Основные положения дипломной работы Особенности оценки земель населенного пункта.

Основные положения дипломной работы

Особенности оценки земель населенного пункта.

  Город представляет собой сложную природно-техногенную систему. Он определяется как населенный пункт значительной численности населения, основную часть которого составляют рабочие, служащие и члены их семей, занятые несельскохозяйственным производством. Таким образом, главная характеристика города заключается в роде занятий проживающих в нем людей. Численность города не является определяющим фактором. Занимая около 1% площади РФ, города дают не менее 2/3 всех земельных платежей. Городские земли обладают правовым режимом, отличным от режима прочих категорий земель. Земли за пределами городской черты служат резервом для расширения территории города и выполняют защитную и санитарно-гигиеническую роль. Они могут использоваться и как место отдыха населения. Эти территории выделяются в пригородную и зеленую зоны города, подлежащие особой охране.

В состав городских земель входят:

1. Земли городской, поселковой и сельской застроек.

2. Земли общего пользования.

3. Земли сельскохозяйственного использования и другие угодья.

4. Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

5. Земли, занятые городскими лесами.

6. Земли, занятые водными объектами.

7. Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.

    На основе такого деления городских земель разработан ряд классификаций городских земель. Другой методический подход заключается в выделении групп городских земель по особенностям их ведомственного использования:

- промышленные зоны;

- селитебные территории;

- индивидуальная и малоэтажная застройки;

- городские леса;

- земли специального назначения;

- сельскохозяйственные земли;

- земли железной дороги;

- земли метрополитена;

- улично-дорожная сеть;

- озелененные территории;

- особого режима использования;

- нарушенные территории;

- земли водного фонда.

     Представляется, что оценку земель населенного пункта следует рассматривать и вести поэтапно от общего к частному. Этапов оценки может быть несколько.

Первый этап включает в себя оценку земли населенного пункта в целом по отношению к другим населенным пунктам. В этом случае земли населенных пунктов рассматриваются как единый земельный участок, предназначенный для проживания и деятельности человека. На первом этапе денежная оценка может не применяться, достаточно оценить во сколько раз или на сколько баллов земли одного населенного пункта лучше или хуже другого. Хотя и на первом этапе денежная оценка земель не исключается.

На втором этапе определяются ценовые зоны внутри населенного пункта с учетом целевого использования земель. В этом случае ведется денежная оценка земель.

На третьем этапе в денежном выражении оцениваются кадастровые кварталы, конкретные земельные участки.

Это дает возможность внести ясность в понятие предмет оценки и тем самым конкретизировать цели оценки и ограничить круг задач, связанных с проведением экономической оценки земель населенных пунктов.

Предметом оценки земель населенных пунктов является количественная оценка экономических, социальных, эстетических и других характеристик (или условий населенных пунктов для обеспечения жизнедеятельности человека (общества)).

Таким образом, целью экономической оценки земли может быть:

- количественное представление об общей стоимости земли с улучшениями (или без них), которым располагает общество страны, региона, населенного пункта, хозяйствующего субъекта или физическое лицо;

-определение стоимости конкретного земельного участка населенного пункта для определенного целевого использования, в том числе и для целей налогообложения;

-определение стоимости конкретного земельного участка населенного пункта с разрешенным целевым использованием;

-определение стоимости земель в целом или отдельных ее частей хозяйствующего субъекта, в том числе и для целей налогообложения;

-определение экономического ущерба от изменения целевого назначения участка;

-определение эффективности использования земельного участка или земель в целом и т.д.

    Определение стоимости земли не может не учитывать как положительные, так и отрицательные аспекты деятельности человека на земле. Все существенные факторы совместно участвуют в формировании стоимости городских земель. Однако, роль их неодинакова. 

    Чем крупнее город, тем более значимую роль в стоимости его земель играют коммуникационные факторы. В больших и крупных городах роль коммуникационных факторов является доминирующей. В малых городах более явственно проявляется значимость локализационных факторов. Соотношение коммуникационных и локализационных факторов в стоимости земель меняется и по территории города: в центре города доминируют коммуникационные факторы, на периферии более явственно проявляются локализационные факторы. Для качественной оценки территории в любой ситуации необходим объективный учет всей совокупности факторов.

     Кадастровая оценка земель населенных пунктов - это оценка потребительской стоимости земельных участков населенных пунктов в границах кадастрового учета (кадастровый блок, квартал).

    Кадастровая стоимость - это стоимость в денежном выражении, получаемая в результате кадастровой оценки.

    Цена земель в населенном пункте состоит из основной части, соответствующей стоимости земли в населенном пункте, имеющем наихудшие (безрентные) условия и дополнительной, представляющей собой стоимость за более лучшие условия.

     Методика определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов построена на балльной оценке существующих показателей ценности территории конкретного населенного пункта по факторам, объединенных в группы. Общая (суммарная) ценность земель населенных пунктов выражается совокупным баллом, величина которого определяется с учетом вклада каждой группы факторов в формирование стоимости земли. На основе совокупного балла, при наличии информации о рыночных ценах земли в отдельных населенных пунктов, производится расчет кадастровой стоимости земли каждого населенного пункта муниципального образования.

Преимуществами данного метода является:

1. возможность определения кадастровой стоимости в любом населенном пункте в условиях массового отсутствия информации о рынке земли, так как стоимость рассчитывается путем сравнения ценности территории базового населенного пункта с природно-экономическими и социальными условиями конкретного населенного пункта; 

2. методика бальной оценки позволяет не только сопоставить и совместить разнородные земельно-оценочные показатели, но и комплексно выразить ценность земель взвешенной величиной совокупного балла;

3.использование в расчетах даже единичных сведений по объектам купли-продажи земли для оценки всех остальных населенных пунктов.