэлт», ООО «Мастерстрой», ЗАО «ОБД», ООО «Бизнес-Инвест», ООО «ОБД-инвест», ЗАО «Бауинвест», ООО «КраснодарСтройГрупп», ООО «СтройБизнесЮг» и др. Всего более 15 компаний.          «Данные застройщики формируют порядка 15% доли рынка долевого строительства Кубани, осуществляя строительство не только в Краснодаре, но и в Новороссийске, Сочи, Анапе, Северском районе», - подчеркнули в управлении.

        Данные застройщики обязаны в течение 15 дней повторно заключить договоры страхования с другой страховой организацией, вступить в Общество взаимного страхования либо заключить договор поручительства с коммерческим банком.  

        Кроме того, в управлении рассказали о том, что прекращено заключение договоров страхования гражданской ответственности застройщиков компанией "Советская". «На сегодняшний день данная компания страхует риски более 25% застройщиков, работающих на рынке долевого строительства», - уточнили в ведомстве…»

        Примерно то же самое по данным сайта Chelyabinsk.ru:

«…Банк России отозвал и приостановил лицензии у ряда страховых компаний, сообщает пресс-служба ведомства. В связи с этим многие челябинские застройщики временно лишились возможности продавать жилье по договорам долевого участия (ДДУ).

        Согласно ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», с января 2014 года застройщик не имеет права продавать квартиры в новостройках, если не обеспечит один из трех вариантов обеспечения своих обязательств перед дольщиками. Компания может застраховаться в страховой компании, имеющей лицензию на данный вид услуг, получить членство в обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС) либо же составить договор поручительства от банка.

        30 сентября вступили в силу и опубликованы приказы об отзыве лицензий «Аврора-Гарант», «СК АЛРОСА», «Гиалит-Полис» и перестраховочной компании «Сотис». Также приостановлено действие лицензий СК «Антарес», РСА «Интер-Полис» и перестраховочного общества «КАМА РЕ».

        Для большинства челябинских строительных фирм именно страхование стало наиболее приемлемым способом получить законное право на продажу «долевки». Теперь же, после очередного отзыва лицензий у страховых компаний, застройщики не могут продавать жилье по ДДУ – текущие сделки приостановлены. Информацию о заморозке сделок подтвердили сразу в нескольких строительных компаниях города.

        «Это очень неприятная ситуация для нас, – сообщила руководитель отдела маркетинга одного из застройщиков. – Осенью более-менее начал возобновляться покупательский спрос, к тому же в это время и до конца года активно вводятся в строй новые дома, нужно рассчитываться с подрядчиками. Теперь придется в срочном порядке страховаться в другой компании, а это серьезные и незапланированные расходы…».

Заключение. 

        Получается, что сокращение списка страховых компаний, нацеленное на повышение устойчивости рынка долевого строительства, наоборот, ведет его к новым финансовым потрясениям. В условиях такой законодательной нестабильности застройщикам становится просто невыгодно работать по 214-ФЗ с его многочисленными неопределенностями и постоянными корректировками.

        Тем более если предположение экспертов из ЦБ оправдается и с 28 октября действительно будет окончательный список из 6 компаний отвечающих всем требованиям то не факт что компании из этого списка будут заниматься данным видом. Ведь крупные компании присутствуют там номинально они или не занимаются этим видом или обслуживают интересы только акционеров, аффилированных лиц.  Если внимательно присмотреться к списку, опубликованному Центробанком то более менее нормальные финансовые показатели у таких компаний как: Страховое акционерное общество «ВСК», Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах», Общество с ограниченной ответственностью «Зетта Страхование», Открытое акционерное общество «Страховая акционерная компания ЭНЕРГОГАРАНТ», Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование», Общество с ограниченной ответственностью Информационно-страховая компания «ИСК Евро-Полис», Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания «ВТБ Страхование», Закрытое акционерное общество «Страховая компания «РСХБ-Страхование». Возможно, 1-2 компаниям из списка Центробанка удастся до конца месяца исправить показания маржи платежеспособности. И получится, что только с ними реально можно будет работать застройщикам. Но вряд ли они смогут брать на себя риски более 500 000 000 по одному застройщику без риска удержаться в этом списке.

        Получается знакомая из истории картина: «Верхи не хотели низы не могли». Вряд ли Центробанк как регулятор не может недооценивать введенных заградительных мер и что за этим может последовать. Пока на сегодняшний момент эффективной альтернативы добровольного страхования нет (кроме конечно общества взаимного страхования с ограниченным количеством застройщиков). Если брать банковскую гарантию, то однозначно сказать будет ли она надежней нельзя. С одной стороны, традиционно принято считать поручительство банка более солидным обеспечением, однако последние события в банковской сфере, связанные с многочисленными проверками банков и отзывами лицензий, заставляют в этом усомниться. И сама банковская гарантия на сегодняшней момент в той форме в какой она существует весьма обременительна для застройщика а, следовательно, и для собственника квартиры.

         Вот что говорил в июле  в ходе "Прямого разговора" на телеканале "360 Подмосковье" губернатор Московской области Андрей Воробьев. Он сообщил, что изменения в системе долевого строительства должны пройти в осеннюю сессию. Тогда с 1 января банки начнут контролировать застройщиков. В дальнейшей перспективе рассматривается отмена долевого участия.

        "Эти мероприятия должны пройти в осеннюю сессию, и мы рассчитываем, что с 1 января все-таки будет контроль. Будет работать закон, будет долевое участие, но под контролем.

