МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА ОТКРЫТОГО ПРАКТИЧЕСКОГО ЗАНЯТИЯ по МДК.04.01 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА на тему: «Определение стоимости земельного участка методом сравнительных продаж»

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ, НАУКИ И МОЛОДЕЖНОЙ ПОЛИТИКИ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

«БРЮХОВЕЦКИЙ АГРАРНЫЙ КОЛЛЕДЖ»

МЕТОДИЧЕСКАЯ РАЗРАБОТКА

ОТКРЫТОГО ПРАКТИЧЕСКОГО ЗАНЯТИЯ

по МДК.04.01 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

на тему: «Определение стоимости земельного участка методом сравнительных продаж»

ст. Брюховецкая

2017год

Организация-разработчик: государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение  Краснодарского края «Брюховецкий аграрный колледж

Разработчик: Свирская О.А.,  преподаватели специальных дисциплин,  ГБПОУ   КК «БАК»

___________________

В данной методической разработке представлена методика проведения практического занятия с применением технологии развивающего мышления.

Критическое мышление – это один из видов интеллектуальной деятельности человека, который характеризуется высоким уровнем восприятия, понимания, объективности подхода к окружающему его информационному полю.

Рекомендована для использования преподавателями при проведении занятий по теме «Определение стоимости земельного участка методом сравнительных продаж».

Содержание

Введение                                                                                                4

1. Подготовка и проведение практического занятия                                6
2. Организация и проведение практического занятия                                14
3. Подведение итогов практического занятия                                        14
4. Поурочный план проведения практического занятия                                15

Заключение                                                                                 17

Список литературы                                                                                27

Введение

Методическая разработка написана с целью выявления знаний у студентов по МДК.04.01 Оценка недвижимого имущества МДК.04.01 оценка недвижимого имущества.

Предназначена для студентов  третьего  курса специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения. Проведение этого мероприятия позволяет выявить у студентов приобретенные знания, умения, профессиональные компетенции по общепрофессиональной дисциплине и профессиональному модулю ПМ 04.01 Оценка недвижимого имущества.

Проведение урока с применением развивающего мышления позволяет студентам научиться работать в команде и проявить свои творческие способности, т.е. показать  приобретенные общие компетенции.

Выявленные знания будут служить для студентов фундаментом  на учебных практиках и при изучении других общепрофессиональных дисциплин и профессиональных модулей.

Задачами проведения практического занятия на тему: «Определение стоимости земельного участка методом сравнительных продаж» является: изучение  основных условий выгодного вложения денежных средств в недвижимость, определение стоимости недвижимого имущества методом сравнения  продаж.

Целью занятия являются:

1.Развивающая – осознание важности общепрофессиональной дисциплины и профессионального модуля

2.Воспитательная – привитие любви к избранной специальности

3.Развивающая - умение выделять главное, самостоятельно делать выводы

4. Деятельностная (ОК, ПК) – ОК 1-4. ПК 4.1, ПК 4.2., ПК 4.3, ПК 4.4.  - применять полученные знания на практике.

В ходе занятиеа рассмотрены меж предметные связи:

        Обеспечивающие  – география, математика, статистика

        Обеспечиваемые -  МДК.04.01 Оценка недвижимого имущества

Результат: Показать полученные знания при изучении профессионального модуля,  умение работать в коллективе и творческое мышление

Место проведения:  ауд. 604

Участники:  Студенты гр. 839к

Оснащение:  карандаши, ручки,  цветные  стикеры,  раздаточный материал, авторская мультимедийная презентаций

Методические рекомендации для проведения практического занятия по МДК.04.01 Оценка недвижимого имущества в 2016/2017 утверждены на заседании предметно цикловой комиссии.

Подготовка и проведение практического занятия

1.Подготовка преподавателя к практическому занятия

Для проведения практического занятие с применением развивающего мышления необходимо подобрать материал для ее проведения.  

I стадия вызова

Во время работы на этой стадии принимаются все версии. Студенты включены в активный поиск, они воспроизводят информацию. Они ставит перед собой вопрос «что я знаю? по данной проблеме, формируется представление, чего же он не знает и хочет узнать. При обсуждении идеи не критикуются, но разногласия фиксируются.

КЛАСТЕР

Описание приёма:

Понятие «кластер» переводится как «гроздь, пучок». Суть приёма - представление информации в графическом оформлении.

В центре записывается ключевое понятие (определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж). Рядом записываются понятия, связанные с ключевым. Ключевое понятие соединяется линиями или стрелками со всеми понятиям "второго уровня". Кластер используется, когда нужно собрать у студентов все идеи или ассоциации связанные с каким-либо понятием (например, с темой урока).

1. Сравнительный подход включает методы: сравнения продаж; переноса; выделения.

2.Право собственности

3. Характеристика земельного участка:

• целевое назначение земель;
• зонирование и разрешенные варианты землепользования;
• местоположение;
• потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почвы);
• передаваемые юридические права собственности и др.

• инвестиционную мотивацию;
• платежеспособность;
• социально-юридический статус;
• источники и формы финансирования;
• предпочтения покупателей и др.

• участки, используемые для целей садоводства и огородничества;
• участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;
• участки, используемые для массового жилищного строительства;
• участки под объектами коммерческой недвижимости;
• участки под промышленной застройкой;
• участки под общественными объектами и т.п.

4. Оцениваемые права собственности.

5. Условия финансирования.

Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.

6. Условия продажи.

Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.

7. Дата продажи.

При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два вида корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж на данный вариант землепользования; другой вид поправок отражает колебания цен на земельные участки только с конкретным местоположением. Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

Корректировки по первым четырем элементам сравнения вносятся последовательно, путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

8. Местоположение.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следует провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина корректировки вычисляется на основе анализа парных продаж.

9. Физические характеристики.

В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

10.Экономические характеристики.

Доступные коммунальные услуги – наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним, транспортная доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры и т.п.

Для определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж используется следующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения и сервитуты;
• категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
• физические характеристики участка;
• данные о взаимосвязи участка с окружением.

II решение задач. Задача 1

В городском микрорайоне жилой застройки требуется обосновать стоимость земельного участка, на котором построены жилые помещения.

Оценщик нашел следующую информацию о недавно проданных земельных участках с расположенными на них улучшениями (жилых построек), а именно стоимость улучшений, расположенных на земельных участках. Оценочная стоимость жилых построек, расположенных на оцениваемом земельном участке составляет 188 985 у.е.

На основании этих данных рассчитать соотношение стоимости земельных участков и улучшений, расположенных на этих участках, определить стоимость земельного участка.

Результаты расчетов отразить в таблице 1.

Таблица 1. Данные о стоимости земельных участков и расположенных на них улучшениях, у.е.

Соотношение стоимости земельного участка и улучшений:

,

Где:

dзу – доля земли в стоимости объекта недвижимости;

Cзу – стоимость земли;

С ул – стоимость улучшений (зданий, сооружений и т.п.).

Пример.

Решение.

1. Определяем типичное отношение стоимости земли к стоимости улучшений.
2. Рассчитываем средневзвешенное значение соотношения стоимости земельного участка и улучшений, которое равно 0,1869 («взвешивание» производится по стоимости земельного участка по стоимости земли).
3. По результатам оценки улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке, их стоимость равна 188 985 у.е. Следовательно, стоимость оцениваемого земельного участка равна:

Cзу = 188 985 • 0,1869 = 35 321,3 у.е.

Данная задача может быть может быть сформулирована иным образом. Например, оценщику известна информация о стоимости проданных земельных участках с улучшениями и стоимости улучшений на этих земельных участках. Определив соотношение между ценой продаж земельных участков и стоимостью улучшений, расположенных на них оценщик сможет посчитать стоимость оцениваемого земельного участка.

Задача 2

Оценщику известна стоимость улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке (153 644, 8 у.е.) и соотношение стоимости улучшений и цен продаж земельных участков (0,817).