        Что касается отмены долевого участия - то это вопрос далекой перспективы. Пока ставится год 2020, а дальше будем смотреть", - сообщил глава региона.

        Губернатор отметил, что, согласно закону, защищать дольщиков будет банк: именно кредитные организации будут контролировать расход вложенных средств. Воробьев добавил, что новая схема не создаст дополнительных проблем добросовестным застройщикам.

        "Мы предложили защитить тех, кто платит за жилье вперед. Эти функции должен на себя взять банк. И банк дает расходовать эти средства строителю только по назначению, на стройку, а не на какие-то другие мероприятия. На сегодняшний день такого контроля нет, и деньги могут уйти куда угодно, в том числе и на покупку Mercedes или удовлетворение материальных потребностей работников этой фирмы. Я надеюсь, что строители Подмосковья поддержат эту идею, так как все, кто добросовестный, проблем испытывать не будут", - сообщил глава региона.

        24 июля вопрос долевого строительства обсуждался на заседании Совета при президенте РФ по жилищной политике. Согласно готовящемуся законопроекту, изменится схема финансирования долевого строительства. Первый вице-премьер Игорь Шувалов заявил, что может появиться банковская гарантия, которую получит застройщик, и которая покроет весь объем финансирования строительства, что оградит дольщиков от возможных проблем.

        Получается, что сказанное выше двумя представителями власти уже кардинальным образом начинает выполняться, не дожидаясь 2016 и тем более 2020г. Возможно, что застраховать ответственность застройщика физически 1 ноября будет просто не возможно ни в одной страховой компании.

        Введенные ЦБ меры без предложенной альтернативы не эффективны. Даже самому ЦБ невыгодно замедление темпов строительства в стране, ведь это сразу скажется на внутренних макроэкономических показателях и обернется продолжением и усугублением экономического спада.

        4 сентября 2015 года в Москве было организовано обсуждение поправок в ФЗ-214. Новый процесс заключения договоров по долевому строительству предполагает отслеживание расхода средств дольщиков банком, денежные средства при этом находятся на счетах банка и выдаются застройщику частями по мере выполнения строительства. Рабочая группа состояла из представителей Государственной Думы, банковской отрасли, регионального бизнеса и власти. Участники группы обсудили вопрос ужесточения контроль за использованием денег дольщиков.

        Во время заседания были рассмотрены все поступившие предложения, в том числе детальные предложения правительства Московской области по предоставлению банкам полномочий по хранению денежных средств дольщиков и контролем за ходом строительства. Участники заседания пришли к выводу, что в роли альтернативы банковскому поручительству и страхованию должен выступать механизм контроля. Игорь Шувалов, первый вице-премьер, обозначил перед группой несколько задач, однако наиболее важной была признана необходимость искоренения серых и мошеннических схем, применяемых в долевом строительстве. Именно для решения этой задачи была разработана альтернативная схема, по которой сделка будет сопровождаться банком, что предполагает участие в ней трех сторон: покупателя, застройщика и банка.
        Важно отметить, что в ходе совещаний рабочей группы, отмена ФЗ-214 не обсуждалась, планировались лишь поправки для усиления контроля за рациональным использованием средств и повышения прозрачности деятельности застройщиков.

        А представленный механизм выступит в качестве альтернативного тем, которые доступны сегодня: страхование, вступление в ОВС или поручительство банка; но ни в коем случае не заменит их.

        В октябре нынешнего года ожидается представление первых результатов деятельности рабочей группы в этом направлении. После чего наработки будут предложены совету при президенте РФ и внесены в Государственную Думу.

        Изучая данную проблему я отметила для себя, что долевое строительство является весьма интересной темой для обсуждения, а так же очень актуальной в наше время. С одной стороны искусственная остановка эффективного инструмента обеспечения исполнения застройщиком обязательств. И как следствие замедление темпов строительства. Что в свою очередь чревато самыми непредсказуемыми последствиями для сопутствующих строительство отраслей экономики и для всей экономики в целом. Не говоря уже о социальных проблемах. С ростом банкротства застройщиков будет увеличиваться количество «обманутых» дольщиков. С другой стороны отсутствие реальной страховой защиты дольщика.  

        Меры предпринятые Центробанком по капитализации страховщиков очевидно запоздалые. Отечественному страховому рынку явно не хватает своего эффективного перестрахования. И такие подвижки уже осуществляются Центробанком.

        ЦБ разработал законопроект, вносящий поправки в законы о страховании, о ЦБ и о закупках госкомпаний. Законодательные поправки вносятся в связи с созданием в России государственного перестраховщика — Национальной перестраховочной компании (НПК).        

Список литературы.

1. Стратегия развития страховой деятельности в Российской Федерации до 2020 года. Утверждена распоряжением Правительства РФ от 22 июля 2013 г. № 1293-р.
2. Пинкин Ю.В. Справочник страховщика: Все виды страхования в табл.и схем. / Ю.В. Пинкин.- Ростов н./Д.: Феникс, 2010.- 176 с.- (Профессиональное мастерство).
3. Никулина Н.Н. Страхование. Теория и практика: учеб. пособие для вузов / Н.Н. Никулина.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010.- 511 с.
4. Грищенко Н.Б. Основы страховой деятельности: учеб. пособие для вузов: Рекомендовано УМО / Н.Б. Грищенко.- М.: Финансы и статистика, 2008.- 352 с.