Следовательно, стоимость оцениваемого земельного участка будет равна:

Сзу= 153 644,8 / 0,817 – 153 644,8 = 34 414,9 у.е.

Задача 3

Данные о сделках по продаже прав земельных участков

Для сравнения подобраны три участка, которые проданы в течение 6 месяцев, предшествующих оценке. В табл. 2 приведены основные характеристики участков, влияющие на стоимость:

Исходные данные по сопоставимым проданным объектам

Какие-либо другие существенные отличия не выявлены. В следующей таблице приведены результаты корректировок на выявленные отличия:

Корректировки на выявленные отличия

Описание вносимых поправок

Права собственности, условия финансирования, условия продажи для всех сравниваемых объектов одинаковые, поправка не требуется.

На время продажи: Инфляция в период, предшествующий оценке, составляла 1,5% ежемесячно.

На местоположение (кадастровый квартал при данном виде функционального использования): Проведена для 1, 2, 3-го участка: 1,1 — объекты находятся в одном районе.

На зонирование: Участки 1, 2, 3 и оцениваемый участок находятся в защитной зоне транспортной магистрали и жестко зонированы под ограниченный вид использования, а именно: земли под поселением.

На топографию: Участок 1, 2, 3 имеет обычный рельеф, корректировки не требуется. Наименьшее и одинаковое количество поправок имеют 1-ый, 2ой, и 3-ий участки. За искомую величину стоимости 1 м² оцениваемого участка примем среднюю арифметическую 4,05 руб.

Корректировка на размер применяется для аналога 2, +2,5%, –1% — аналог 3, аналог 1 аналогичен оцениваемому объекту.

Корректировка на наличие коммуникаций не применялась объект оценки и аналоги не имеют отличий по данному элементу сравнения.

Таблица согласования результатов

Расчетная стоимость оцениваемого земельного участка определяется следующим образом:

средневзвешенная скорректированная цена продажи: (2,17 + 2,51 + 2,37) / 3 = 2,35 руб./м²

медиальное значение цены продажи: (2,17 + 2,51) / 2 = 2,34 руб./м².

Цена продажи 1 м² принимаем равной среднему арифметическому между средневзвешенной ценой и медиальным значением: (2,35 + 2,34) / 2 = 2,34 руб./м². Стоимость земельного участка жилого дома в целом составит: 2,34 руб./м² × 800 м² = 1872 руб.

II стадия осмысления.

На этапе осмысления даётся возможность отследить процесс новых идей, то есть студент получает опыт работы с текстом как активный и думающий читатель с помощью следующих приёмов технологии критического мышления: «инсерт», «ведение двойных дневников», «ведение бортовых журналов».

Таблица «З-Х-У» («Знаю – Хочу знать – Узнал» )

Один из способов графической организации и логико-смыслового структурирования материала. Форма удобна, так как предусматривает комплексный подход к содержанию темы.

Дополнительно можно предложить детям еще 2 графы – «источники информации», «что осталось не раскрыто».

Задание 4

Практическое занятие № 49

Тема: Определение стоимости земельного участка методом сравнительных продаж

Наименование работы: Определение стоимости земельного участка методом сравнительных продаж

Цель занятия: на практике закрепить полученные теоретические знания по первому разделу ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества МДК.04.01 Оценка недвижимого имущества, в вопросе определения итоговой величины стоимости объекта оценки с использованием данных оценки различными методами.

Вопросы при допуске к практической работе:

1. В чем состоит особенность оценки земельных участков с помощью метода сравнительных продаж.
2. Каков алгоритм действий оценщика при использовании метода сравнительных продаж
3. За счет чего можно произвести увеличение валового дохода от имеющегося земельного участка.

Ход работы.

Задание 1

Составьте кластер          

Задание 2 Решить задачи.

Задача 1

В городском микрорайоне жилой застройки требуется обосновать стоимость земельного участка, на котором построены жилые помещения.

Оценщик нашел следующую информацию о недавно проданных земельных участках с расположенными на них улучшениями (жилых построек), а именно стоимость улучшений, расположенных на земельных участках. Оценочная стоимость жилых построек, расположенных на оцениваемом земельном участке составляет 188 985 у.е.

На основании этих данных рассчитать соотношение стоимости земельных участков и улучшений, расположенных на этих участках, определить стоимость земельного участка.

Результаты расчетов отразить в таблице 1.

Таблица 1. Данные о стоимости земельных участков и расположенных на них улучшениях, у.е.

Задача 2

Оценщику известна стоимость улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке (153 644, 8 у.е.) и соотношение стоимости улучшений и цен продаж земельных участков (0,817). Определить стоимость земельного участка.

Решение:

Стоимость земельного участка =                                                                         

Задача 3

Данные о сделках по продаже прав земельных участков

Исходные данные по сопоставимым проданным объектам

Корректировки на выявленные отличия

.Таблица согласования результатов

Задание 4

Оценка                                        

Руководитель (подпись)                                        

2. Организация и проведение практического занятия

Занятие проводилась в аудитории № 604  шестого корпуса. Для проведения практического занятия выбрана группа 3-го курса специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения.

Перед ее проведением подготовлен  кабинет.

Организационный момент заключается в проверку явки учащихся, наличие конспектов, наличие рабочих тетрадей.

Перед началом практического занятия преподаватель напоминает студентам об условиях проведения занятия.  Указывает время, отводимое на выполнение заданий (35 минут). Знакомит с техникой выполнения заданий.  

Преподаватель подробно останавливается на критериях оценки выполненных конкурсных заданий.

В ходе практического занятия проведены вводный, текущий и заключительный инструктаж.

При проведении практического занятия применяются мультимедийная презентация.

3. Подведение итогов практического занятия

Оценивается каждое отдельное задание по бальной системе.

За правильно выполненное задание присваивается бал.

Оценки распределится по следующим критериям:

«5» - 6 баллов

«4» - 5-4 балла

«3»  - 3-2 балла

План

часового занятия№143

МДК.04.01 Оценка недвижимого имущества 

Тема занятия -  «Определение стоимости земельного участка методом сравнительных продаж»

Время – 1 час

Вид занятия  практическое занятие_____Тип занятиеа, применяемая современная образовательная технология  с применением технологии развивающего мышления

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЗАНЯТИЯ

Наглядные пособия –  авторская мультимедийная презентация

__________________________________________________________________________________

Раздаточный материал

__________________________________________________________________________________

Технические средства обучения  -   Мультимедийный проектор, ПЭВМ

__________________________________________________________________________________

Учебные места (для ПЗ, ЛЗ) – аудитория № 604                                                        

__________________________________________________________________________________

Литература:

         Основная - Петров В.И. / Оценка стоимости земельных участков / Москва 2014 г. / четвертое издание

дополнительная  - Иванова Е.Н. / Оценка стоимости недвижимости / Москва 2012 г. / третье издание.

Заключение

В современных условиях развития земельных отношений  настоятельно необходимо готовить  компетентных студентов. Необходимо создавать им условия для проявления и развития личности, активизации деятельности студентов по формированию профессиональных и общих компетенций.

Такая форма проведения мероприятия позволяет привить студентам навыки и умения работать в коллективе, в команде, ощущать взаимопомощь участников команды.

Данная технология прививает любовь к избранной специальности и дает студентам возможность  показать  приобретенные профессиональные и общие компетенции по специальности 21.02.05 Земельно-имущественные отношения.

Список литературы

     1. Петров В.И. / Оценка стоимости земельных участков / Москва 2014 г. / четвертое издание.

2. Иванова Е.Н. / Оценка стоимости недвижимости / Москва 2012 г. / третье издание.

     3. Земельный кадастр том 4 / Москва 2012 г.

 4.  Земельный кадастр том 5 / Москва 2012 г.

 5. Методы оценки имущества (50 способов) / Ростов-на-Дону 2013 г.